房地产论文（通用24篇）

无论是身处学校还是步入社会，大家最不陌生的就是论文了吧，论文是讨论某种问题或研究某种问题的文章。相信很多朋友都对写论文感到非常苦恼吧，

房地产论文 1

摘要：我国社会经济的稳定增长，对我国房地产行业的整体发展而言，起到良好的带动作用。房地产企业要想在市场环境中占据有利位置，就需要提高其综合实力，实现经济效益的有效增长。因此，文章针对房地产企业并购重组的税收筹划在落实过程中的风险、原则以及相对应的原因进行逐一分析。并且结合实际情况，提出有针对性的房地产企业并购重组税收筹划措施。

关键词：房地产企业；并购重组；税收筹划

在当前社会经济不断快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中，需要面临社会上非常激烈的竞争。房地产要想在这种大环境背景下占据有利位置，就需要提高其综合实力。房地产并购重组是企业在日常资本运作和管理过程中非常重要的一种运行方式，房地产企业可以通过并购方式的有效实施，将企业原本的一些边界进行打破，实现资源科学合理的配置。这样不仅有利于从根本上促使企业自身的产权关系得到改变，而且还能够改变企业的产权结构。这些变动现象对企业未来的整体发展、或者是税收负担而言，都会产生一定的影响。由于不同企业在日常经营管理过程中，其需要面临的纳税差别具有明显的差异性，所以需要结合房地产企业的实际情况对其采取有针对性的措施，这样才能够保证房地产企业并购重组税收筹划的有效性和合理性。

一、房地产企业并购重组税收筹划的风险

对于现代房地产企业而言，虽然房地产整体行业发展形势比较良好，但是各个企业相互之间的竞争越来越激烈，如果想要在市场中占据有利位置，就需要提高其综合势力。房地产企业并购重组税收筹划在具体实施过程中，其主要是指现代房地产企业在日常经营管理过程中，不违背国家相关法律法规、政策以及税收法规的前提条件下，可以通过并购过程中的税费对其进行统一合理的安排。这样不仅能够设计出符合企业实际发展的战略要求，而且还能够实现对税收成本的有控制，保证税务方案科学合理的制定和落实，从而实现房地产企业经济效益最大化。现阶段国内有很多房地产企业在实施并购的时候，由于对税收筹划并没有形成全面、有效的认识，这样就会导致筹划的目标过于单一化。与此同时，在具体实施过程中，并没有严格按照并购的基本条例和税收政策进行相对应的纳税筹划，对相关法律法规的认识也不够充足。这样不仅会导致企业在日常经营管理过程中的税收筹划缺乏合理性和科学性，而且还会导致房地产企业在日后经营管理过程中，很容易遭受到严重的税务风险威胁。

二、房地产企业并购重组税收筹划的基本原则和原因分析

（一）房地产企业并购重组税收筹划基本原则分析

房地产开发企业在日常经营管理过程中，想要真正实现并购税收筹划，就需要遵循相对应的原则，这样才能够最大限度保证最终的实施效果。首先，需要将企业自身的发展战� 企业想要实现并购，必然是处于战略的基本需求，所以税收筹划在制定方案以及具体落实时，都需要围绕该原则对其进行落实。其次，要遵循我国相关法律法规、政策的依据和支持，这样对税收筹划的落实具有实质性意义。除此之外，要遵循企业整体效益最优的原则，最后要遵循筹划风险管理的基本原则。房地产企业在日常并购时，需要对整个筹划过程进行实时有效的关注和重视，一旦发现隐藏在其中的税务风险，要及时提出有效措施对其进行深入了解并且进行控制。

（二）房地产企业并购重组税收筹划的原因

房地产企业并购重组税收筹划的根本原因可以分为两个方面，其一是外部动因，而其二则是内部动因。首先，房地产企业在实施并购税收筹划的时候，其外部动因主要体现在几个方面。由于并购在实施过程中，或多或少都会对纳税人的身份选择产生影响，其次并购重组会涉及到一般性税务处理和特殊性税务处理这两种方式。由于这两种方式在具体处理过程中，其税基范围具有明显的差异性，所以在选择方法时，也需要结合实际情况，这样才能够保证并购充足税收筹划的合理性和有效性。筹划的内部动因表现在以下几个方面。由于并购在具体实施过程中，其最大的收益者就是税收在策划时的直接原因。在并购时，虽然会涉及到一定的风险因素，但是要采取有针对性的措施保证将这些风险控制在最小状态。

三、房地产企业并购重组税收筹划的具体实施措施

（一）在并购融资阶段的税收筹划

房地产企业在日常经营管理过程中，要想提高其综合实力，就需要结合自己的实际情况，实现企业并购重组税收的筹划，并且保证整个筹划过程具有真实性和有效性。一般企业在进行相对应的并购融资时，大多数都会利用内部、债权、股权以及混合融资这四种不同类型的方式。不同融资方式在具体使用过程中，需要涵盖的条件因素和使用的税收筹划方式也具有明显的差异性。在内部融资具体使用时，房地产开发企业应当尽可能将个人股东逐渐转变成为企业股东。同时，要根据先分配再投资的顺序对注册资产进行相对应的增加，这样不仅有利于降低内部融资在具体实施过程中的税收负担，而且还能够保证并购重组的效果。在针对债权融资进行合理使用的时候，需要提前对债务利息的税前地税效应进行综合考量。与此同时，还需要对资本弱化的反避税措施的具体实施情况进行深入了解。除此之外，在股权融资具体实施时，需要对优先股的整体使用情况给予足够的关注和重视，在必要的条件下，可以实现免税。但是在具体支付之前，不能够利用抵税的方式。

（二）在并购交易阶段的税收筹划

房地产企业在日常经营管理过程中，并购重组已� 一般企业在实施并购重组的时候，有三种支付方式，其中包括定向增发、资产置换以及换股合并。定向增发这种支付方式科学合理的利用，需要结合实际情况，尽可能利用国税发〔20xx〕59号文件当中的免税条款对其进行特殊处理。也就是如果被采购方的应税所得在当期不能够对其进行确定的时候，可以采取延期纳税的方式。在资产置换支付的使用时，需要真正有效落实所有资产的全部转移，这样不仅能够实现特殊性税务处理的基本要求，而且还能够避免出现增值税。除此之外，在利用换股和其他方式进行支付的时候，企业可以结合实际情况，直接通过权益联营的方式，对相对应的报表进行妥善处理。这样不仅能够从根本上促使收购企业不必负担一些商誉影响，而且还会通过这种方式的利用，促使其资产折旧率得到有效提升。股东在这种状态下，不仅可以推迟收益的时间，而且还可以延迟纳税。

（三）从并购对象方面进行税务筹划

房地产企业开发在并购重组的具体方案落实过程中，可以通过对并购对象进行科学合理的选择，实现税收筹划的有效落实。比如在具体操作时，房地产企业可以选择将装修作为主体的一些装修公司，将其纳入到税收筹划方案的制定和落实当中。房地产企业如果在并购重组过程中，能够吸收到装修行业的企业，那么可以设立独立的装修公司，并且利用这种方式实现纳税筹划。这样不仅能够从根本上将装修费用全部都纳入到土地增值税的抵扣项目当中，而且在我国营改增方案的具体落实之后，装修公司在其中能够获取到跟多增值税的进项税抵扣额。在保证房地产企业自身抵扣额得到有效提升的基础上，能够最大限度保证房地产企业自身的增值税缴纳额也一并得到有效的降低。房地产企业在并购重组过程中，不可避免会涉及到一些风险，在实践中需要采取有针对性的措施对这些风险进行有效的管控。首先，可以将企业的整体发展作为战略角度，需要注意的问题就是不能够只是单纯对个别税种的税费问题给予关注，而是要对全局可能会造成税收筹划风险的问题进行综合考量。其次，需要提高企业财务管理的整体水平，同时还要强化相关工作人员自身的素质和专业技能水平。这样才能够对并购重组税收风险起到良好的控制效果。

四、结束语

综上所述，房地产企业在并购重组的具体落实过程中，不仅能够对其综合竞争力的提升起到良好的作用，而且还能够对我国房地产整个行业的发展势头产生一定积极影响。因此，房地产企业并购充足税收筹划想要得到有效落实，就需要意识到各个项目中的税务风险，并且对这些风险进行有效把控，实现税负成本的降低目标。

参考文献：

[1]于志科。房地产开发企业吸收并购涉税筹划与税务风险管理[J]。中国国际财经（中英文），20xx(19)

[2]张冲。上市公司并购纳税筹划研究[D]。广东财经大学，20xx

[3]曹晓宁。我国企业并购的所得税纳税筹划研究[D]。兰州财经大学，20xx

[4]缪丹。上市公司并购重组纳税筹划研究[D]。对外经济贸易大学，20xx

[5]李林。房地产企业不同并购方式中的税务筹划分析[J]。财经界，20xx(12)

[6]王志如。企业并购重组过程中价值评估及涉税会计问题的思考[D]。首都经济贸易大学，20xx

房地产论文 2

1我国房地产市场现状

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下，CPI指数居高不下，地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来，地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展，就必须提高自己的核心竞争力，加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。

2房地产开发成本管理的概念及组成

房地产开发成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化，成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益—提升价值。房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

3房地产开发成本管理的原则

（1）要有全员参与的成本意识，公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中，所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制。

（2）全过程的成本管理原则，项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。

（3）合同化的管理原则，所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等。

（4）目标利润制约下的目标成本管理原则，项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）

（5）内部分级、分部门控制原则，任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。

（6）可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。

4房地产开发成本管理体系

目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

5房地产开发成本管理的方法

（1）成本控制的各个阶段划分

根据房地产开发的特点，房地产的成本控制主要分为：立项及策划阶段成本控制；设计阶段的成本控制；招标阶段及施工阶段的成本控制；竣工结算及维护阶段的成本控制。

（2）开发各阶段成本控制的方法

（a）立项及策划阶段成本控制：全面深入了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准；准确定位目标市场；充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平测算能承受最大地价；最大限度利用规划条件，以获得最大利润；能包干的费用决不分开交。

（b）各设计阶段的成本控制方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化，结合建造标准来制定目标成本；扩初阶段控制选型及档次要合理，技术成熟且市场占有率较高；施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度，能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计，确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用量指标。与责任成本值及目标成本值对比，判断是否超标要做到事前控制，需要在获得土地后进行项目指标测算；方案确定前进行各个方案的经济指标对比；做好设计方案的`评审，加强设计方案优化，实行限额设计；加强设计质量监督，减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部，确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。

（c）招标阶段及施工阶段的成本控制：根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好事前、事中、事后控制工程进度和质量；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知。由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量，更会增加不可控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系。对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象。提倡优化方案，降低造价的变更，尽量减少增加造价的变更。签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目，一定要分清责任方，也要合理的规避索赔风险。

（d）竣工结算阶段成本控制的方法确认验收文件中对时间、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的可能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔。控制方法：加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理清其发生的必要性，分清责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。

6结束语

房地产开发的成本管理是重要且复杂的过程，涉及的范围及人员非常广泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地产企业引起重视，以便能利润最大化。

房地产的论文 3

我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

我国房地产调控以需求调控为主

我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。

最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。

通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。

房地产市场供给方面的问题较为突出

我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。

第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。

第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。

第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。

供给调控的意义及着力点

相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。

一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。

根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.

以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。

作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。

二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的。同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.

我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。

三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。

如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.

一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。

提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。

诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。

总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。

房地产论文 4

摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润；个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力；租金是影响投资性房地产净收入的主要原因；房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。

关键词：投资；财务风险；房地产

一、建立投资性房地产财务风险管理体系

第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的`信息档案。第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。

二、投资性房地产财务风险度量

通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的财务风险框架。

（一）经济指标。

有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。

（二）财务指标。

资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本（现金流出量）主要包括建造成本或购买价格（初始投资），而投资回收（现金流入量）包括税后处置收入和税后现金净流量。

三、投资性房地产财务风险控制

（一）投资前的准备工作。

房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备；市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：（1）市场定位情况；（2）投资的基础类型；（3）投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场；投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。

（二）持有期间的财务风险控制。

房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入；租金与房产价值决定租金回报率；客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系；欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。

房地产论文 5

一、理论基础

劳动合同，是指劳动者与用人单位之间为了确立劳动关系，明确双方的权利和义务所签订的协议。其中，劳动合同双方的权利和义务是统一的。劳动合同的目的产生于当事人之间的权利与义务。从合同依法成立之时起，相应的有约束力的权利义务关系就立即建立起来了； 劳动合同双方都必须履行自己的义务，否则，一旦出现违反合同约定条款的情形时，就要承担相应的法律责任； 劳动合同双方在工作层面是一种从属关系，这也是劳动合同区别于其他合同的一个重要特点。

劳动争议是指劳动关系主体 （ 用人单位与劳动者） 之间，因劳动权利和义务引起的争论和纠纷，即劳资关系纠纷，它涉及用人单位与劳动者双方的切身利益。改善劳资关系，可以避免劳资冲突，改进工作条件等，充分实现劳动者的潜能和价值。

二、企业案例

HZ 房地产公司成立于 20 世纪 90 年代，是一家国有企业。公司注册资金 500 万元，拥有房地产开发二级资质，为广东省重点企业。但在企业实施新 《劳动合同法》的过程中，出现了一系列的问题，以下是有代表性的两个案例。

（ 一） 员工投诉

HZ 公司领导一直关注 《劳动合同法》，并根据企业自身状况进行调整。公司人力资源部门员工在完成劳动合同任务时，却遭到公司老员工投诉。公司老员工多为工龄满十年以上员工。新 《劳动合同法》第 14 条规定： 用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的，用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。人力资源部工作人员解释道， “可以”不等于 “应当”，更不等于“必须”。因此，拒绝和老员工签订无固定期限劳动合同。

（ 二） 农民工拒签劳动合同

HZ 公司属于房地产企业，农民工占据很大比重。公司人力资源部门根据新 《劳动合同法》决定与农民工签订新的劳动合同。因为新 《劳动合同法》第八十二条规定： 用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以，如果公司不与农民工签订劳动合同就会面临巨大损失。然而，在实际操作中，人力资源部门与农民工产生矛盾，农民工普遍表示反对，并且出现了农民工罢工事件，严重影响了公司施工进度和企业形象。

三、劳动合同规范分析

（ 一） 劳动合同管理水平低下。HZ 公司没有依法建立劳资纠纷调解组织，因此，一旦发生薪资、福利、工作条件等争议时，往往由人力资源部门简单处理，留下巨大 “隐患”； 在处理纠纷的方式和程序上，也没有做到规范化和制度化； 此外，人力资源管理形式单一，采取传统经验管理，对员工潜能开发和自主性调动作用低下。

（ 二） 员工法律意识淡薄，劳动合同需要规范。企业员工多为农民工，其法律意识较为淡薄； 当他们的工资被拖欠时，企业往往实施 “胡萝卜加大棒”的管理方式； 企业处理劳资纠纷的方法也过于死板，态度过于强硬，往往惩罚多于激励，压制多于沟通。[1]

（ 三） 劳动合同关系复杂。公司大部分员工是露天作业，工作环境十分恶劣。由于房地产行业的特殊性，公司在用工方面存在队伍庞大、构成复杂、劳务外包严重、不易管理等问题，导致用工不规范，影响工期和质量等。

四、建议

（ 一） 制定劳动规章制度，提高劳动合同管理水平。企业应及时修改与新 《劳动合同法》不一致的内容，依法制定企业内部劳动规章制度； 成立职工代表大会，发挥工会的作用； 严格执行新 《劳动合同法》，按照规定实施管理。

（ 二） 建立员工素质培训体系。企业要加强员工基础法律知识培训； 开展企业文化教育培训，增强员工主人翁意识，调动其工作积极性； 开展文体娱乐比赛或活动，活跃企业氛围，促进员工交流沟通。

（ 三） 建立激励性的薪酬管理体系。企业人力资源部门要发挥作用，实现 “人岗匹配”，采取适当的激励原则来激发员工潜能； 将员工薪酬和公司绩效挂钩，不断完善企业整体薪资结构，给优秀员工提供良好的发展空间。

五、结论

第一，政府应综合运用立法和行政手段，完善 《劳动合同法》及其相关法律法规，加快推进相关法律如 《劳动合同法实施细则》的建立与完善，强化政府部门监督、处理并执行劳动纠纷的职能，为妥善化解劳资纠纷提供政策基础和法律依据。[2]

第二，企业应建立工会组织，发挥工会的机制保障作用，依托工会组织开展教育培训，健全集体谈判和集体合同制度，使工会能够真正代表并维护员工的合法利益。

第三，企业应提高自身管理水平，严格执行新的劳动合同制度，完善员工绩效考核与薪酬管理体系，健全劳资纠纷处理机制，实现管理科学化、制度化和长效化。

总之，劳动合同纠纷是一个跨管理学、法学和社会学的多学科问题，解决劳动合同纠纷是一个系统工程[3]。只有通过有效加强政府监管[4]、充分发挥工会作用、加快提升企业管理水平等多方面的对策，才能够解决企业劳动合同纠纷的困扰，促进企业快速健康发展。也只有正确处理企业劳动合同纠纷，协调好各个利益层面的关系，才能构建和谐的劳资关系，形成建设社会主义和谐社会的稳固基础，为实现 “中国梦”奠定坚实基础。（ 作者单位： 东北农业大学文法学院）

参考文献：

[1] 雷佑新，雷红。 论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路 [J]。经济体制改革，20xx,04

[2] 李亮山。 我国政府在劳动关系调整中的角色分析 [J]。 社会科学论坛，20xx,08

[3] 郑英隆，王勇。 劳动合约： 新型工业化进程中的农民工问题研究 [J]。 经济评论，20xx,01

[4] 雷佑新，雷红。 论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路 [J]。经济体制改革，20xx,04

房地产论文 6

一、房地产项目策划教学原有体系中的问题分析

在本门课程的教学体系中，我们经过了多次的改革实验，在教学方法和理念上都曾经做过相当的变革，但是每次改革之后，在总体教学评价上一直存在着这样一些问题：

1、案例教学的组织问题——案例教学是新教学体系中的一种基础方法，其本意是通过教师对具体实务、流程的讲解和示范，来带动学生模仿、理解并最终掌握相关技能。我们的案例教学在形式方面做了大量的改动，但是效果一直不尽如人意。造成这种情况的原�

2、理论实践教学的结合问题——我们在高职高专这个范围内，对专业课程做出了相关的安排，一是实践课时的安排，现在一般可以占到50%的比例，而且按最新教学要求来，这一数据有可能会被提高到70%；二是重要的专业课程一般都会安排一到两周的实训，具体做法是安排学生进入实训场所进行实际操作，按要求完成各项实训任务，从而切实掌握本专业各项专业技能。从思路上来说，这个想法是不错的，但是实践和教学的安排总是效果不好，主要表现在，实践课时比例虽高，但是学生在此期间的积极性不高，即便是完成了相关任务，也是水分颇多，另外，在实训项目和实训场所的选择上面，本专业所面临的选择也不是很多，举个例子来讲，房地产项目策划这门课程的实训，内容应该是将学生安排到本地在售楼盘，让学生在实训期间专门培养销售技巧和策划入门技能，但是我们现在还不能确保每次实训课程开始时，能在本地找到十分合适的在售楼盘，有的楼盘处于销售后期，学生去了无事可做，要幺是有的楼盘处于热销期，学生没有经验，对方项目负责人不愿意使用新人工作，这种情况很容易让学生失去实训的兴趣，从而导致实践和理论的实际脱节。

3、学生的主动学习问题——在很多教学活动中，教师精心准备的教学计划得不到良好的执行，其中很重要的一点就是在教学过程中，学生学习的积极性不高，对于学习任务敷衍了事，或者说学生只听老师讲的内容，而课堂之外的内容、老师没有讲到的，学生完全不了解，这一情况出现的原因，我们也不能完全归咎于教师业务水平不高，学习的积极性不仅取决于教师水平，跟学习氛围、其他教学活动的组织都有很大的关系。

二、关于房地产项目策划教学改革的思考和建议

房地产项目策划课程知识体系蕴含的内容丰富， 涉及面广， 比如市场调查与预测、消费者心理与行为分析、竞争者与竞争策略、市场细分、产品策略、价格策略、销售渠道、促销策略及营销组织与控制等， 每一方面的知识又会涉及许多旁支课程， 而且与房地产开发实际结合紧密， 纸上谈兵与空洞的理论分析并不能解决实际问题。基于以上特点， 为提高房地产项目策划的教学水平， 增强学生的“动手”能力， 我觉得在教学环节中，应该注重这样一些方面的内容：

第一、提高教师的业务水平。在教学环节中，作为教学活动的组织者和执行者，教师水平的高低能够直接影响很多问题，对于本门课程来讲，负责教学的老师起码来说，自己对房地产开发流程，对于房地产营销体系和策划技巧的熟悉和掌握应该是能够达到一定的水平，如果说负责教授的老师在这方面做得不够的话，那教学效果就不可能体现出来。那幺，怎样来提高教师的业务水平呢？就现有条件来说，教师提高业务水平的途径主要是通过企业挂职锻炼和集中学习来实现的。企业挂职工作我觉得至少要保证三个方面，即挂职的时间要长；所挂职位工作内容的安排要跟课程紧密结合；挂职完毕后要通过严格的审核；时间上来说，企业挂职应该是一项日常工作，要保持其持续性，而不是断断续续的进行；在挂职企业所负责的事务应该是实在的，而不是流于形式，这一工作需要学校相关工作的负责人跟企业沟通好，尽量为挂职老师争取到实际的学习机会；挂职的效果怎样，应该是有规范的考核标准来衡量的，教师在挂职期间需要完成的任务内容，完成情况如何，都应该有一套规范的依据，挂职的效果应该能够被检验，而不是简单的盖章签字过程。再说到集中学习方面，本门课程的教授不仅需要实际的操作能力，还需要良好的语言表达能力和沟通能力，自身能力提高以后，还需要将它正确地表达出来，让学生接受，所以，本课程的教学还需要教师经常参加行业内的一些研讨学习，尤其是行业水平较高地区的专题会议和讲座，教学工作的负责人应该经常组织教师去参加这一类活动，在教学方法和理念方面，包括在人际交往和沟通方面，教师都可以获得较多的提高自身能力的机会。

第二、在教学内容的选择上，比如说案例教学中所选择的案例，在实训科目中选择的考核内容等，我们都需要对其进行优化。首先拿案例来讲，案例的选择上内容上我们应该尽量注意大众化，即使大家都有所了解的企业和事项，不要动辄500强企业，认知度不高的话，学生的积极性和参与意识要下降不少；另外，案例教学中，对讨论的内容要循序渐进，由简到难，（合理安排；对案例教学中涉及到学生操作的内容部分则一定要监督学生独立完成，并且通过合适的奖惩来增加学生的兴趣；至于实训科目的选择上，我们要注意一个专业各门课程之间的联系，在相关实训的安排上，尽量做到合作安排，能够将不同的课程实训内容联系起来，以便让学生对行业整体的业务流程能有比较直观的了解。

第三。改善教学环境。当然，从硬件配置上来说，环境越好，教学工具越齐备的话，我们的教学过程会更加丰富和便利。对于教学单位来讲，资源有限，我们不能毫无道理地要求校方无条件增加相关经费，也不能完全指望说，硬件好了，教学效果就上去了，我们只能在现有的条件下，将教学资源有效利用起来，在搞好工作的基础上去获得校方、乃至是校外合作企业和社会层面的支持；从软件上来说，教学活动形成良好的氛围也是一个教学单位教学效果的体现，所以，个人觉得，作为教师来讲，应该熟悉学生情况，关心学生生活学习，传授知识的同事，也能为学生在人生道路上做出正确的引导，所以综合来说，环境水平的提高是一个综合效应的问题，硬软两方面都要注意。

作为一名房地产专业的任课教师，在本校近十年的教学改革历程中，我们通过不断的实践和研究，发现了许多的教训和不足，在房地产业备受关注的今天，我们将继续保持对本专业、本课程的思考和认识，不断改善教学方法、不断完善教学内容，力争在教学改革中取得突破和进步。

房地产的论文 7

摘要：房子是人们生活中不可或缺的居住条件，其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天，房地产行业也得到了飞速的发展，并且也带动了一大批上下游产业，对我国经济发展有着极为重要的作用。然而，房地产行业是一种特殊的经济密集型行业，通常涉及到巨额投资，并且其项目开发的周期也比较长，这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中，仍存在不少问题，制约着房地产行业的发展。为此，本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍，并分析房地产行业开展会计核算的意义，最后在此基础上探究其存在的问题和对策，希望能起到抛砖引玉的作用。

关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

(一)现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

(三)房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

(四)经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内� 另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

(一)会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的'特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

(一)优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收� 再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

(三)确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

参考文献：

[1]蒋志刚。对房地产开发企业会计核算的探讨[J].行政事业资产与财务，20xx(9)：43-43.

[2]宫国林。完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊：理论研究，20xx(9)：62-63.

[3]林建兰。房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].财经界：学术版，20xx(24)：182-182.

[4]武春雨。浅谈做好房地产开发企业会计工作的思考[J].经济，20xx(8)：101-101.

[5]詹卉。房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结[J].低碳世界，20xx(17)：159-160.

[6]章文奕。如何改进与完善房地产企业会计核算[J].财经界：学术版，20xx(35)：198-198.

房地产论文 8

摘要：房地产行业具有投资成本大、周期长的特点，而且在成本管理控制中会受到多因素的影响，所以必须首先建立相对全面的成本管理系统理念，只有对其形成较为全面的把握，充分了解影响成本管理的各种因素，合理的进行规模扩张，才能使房地产企业能够走上可持续发展道路。

关键词：房地产企业；成本管理；房地产开发

一、房地产企业的特点

房地产企业既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。它具有如下特征：1.资金密集。因为一个房地产项目的投建就是一种投资行为，因此要求企业高度集中控制资金。2.管理密集。房地产的开发中可以整合和协调各种资源来用于自己的项目开发建设，在建设环节可结合的社会资源包括项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司和午夜管理公司等。3.生产环节多、建设周期长。房地产项目的开发设计投资评估、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理等多个环节，其中每部分都互为制约，所以要更为注重过程控制。4.投资风险大。房地产项目作为投资项目，投资数额巨大，在激烈的市场竞争中，当他们在未知结果中寻求利益的时，会受到市场和政策等诸多因素的影响，风险不可谓不高，所以在成本管理中更应加强前期对风险的预测预控和规避。

二、房地产企业成本管理中的现存问题

1、成本管理理念不够全面

当前，影响成本管理的因素主要包括：土地成本和资金成本受国家的政策影响大、建筑原材料受市场变化波动大、房地产购买力不稳定、房地产企业管理水平差距大等。

2、成本控制体系不健全

房地产项目在开发建设中的环节有：策划准备→设计定型→组织施工→竣工验收。成本控制管理，除了建设费用贯穿整个过程，还涉及竣工后的销售成本的支出。而当前多数房地产企业都没有健全的成本管理控制体系，一些企业的体系建立也不够合理，导致企业多陷入成本管理与实际支出脱节的现状。

3、成本控制管理只停留在表面功夫

在房地产市场竞争日益白热化的新形势下，多数企业都开始注重成本管理，并设置了专门的职能部门，如成本控制部或审计部，但由于前期管理的不到位，造成过程中失控或事后算账的行为，让这些看似专业的职能部门只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很难收到管理实效。而那些拥有较为规范的成本预算和成本控制制度的房地产企业，因为成本预测、成本决策和成本控制制度没能及时跟上，而少了有效解决复杂问题的有力措施，也让成本控制管理工作收效甚微。

三、有效改善企业成本管理问题的对策

1、施工前的控制对策

首先，投资决策控制。企业前期规划部门要研究政策尽量为企业争取利益，工程、预算部门则应与其配合对过程成本做出合理预测，以便服务于决策层的投资决策。其次，利用公开招标方式选择承包团队。“五通一平”也要如此，目的就是确保工程质量、降低费用、缩短工期。第三，严格控制图纸设计审核。房地产企业应成立专门的工程设计管理部来细化设计规范要求、审核设计方案和施工图纸，全面评估工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等。

2、施工中的控制对策

首先，严把施工单位资质关，实地考察不能省。它是决定工程造价控制成败的关键，信誉好、资金雄厚、技术过硬的企业是首选。其次，审好合同，降低索赔。第三，抓好现场管理，减少浪费。第四，基础设施的费用支出尽量节约，建设前要对项目实际情况了解透彻，施工单位的选择采用招标方式选定。第五，公共配套设施建设要合理，应根据消费市场的需求和市场定位来确定配套设施的档次，原则上项目不设置与周边雷同的配套设施。

3、后期的控制对策

一项工程的竣工并不表示成本控制的结束，相关人员要站好最后一班岗，后期涉及的成本控制内容包括：一，已结算工程需全部达到设计图纸和合同规定标准，并具备竣工验收合格手续，对甩项部分应标注在验收单中，并在结算时扣除该部分费用；二，对工程洽商签证及预算增减账进行最后清理，重视材料价差和竣工调价的相应审计；三，通过结算原则会议确认制、二次复核制、设计和奖惩机制来减少结算中可能出现主观失误或漏洞的发生。这样一方面能提高结算质量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

参考文献：

[1]苏蓉。房地产企业成本管理思考[J]。中国市场，20xx，（17）。

[2]张锦萍。房地产企业成本管理观念的创新[J]。科技经济市场，20xx，（10）。

房地产论文 9

摘要：在我国社会经济体系中，房地产经济是最重要的组成部分之一，房地产经济与市场经济有着密不可分的联系，只有保证地产经济与市场经济能够协调发展，才能对我国经济发展产生积极的影响，促进我国经济发展目标的早日实现。文章对房地产经济发展与市场经济发展的关系进行分析，发现房地产经济与市场经济协调发展中存在的问题，探讨有效的解决对策，促进房地产经济与市场经济协调发展的实现。

关键词：房地产经济；市场经济；发展；协调

房地产经济是我国经济发展的关键环节，只有保持房地产经济处于良好的发展状态，才能促进我国经济快速健康发展，一旦房地产经济无法保持良好的发展状态，就会对经济发展产生一定的阻碍作用。只有保证房地产经济与市场经济的协调发展，才能够促进我国经济水平的迅速提高，具有十分重要的意义。因此，我们必须采取有效的措施，实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1房地产经济与市场经济的关系

1.1房地产经济的发展可以带动基础性市场需求

在房地产经济的发展中，如果建设一定数量的基础公共设施，就可以有效的转变市场中立民众的消费需求与倾向，以提高基础消费需求水平，有效的提高基层民众的生活质量。此外，房产经济的健康发展，还能够有效缩小城乡差异，提高我国城市化发展速度。因此，房地产经济发展能够带动基础性市场需求。

1.2房地产经济的发展可以带动周边行业的发展

房地产行业属于服务行业，其具有一定的先导性特点，这一行业的涉及范围较广，并且业务内容相对复杂，其发展状态与周边的各个产业息息相关，这些周边产业中包括建筑材料生产、化工生产、冶金材料生产、电力、运输以及水利行业等。在房地产行业不断发展的过程中，行业经济效益持续提高，就会在一定程度上带动其他产业的发展。

1.3房地产经济的发展可以促进市场经济的稳定发展

房地产经济能拉动现代市场经济的稳定增长，房地产经济的健康发展，可刺激市场经济建设事业目标的顺利实现，为我国宏观性国民经济建设的健康推进提供支持条件。如果发生金融危机，现实市场经济体制发生剧烈的波动性变化，这时如果房地产行业能够保持稳定发展，能吸引家庭性资金要素，发挥对公开金融市场中通货膨胀问题的抵御与缓解作用，保证国民经济建设平稳进行。

2房地产经济与市场经济发展的问题

2.1没有确定与节能环保相关的长期发展方向

在目前的。发展阶段，在我国社会经济不断进步的同时，人们的环保意识也正在不断提高，以节能环保为基础的长期发展，逐渐受到了各行各业进行发展规划时的关注重点，房地产经济的发展与环境保护的开展之间存在着一定的联系，在进行节能环保时所获得的能源消耗水平，能够对市场经济的发展产生积极的影响。在进行房地产开发工作的同时，需要消耗大量的林业资源、土地资源以及各种不同的能源，如果能够在开发建设过程中应用环保性的建设材料与建筑结构，就能够有效的提高房地产经济发展过程中的环保性，实现房地产经济与市场经济的协调发展。但是，我国大部分的房地产企业仍未确定与节能环保相关的长期发展方向，在一定程度上阻碍了房地产经济与市场经济协调发展的实现。

2.2商品房产价格与价值严重不符

在市场经济的发展过程中，商品的交易价格必须遵循在商品本身价值上下波动的状态，这是市场中进行商品交易的最基础原则，只有确保交易过程中长期遵循这样的原则，才可以建立健康的市场经济环境，所有商品的交易都处于最佳状态。但是，由于会受到各种主观因素的影响，在我国目前的商品房交易过程中，供需关系存在严重的不平衡现象，直接造成商品房的交易价格要远远高于其自身价值，导致商品房交易市场无法遵循商品交易的最基本原则，对市场经济的发展造成了不良的影响。

3促进房地产经济与市场经济协调发展的的具体对策

通过对房地产经济与市场经济的关系，并且找出房地产经济与市场经济发展存在的问题后，为了促进房地产经济与市场经济协调发展的实现，我们需要采取以下几方面对策：

3.1有效的提高实现我国房地产行业发展转型的力度

为了实现房地产经济与市场经济协调发展，我国政府及地方政府的相关部门必须采取积极有效的措施，大幅度提高对我国房地产市场的宏观调控力度。在具体的工作中，必须要以我国房地产经济的发展状态为基础，实行适当的市场交易规范与激励性政策，对我国目前的房地产开发与施工企业进行正确的引导，确保它们能够向着绿色经济、低碳环保的方向持续发展，并且能够为房地产经济的发展提供完善的政策与足够的资金支持，有效的促进我国房地产经济的发展，由传统发展模式向着低碳环保的发展模式转型。与此同时，我国政府及地方政府的相关部门还需要根据我国房地产经济发展的具体情况，实施有利于其发展的推动政策与相关规定，并且对房地产行业的发展进行全面的监督与鼓励，使其建立绿色经济的发展模式，积极的引进并应用先进的低碳技术与新能源技术，推动我国房地产经济的发展。

3.2采取有效的措施加强对房地产市场的监控

为了实现房地产经济与市场经济协调发展，我国政府及地方政府的相关部门需要出台专门的行业管理规范与监控政策，提高政府对房地产建议市场的监管与控制，站在宏观的基础上，有效的控制房地产经济的发展方向，提高对房地产行业发展过程中所有细节问题的管理水平。与此同时，还要确定推动市场经济健康发展的基本目标，严格控制房地产开发获取贷款的基础条件，房地产项目规模以及信贷模式等，为房地产经济的发展创造良好的市场环境，从根本上防止房地产经济泡沫的出现。

4结束语

总而言之，房地产经济是我国社会经济发展的关键环节，为了确保房地产经济与市场经济能够协调发展，我们必须明确房地产经济与市场经济的关系，并 根据这些问题的具体特点与实际情况采取针对性的解决对策，制定正确的发展方向，促进房地产经济与市场经济协调发展的实现。

参考文献：

[1]孙玉明。探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版)，20xx,(10).

[2]朱晓林。房地产经济与市场经济的协调发展研究[J].住宅与房地产，20xx,(27):18.

[3]闫新红，艾燕。论房地产经济与市场经济发展的协调[J].现代商业，20xx,(8).

房地产论文 10

国家是人类文明发展到一定程度的产物，是时代经济。社会。科学。文化发展的结晶，房地产是随着国家经济的发展而出现的。房地产是重要的生产和生活要� 从国外来看，房地产是

在国家工业化。国家化进程中兴起。发展，形成了独立的产业；反过来，房地产又推动和促进国家工业化。国家化以及现代化的发展。因此，房地产和国家经济是紧密结合在一起的。

1.房地产的含义和分类

目前，国内外房地产学术界对房地产的定义并不统一。一般来说，房地产是指房产和地产的总称，又叫不动产或者地产。清华大学张红教授认为，房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物。构筑物和其他附属物的总称。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料。建筑构配件和相关设备（如给排水。卫生。燃气。照明。空调。电梯。通讯。防灾设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住。工作。娱乐。储藏物品。纪念或进行其他活动的空间场所，一般有各种主要构件组成，如基础。墙。门。窗。柱。梁和屋顶等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱。水塔。水井。道路。隧道。桥梁和水坝等。

房地产按照不同的分类标准导致不同的分类结果。从房地产的用途出发，房地产可以分为居住物业（包括普通住宅。公寓。别墅等）。商业物业（酒店。商场。娱乐场所等）。工业物业（厂房。研发用房与仓储物业）。旅游房地产。农业房地产（包括旅游农业展示场及其附属服务设施）。特殊用途物业（飞机场。加油站。高尔夫球场）等。从地上物的类型出发，房地产又可以分为空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分为建筑物和构筑物，这里的建筑物和构筑物都是依附在土地之上的，和土地形成为统一体。从房地产的性质来看，房地产可以分为资源性房地产和资产性房地产。一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。此时，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间量来衡量资源性房地产的数量。另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的组成部分。

2.房地产对国家经济发展的作用分析

2.1.对国家经济发展的基础性作用

房地产作为国家经济的一个组成部分，它的发展会对国家经济发展的基础部分产生一定影响作用。

（1）房地产为国家经济发展提供了物质空间。城市的聚集效益是国家形成的原因之一，也是城市规模扩大和国家经济发展的原因。城市人口和产业的集中，在需求方面为工业的发展提供市场条件，促进国家工业经济的发展。国家工业化的发展导致其它部门相应产生，形成了包括商业。金融。交通。中介。媒体等国家网络。房地产作为重要的生产和生活要� 另外，房地产所提供的生产设施。生活服务设施。公共设施和文化娱乐设施等体现了一个国家的经济环境。生态环境和投资环境，发展房地产，建设良好的生态环境和投资环境可以增强国家对外投资的吸引力，促进国家经济的良性循环发展。

（2）房地产税收是国家财政收入的主要组成部分。在市场经济条件下，房地产税费不仅是保证房地 随着我国房地产的快速发展和国家化进程的加快，房地产将成为我国居民的重要资产，以房地产为对象的房地产税将成为我国国家财政收入的一个重要来源。

（3）房地产是国家经济的重要产业，为国家各个经济组织和社会团体提供经济和社会活动空间。也就是说，房地产产品是国家经济的一个重要的硬件设备。所以，房地产的发展可以改善国家面貌，提高国家价值和综合竞争力，从而吸引更多投资，促进国家经济更快增长。房地产的发展可以改善国家居民居住环境，提高人民生活质量，促进社会和谐发展；同时，也改善了国家商业活动环境条件，提高商贸交易水平和档次，对国家经济增长产生基础性影响。

2.2. 房地产的投资作用

实践表明，在其他条件没有重大变化时，要保证国家经济能以较高速度增长，必须通过适量的增加投资来拉动国家经济增长。房地产投资作为国家经济投资的有机组成部分，将有效拉动国家经济增长。房地产投资对国家经济增长的影响主要有三个方面：一是房地产投资本身对国家经济增长有促进作用；二是房地产投资的关联效应；三是房地产投资的挤出效应。

根据“哈 罗德一多马模型”经济增长理论模型[1]，资本的不断形成是经济增长的决定因素。在国家固定资产投资中，房地产投资所占比重较高。房地产属于高关联产业，无论从开发建设过程所需的上游产品来看，还是从其建成后的服务对象和依托来看，都是关联度很高。产业链很长的产业。因此，房地产投资能够带动相关产业的发展，带动国家经济增长。据不完

全统计，我国每增加1亿元的住宅类房地产投资，能够引起的其他20多个相关产业增加近1.5亿元的投入，被带动的直接或间接相关产业达60多个。此外，随着房地产投资的增加，还能够带动诸如建材。化工。家电。装饰等生产生活资料行业的消费增长。由此可见，房地产投资能够直接或间接的启动或带动其相关产业的投资与收益。生产与消费，并增加社会就业机会，提升产业结构，从而引起整个社会的经济增长。

另一方面，房地产投资具有资金占用规模大，发展周期长的特点。当房地产处于发展上升期时，各类型的资金如来自银行。基金。股市。投资机构以及其他实业团体出于获取超额利润的考虑都加入这种大规模的投资中，一些对经济长期与持续增长起关键作用的行业或产业所需要的投资将被占用，这 当其他对国民经济有关键作用的产业或行业发展受到限制时，将对国家经济产生长期的。根深蒂固的负面影响。房地产投资的“挤出效应”还有由于投资引起的消费“挤出效应”。当居民收入一定时，房地产投资增多，居民用于房地产消费的比重也会增多，这样就影响一到了其他方面的消费，从而影响了其他产业的发展。

2.3. 房地产的消费效应

消费对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用，因为只有消费才能带动投资，进而带动整个国家的经济增长。在改革开放初期，我国经济高速增长主要是靠满足人们吃。穿和用的需要，这是人们生活生存的基本需要。因此，它们的需求规模极大，从而推动了我国经济的较高速度增长。但是，我们进入90年代中期以后我国居民，特别是城镇居民吃。穿。用的基本需求已得到了较大程度的满足，从而导致了与此相关的工业品农产品需求增长率的明显下降。全国的恩格尔系数有明显下降，1998年全国城镇居民恩格尔系数为44.48%，20xx年下降到37.9%。西安市1998年恩格尔系数为44.69%，到20xx年降低到36.47%[2]。现今，我国城镇居民的消费需求正转向对住。行以及服务的需求。随着我国国民经济的增长和房地产的发展，房地产消费将是我国城镇居民的主要消费之一，房地产消费将带动城市房地产的投资增加，进而带动房地产以及相关产业的发展，实现城市产业结构全面升级，促进城市经济增长。

3.房地产发展的现存问题

虽然房地产发展为我国经济增长提供了很大的帮助，但是在我国经济发展加快的过程中，仍然引起了一定的问题。

3.1. 重复建设扭曲了经济增长模式

在固定资产投资快速增长的同时，行业重复极为严重，各地“缺点”惊人地相似。能耗大。环境污染严重，工艺技术落后和产业布局显然很不合理。以水泥为例，全国共有规模以上水泥厂4813家，远远超过世界其他国家的企业总数。在这4000多家企业中，75%还采用落后的工艺进行生产。重复建设必然会加剧生产能力过剩，已形成的生产能力得不到发挥，对于我们这样一个资本紧缺的发展中国家来说这种浪费十分痛惜。这不仅延缓结构调整和产业升级的步伐，还将造成资金和资源配置上的巨大浪费。20xx年前两个月，房地产业投资增长50%，钢铁工业投资增长了172.6%，钢铁行业的投资已经超前5年。在制造业30个行业中，投资增幅超过100%的竟有16个。已被国家宏观调控亮红灯的有钢铁。房地产。水泥。电解铝等行业。全国煤电油运供需矛盾依然十分突出，目前国有原煤大矿生产能力接近饱和。在电力方面，20xx年前10个月，全国24个省级电网行后拉闸限电。20xx年能源。交通瓶颈制约依然存在。

扭曲了的经济增长模式，势必导致这些行业和相关企业的产品供过于求，经营的困难，银行呆坏账的增加，将引发更大量工人的下岗失业。到那时，局部问题就可能演变成全局问题。

3.2. 投资结构和投资增长方式没有根本改变

20xx年我国全社会固定资产投资55118亿元，增幅高达26.7%。东部沿海地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%[3]。西部地区投资增长速度虽较前加快，但占全国的比重仍在下降。东中部的投资明显高于西部，投资向东。中部地区集中的趋势仍在继续。

20xx年下半年以来，为避免经济过热， 规范土地的招标拍卖转变途径和流程，从根本上实现我国土地转让的招投标的市场化，减少行政干预，改善土地管理现状；第三，要强化政府的土地供给能力的同时，必须要进一步实现我国土地转让市场的开放化管理，优化土地使用权，利用市场机制下的调控手段，优化土地资源的配置与重组；另外，根据市场经济的发展现状，确立新型土地供应机制，从而有效地规范我国土地的出让行为。

2、调整房地产投资政策。要制定长远的适合于我国房地产经济发展的投资政策，对于正常的政策制度，即便是造成了短期内的经济下滑，抑制了经济发展，也应该采用有效的辅导方法和手段，坚持贯彻执行。对于失控和不当的经济政策，必须要采用有效措施及时纠正和制止，尽可能地保证房地产经济的平稳发展。

另外，要根据我国现行的房地产经济发展状况，采用有效的房地产投资政策，调整房地产经济状况，保证房地产经济的平稳、健康、持续发展。在制定和出台相关的投资政策时，需要注意以下相关问题：（1）要明确投资主体，做到产权分明、职责清晰、规避风险的发生，有效地控制房地产经济周期的变化；（2）要密切关注房地产经济的规模变化，确保固定资产投资与规模发展相适应，确保投资的合理化；（3）明确市场定位，重视市场调查，在明确市场需求的基础上，使得市场投资更为理性化。

3、完善开发金融制度。在房地产经济发展中，必须要完善现有的房地产金融制度，具体做到以下几点：（1）要构建完善的多元化房地产融资体系，如房地产信托、商业银行贷款、市场直接融资以及产业基金等，（2）完善多元化的住房融资渠道，目前主要的融资渠道有政府优惠政策、商业按揭贷款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地产要积极探索发展出路，既要考虑到整个金融体系的构建，也要考虑到制度方面的建设，

二、总结

总而言之，对房地产经济波动因素进行分析，不仅有利于对房地产经济发展及其运行规律的把握，而且通过对其发展异常波动的分析，制定出科学有效的针对性措施，加强房地产经济的宏观调控，有利更好地实现房地产的深化改革，推进房地产经济改革的步伐。

房地产论文 11

|T|史的发展和理论的创新总离不开客观规律决定的脉W络。金融与经济的关系始终是金融与经济实践碰撞的核心，同时也是金融理论创新和发展的主线。金融与经济矛盾运动的变迁中导致的经济金融化的趋势。使金融不再仅仅是经济的媒介，而逐渐演变为经济发展的内生变量。在金融的内涵不断丰富的同时，金融的外延也随着经济的金融化不断扩展。其中的特征之一，就是房地产逐步显现出与金融的高度关联性，使房地产金融既成为推动城镇化和房地产业发展的必要条件，同时 因此，“房地产金融”就成为中国城镇化发展背景下和经济金融化过程中进行金融理论研究的一个不可忽视的重要课题。

本文试图以金融理论研究方法的创新为切入点，从金融战略的角度对房地产金融理论研究的若干重要问题提出基本的理论框架，以新的视角引起对房地产金融理论研究的反思和进一步探讨。

一、房地产金融研究的国家战略视角

方法论是理论研究和创新的哲学方法。作为具有填补金融学研究空白性质的房地产金融战略问题的研究，方法论是首先必须突破的方面。在房地产金融战略研究方法和路径上，除了不可或缺的唯物辩证法和历史价值分析等方法论外，更试图以战略管理理论为哲学研究思维，有效借鉴金融可持续发展理论、金融协调理论和金融资源论等金融理论创新的成果，对房地产金融理论进行战略层面的梳理和创新。

究其对房地产金融理论进行战略层面的研究的原因，是金融发展的模式和轨迹的重大变化。从21世纪以来金融的发展脉络进行分析，经济的金融化，不仅使金融成为一个国家经济的核心；经济的金融化也通过经济全球化的传导，使金融成为主宰世界经济的核心力量。金融，正在由一个产业上升为各个国家的国家发展战略。

如果说20世纪70年代布雷顿森林体系崩溃后，各国纷纷实行浮动汇率制，使世界金融进人多极化发展时代；那么，进人21世纪以来，经济的金融化和经济的全球化使“货币金融战争”频起，世界金融进入了各国国家战略层面的竞争时代。美国凭借掌握着世界货币--美元的发行权，整合世界的资源，为其巳经雄厚的经济实力和科技创新保驾护航，一直占据着世界经济强国的位置。

20xx年由美国次贷危机引发的全球金融危机，给世界经济尤其是全球金融格局带来了深刻的变化和影响。美国及美元在全球经济中的地位在削弱，亚洲经济逐步取代欧洲经济成为世界经济的主导力量，中国及人民币对世界经济的影响力在增强，世界各国经济力量对比和金融竞争格局更加复杂化。

中国改革30多年的持续快速发展和经济的崛起，使中国在20xx年第2季度，以1.3369万亿美元的GDP总值，超过日本同期1.2883亿美元的GDP总值，进入全球经济第二大经济体的显著位置。这一变化，引发世界某些国家尤其是发达国家在战略上对中国的觊觎。世界各国的市场经济竞争更为激烈。金融竞 中国人民币升值的舆论，一系列外交军事事件的突发和蔓延，世界政治经济围绕中国问题的复杂化，使得中国的金融改革和走向，不再是国内金融市场化或金融体制改革层面上的行业变革或战术层面的问题，已经逐�

在中国作为世界第二大经济体，在由经济大国走向经济强国的过程中，在中国金融崛起的这一历史性的关键时期，传统的“就金融论金融”的范式和研究方法，显然不能满足中国金融发展和理论研究的需要，以“跳出金融看金融”的变革思维，面向中国金融面临的复杂的国内外环境，整合金融相关学科的知识及理论之间的内在联系，从国家战略的角度对包括房地产金融理论在内的金融理论的创新研究和战略性思考，就成为中国金融实践势在必行的要求，也成为金融理论研究最迫切的使命。

从现有的房地产金融理论来看，国外的房地产金融理论侧重对房地产融投资技术的介绍，国内传统的房地产金融理论以房地产知识的配套介绍为主，房地产金融的构成要素、金融功能及其与经济社会的关系尚没有研究透彻和形成体系。房地产金融战略研究就必须在继承传统金融和现有研究成果的基础上，突破房地产金融技术层面的局限性，将房地产的金融特征进行深刻的'分析，厘清房地产金融的概念和内涵，揭示出房地产金融的特殊运行规律。同时，非常有必要借鉴和吸收战略管理思想、金融可持续发展理论、金融协调论和金融资源论等前瞻性的理论的积极成果，以顶层设计和战略性研究的视角，从金融资源有效配置和国家金融安全的层面，进行房地产宏观金醜论的创新和完善，为補腔制资产价格膨胀和避免金融危机，保障房地产金融的进一步发展提供较为系统的战略性？论指引。

二、房地产金融现状和传统金融理论局限性分析

房地产金融在中国尽管只经历了短短不到35年的时间，但其发展特征和变迁历程，仍是中国房地产金融战略研究不可缺少的珍贵资料和研究依据之一。我国房地产改革的特殊性和经济背景，形成了中国房地产发展的特_轨迹以及房地产金融的特征。需要以唯物史观的观点和思想，从中国房地产改革35年以及房地产金融制度历史变迁的视角，对中国房地产及其间接融资为主的房地产金融的历史脉络进行梳理和分析，研究分析中国房地产发展的周期、规律以及房地产金融的形成机制，探寻中国“房地产金融协调”发展的模式和路径，

基础理论的研究和继承无疑是一切理论创新发展的起点。理论严重滞后于实践的中国房地产金融，之所以不能完全解释和指导发展迅猛并将长期保持增长趋势的房地产实践，其中一个重要的原因就是房地产金融的研究停留在传统金融理论的狭窄范围内，近些年房地产金融的成果主要体现在房地产金融的具体对策问题以及融资技术层面的研究上’没有形5^0建立起系统的既有理论传承、又有范式仓噺的系统的房地产金论。因此，对房地产金融相关基础理论进行回顾研究’房地产金融基础理论发展滅迁的有益因素，分析揭示传统金随论和房地产金麵论的局限性，探寻房地产金SI?论的突破方向是十分必要的。

通过对传统金融理论的分析，可以发现金融与经济的关系不仅是金融理论研究和发展的核心问题之一，同时也是与房地产金融紧密相关的金融基础理论。 以此观点和范式的创新不难推断，房地产金融也可能作为经济的一个内生因素与房地产以及社会经济的发展融为一体。因此，必须从经济社会协调发展和世界经济可持续发展的视野看待房地产金融问题，并进行相应的房地产金融理论的系统研究和创新。

三、国外房地产金融的研究和借鉴

相对于中国房地产金融的发展历史，英国、美国等发达资本主义国家已经历经上百年的发展历史，无论经验或问题，都是中国房地产金融发展的极好借鉴。对美国、曰本、新加坡等发达国家房地产金融理论和模式，结合中国国情进行客观全面的分析，能够对中国房地产金融的协调发展提炼出可资借鉴的模式和路径。

美国等发达国家的房地产金融领先于我国几十年甚至上百年。通过分析，每个国家的房地产金融的发展模式，无论是互助式金融、住房储蓄还是公积金制度，无一不与该国的具体国情和房地产发展的实翻吻合，各国的房地产金融制度都是与其土地制度、城市化进程、经济体制以及一定时期的宏观经济政策联系在一起，在具有普遍的规律的同时又充满着个性特征。对于世界各国房地产金融的借鉴’需要用辩证准物论的方法，结合中国的国情和发展阶段进行客观分析，纵向和横向比较中国与美国、日本、新加坡等国家经济、土地、城市化和房地产业发展的背景和体制性差异，才有可能从中汲取宝贵而适用于我国的理论、模式和路径。

四、房地产金融的重新定义

房地产金融战略研究的含义，不应是房地产金融理论某个具体问题的研究，或者是房地产实践短期的具体问题的政策思考；而应当是针对房地产金融的基本含义、发展方向、发展目标、发展模式等问题进行的全面系统化的研究。房地产金融战略这一宏观金融理论的研究和创新需要建立在对金融基础理论研究和突破的基础上’房地产金融的重新定义就是房地产金融战略研究的重要基础。

传统的房地产金融理论把房地产金融局限在很窄的范围内，只是把房地产金融定义为“为房地产提供货币和信用活动的总和”。金融和房地产是两个产业、两个学科的两个概念，除了金融IS务与棚g务之外，没有腿出房地产与金融的关联性和特殊性。由于对房地产金融的狭义理解，面对诸多的房地产及金融问题，房地产金融理论上表现出狭义的就事论事、无从求解的局限与困惑。

房地产金融战略研究应当从房地产的金融属性这一关键而被忽视的因素出发，对房地产金融进行重新定义并扩展其内涵，以揭示出房地产与金融更深刻的投资和金融衍生关联关系。形成广义的“房地产金融”概念，突破现有的“住房金融”的局部含义解释，以及“为房地产提供货币和信用活动的总称”的一般性概念。使我们能够在社会发展和国家战略的角度，对房地产金融的本质和发展规律有一个更深刻、更系统全面的认识。同时，期望能为房地产金融的理论研究提供一个新的视角，以期引起对房地产金融理论更深入和更立体的探讨和研究。

五、房地产金融发展战略的选择

战略就是一种选择。房地产金融对中国城镇化和房地产业发展支持的不可或缺性，以及对资产泡沫和金融危机的渗透性和弓I发性，促使我们必须在理论和实践上，对房地产金融的发展作出战略性的选择。房地产金融的战略选择既是房地产金融理论研究的实践意义所在，也是房地产金融战略研究的核心内容。无论从中国进一步深化改革和逐渐步入世界经济强国的内部条件，还是面对世界竞争日趋复杂化的外部环境，中国房地产金融的发展既不能停滞不前，又要避免盲目跃进。根据中国城镇化的进程，对房地产进行金融的适应性的支持和风险可控的创新应当是中国房地产金融的发展战略选择。

房地产金融对房地产的适应性的支持，就是房地产金融能够保证市场化的商品房开发的金融支持与非市场化的保障性住房开发的政策性金融支持的协调发展。以实现房地产与社会发展相协调，房地产与实体经济相协调，房地产金融创新与宏观调控体系稳定有效相协调。这样房地产金融的发展能够在国家金融战略的高度和中长期发展的周期内，有地配置房地产金融资源，在充分发挥房地产金融资源对中国職化推动作用的同时，将房地产金融对资产泡沫和金融危机的畐，用降低在最小的范围内。

六、房地产金融发展协调机制的构建

房地产金融发展战略的目标和重要内容之一就是中国房地产金融的协调发展机制的构建。在上述房地产金融重新定义和房地产金融战略选择的基础上，要实现房地产金融适应性支持战略，还需从金融、经济、社会协调发展和金融在协调发展中所处的位置的角度，构建房地产金融发展的协调机制。房地产金融的协调总体上是建立在房地产与社会协调发展的基础上金融对房地产的支持适度，要通过合理界定政府和市场在房地产行业发展中的角色和功能，适度进行房地产金融的资产证券化和金融创新，促进房地产发展与房地产融资机制优化的同时，提高房地产金融宏观调控体系的稳定性和有效性，保证房地产金融衍生创新控制在宏观调控体系可以承受的

范围之内，并与房地产等实体经济的发展相匹配。

房地产金融协调必须把房地产金融作为促进房地产业健康发展和抑制金融危机的重要金融资源加以合理配置。具体机制设计上要针对中国房地产金融存在的房地产融资渠道狭窄，金融风险集中的问题，从房地产金融的历史背景分析房地产融资渠道狭窄以及房地产直接融资发展缓慢的成因，从房地产金融协调和深化的角度去分析论证房地产信贷、房地产信托（REITs)、房地产基金等房地产金融产品的设计和推出的条件和机制，使房地产金融的创新建立在房地产协调发展的基础上。

七、房地产金融理论战略研究的意义

未来10年，是中国城镇化和步入小康社会的快速发展时期，也是中国由经济大国逐渐步入世界经济强国和金融强国的关键时期。房地产业与其他产业的高度关联性和带动性将使其对国民经济的支撑作用不可或缺并持续加强。房地产业的持续发展对金融的需求将日益加大，与金融的相互渗透将日益加深，房地产金融将进入新的发展阶段。房地产金融就不仅是中国金融的重要组成部分，而且是事关中国金融稳定和国家经济可持续发展的关键因素，在此战略性的关口，中国房地产金融发展战略的研究将及时而有效地适应了中国金融战略研究的需要，对于解决当前和未来中国面临的房地产资产泡沫和金融危机问题，有着特别重要的理论意义和现实意义。

房地产金融故略的研究课题从房地产与金融的高度关联性和房地产金融事关金融稳定的关键性特征出发，以全球金融危机带来的世界金融格局深刻变化和中国经济金融崛起为背景’结合中国及世界典型国家房地产和房地产金融发展的实践，从中国金融发展战略的角度，为房地产金融的研究提供一个新的视角。必将为金融理论的创新和房地产金融研究在^学科的地带开I顿的局面和理论天地。

房地产金融战略的研究，将会突破短期的房地产金融问题的困惑，在较长周期和战略层面对中国房地产金融存在的房地产融资渠道的单一、金融风险的集中、房地产与金融行业相互掣肘等现实问题进行理论的梳理和分析，并提出实践中可行的战略理论引导、机制设计和解决路径。

房地产金融战略研究不仅关注房地产实践面临的一些关键问题，更重要的意义是从国家金融安全的角度研究和思考房地产的金融支持、金融创新。面对房地产业的蓬勃兴起，面对世界金融危机的频发和加重，房地产金融战略研究能够使传统金融理论站在全球经济化、经济金融化的背景下，从金融、经济和社会整体协调发展的角度进行反思，从国家金融战略的高度进行顶层设计和创新。在此意义上，房地产金融战略的研究无疑也是一次金融理论的创新和变革。

房地产论文 12

一、新形势下房地产企业转型的必要性

1、国家的宏观调控抑制市场的需求。一直来我国颁布的宏观的调控政策都在或多或少地对房地产市场的发展产生不同的影响，如今全国已有超过40个重点城市都统一实行了基本限购令，国家宏观的房地产调控中有关于经济调控、行业行政的管理以及有关土地的管理这几个方面的政策所起到的作用还是挺好的。

2、房地产的资金链稳定性低。房地产企业所需要的资金是属于紧密型的，因此也需要金融有关行业与其的默契配合，两两互助、支持和交流共同将房地产的价位渐渐推高；并且在三年前银行出现钱荒的情况后，国内许多银行资金并不充足的真相也被挖了出来，现在越来越多不同的电子银行进入人类生活中，许多的银行短期的存款就被这些网上的理财软件收纳了，最终致使银行业流动性的压力渐渐变大。

二、房地产企业完成战略转型的策略

1、依照自身情况制定长期的战略规划。现在我国房地产市场有了一个明显的分化：位居一、二线的城市因为经济、产业、教育以及医疗的发展都比较好，因而吸引力较大，但因土地资源缺乏而使房地产供不应求。而位居三、四线的城市各方面相对来说就落后于一、二线城市，由于经济水平低，因此购买力也就弱，市场空间有限，人口和资金都往外流并且加上前一次的调控后，许多的开发商都入驻三、四线城市释放当地的许多土地，导致房产资源供求失衡并且还在继续。

那么，房地产企业就要将目标尽量聚集，不要过于分散，其中也包括区域跟城市的布局以及产品线的规划。万达就是目标聚集战略的成功典例。

2、联合开发可降低风险。房地产企业可发挥自己存在的优势共同发展，开发项目，联合开发项目可以实施多房产企业联合的战略，这样能够有资本与其他有实力的企业抗衡，以此将房产企业融资能力低的弱势得到缓解，也可使经营的风险得到降低；并且在实施这个战略的过程中各企业可以互相取长补短来增强自身的综合实力。

3、规范管理方式。在设计流程跟分析任务点的基础上另建立各方面的管理准则，并且必须依照部门职责，组织构造以及管理的标准有一个清晰的方案设计，还要掌握好平衡和原则以保障管理制度能切实实行。并且还要清楚企业本身的实际的情况，所建立的管理制度要适合企业的发展，尽量少参考其他企业的管理制度。还要为企业建立一个监督体系，将企业信息的透明度升高，以此将企业效率提高。

4、实施“多元化”融资，稳定资金链。除国内的银行信贷来融资以外，也可通过股权融资：房地产企业出让公司的小部分股权进行融资，以此吸引基金或者是社会上的一些闲散的资金来投资，从而将企业资金上的压力得到缓解；发行私募债券：通过在外贸交易的市场发行私募债券来为房产企业增加一个有效的融资道路；民营、外资银行合作：民营与外资的银行信贷机制相对来说更灵活，对房地产融资有极大的好处；抵押融资：房产企业可将拥有的土地或是其他资源作为抵押来向银行等获得开发投资的资金。

5、加强人力资源管理，引进并培养人才。房地产企业对一个项目进行开发设涉及了许多的环节以及部门，并且每个部门都需要一定的专业人才对化解进行专业指导才能完成。所以，专业人才对企业的发展来说是很重要的；首先反铲企业应根据自身实际情况切实建立合适的薪水管理模式来将人才吸引进来，并且构建一个人性化的管理模式以及将工作环境改善这些方法让专业人才对企业的满意、忠诚的程度提高；然后好药对人才做一个进一步的培养，定期或不定期的培训，将他们的知识面更加地扩大，让这些引进来的人才既具有相关专业知识和实战的经验，同时也具有分析财务和市场营销的知识。最�

6、实施产品创新和产品标准化，提高产品的竞争力。结合当前房地产企业的实际情况和特点，可以从这两个方面来将产品的竞争力提高：第一是产品的创新：产品创新包含了单一产品、项目的创新，比如户型、围墙的样式以及外立面等方面的创新，产品创新最主要的作用就是将产品的附加值提高以此将企业的经济效益也随之提高。第二是实施产品的标准化：现在占多数的大型房产企业都已在企业内部形成了许多条产品线以及产品系列，而且还在许多城市和项目上将其开展连锁、复制开发等。现在实施产品标准化的房地产企业也越来越多，因为这样能够将企业的周转快速实现，还能让企业的成本、费用得到降低。所以无论是大型还是中小型房地产企业乐意实施产品标准化方法。

参考文献：

[1]李传鹏。浅析房地产开发企业转型升级[J]。中国房地产业，20xx,(9)。

[2]刘世钊。经济新常态下房地产企业转型发展[J]。经营管理者20xx,(7)。

[3]俞炉烽。浅析中国房地产市场新形势[J]。城市开发，20xx,(2)。

房地产论文 13

随着我国经济建设的不断深入，房地产企业不仅需要保持良好的业务素质，也需要不断完善企业的相关机制，提高对于企业内部财务的管理与控制。一般来说，房地产企业的财务管理与其他企业还是存在一定的区别，满足不同用户的需求成为房地产企业发展壮大的根本。在这种情形下，企业的财务管理也需要与时俱进，不断改进管理理念以及管理技术，为企业的良好发展保驾护航。本文就新时期房地产财务管理以及控制的相关措施进行详细的探讨。

一、房地产企业财务管控的概念以及意义

所谓房地产财务管控，是指企业通过运用先进的管理技术以及管理理念，局部和综合结合的方法以及多样化的会计方式对企业在从事经营过程中所有的行为进行科学和合理的控制、监督以及规范。企业进行财务管理，主要是提高企业在日常运行中的工作效率以及资产安全，保证财务信息学的真实程度，从而在企业进行新的决策时提供有效的参考，提高企业的经济效率。房地产企业与其他企业有着一定的区别，财务管理具有以下特点：首先房地产产业链比较长、资金需求大、投资周期长并且中间环节多，这些决定了房地产企业财务管理的复杂性和高难度；其次房地产企业财务管理要处理好外部和内部的关系；最后是房地产企业的财务风险以及经营风险都比较高，这要求财务管理人员具有很好的职业素质和风险预测能力。

财务管理是企业的一项重要管理内容。房地产企业需要大量的资金作为支撑，企业的目标就是通过合理的利用资金，获得最大的利益。这种情形下，房地产财务管控的意义就显而易见：第一，财务管控是企业整体管理水平的有效体现，能有效调节各个部门之间的关系，协调财务活动，通过对企业的财务进行预算以及监测，保证企业朝预期的方向发展。第二，企业的财务管控是当今信息化财务管理的一种必然要求。科学技术的进步，信息技术在财务管理中的应用越发广泛，之前简单的财务管控手段已经不能满足企业在新时期的发展需求，使得开放化和网络化的财务管理制度和体系出现。最后，企业内部的财务管理对于企业的治理和结构具有很好的完善作用，能将企业较为分散的经济活动有效的统一起来，保证企业长期的经营目标有着举足轻重的作用和效果。所以，房地产企业的财务管理对于企业的发展和运营来说，必不可少。

二、房地产企业财务管理的现状及存在的问题

(一)房地产企业内部管理和控制制度薄弱

房地产企业在日常生产活动中的流动性以及各个项目之间的`独立性，使得企业内部的管理和控制的难度也比一般生产性质的企业高，财务内部控制也显得较为薄弱。主要体现在以下方面：首先内外部审计监督乏力，内部审计部门职能弱化，目前很多房地产企业内部监督评审主要依靠内部审计部门，而有些单位的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内审在形式上缺乏应有的独立性，在职能上也未发挥作用；其次企业的存货管理不够完善，很多企 房地产企业经营过程中，产品的生产周期比较长，容易导致资金的回收时间较长，这就存在很大的风险。很多企业也没有严格的赊销制度和收账手段，导致企业的应收账款很容易成为呆账坏账，严重影响企业的经营效益和资产的运转。

(二)企业财务管理和控制的意识淡薄

房地产行业的高利润在带给企业充足资金的情况下也会使企业的管理者和领导者对财务管理和控制不够重视。在企业的发展过程中，我们发现目前落后的财务管理制度以及理念已经很难适应和满足新时期房地产企业的发展需求，并逐渐影响企业的发展壮大。很多企业对财务的管理以及控制的不够重视，缺乏完善的控制体系和措施，导致财务工作出现很多问题，比如账目不清、会计信息失真以及核实不明等情况，给企业造成了一定的经济损失也影响着企业的健康发展。

(三)企业未建立健全预算管理制度及绩效考评奖惩机制

目前，尽管有些企业对财务管理中的费用预算管理也比较重视，但在预算的编制和执行方面仍然存在很多问题。一些地产企业在项目前期阶段着急上项目，没有对成本进行合理的测算及层层落实，预算计划做的并不细致，另外地产企业的开发周期长，在过程中无法做到费用预算根据实际情况进行相应的调整，导致预算与实际严重脱节，使得预算形同虚设，这些严重影响企业的财务预算管理工作效果，进一步导致企业财务管理工作的实施和企业经营效果和质量的严重下降。有的企业只有预算管理机制，未与绩效考评奖惩机制结合起来，无法确保企业预算管理目标和低成本战略目标的实现。

(四)企业财务管理人员素质有待提高

财务部门的设置通常是金字塔形的，这种模式导致财务管理的层次繁多并且效率较低，这样的财务管理制度以及财务设置已经很难满足目前房地产财务管理的实际需求，尤其是在信息化趋势下，很多工作都需要通过信息化的手段完成。新时代也需要更加专业和高素质的财务管理人员加入到财务管理的队伍中来，更好的运用先进技术和手段以及理念，完成财务管理工作。但是，受制于传统模式的影响，目前的企业财务从业人员理念相对较为落后，也缺乏主动学习财务相关知识的积极性，业务水平相对低下，不能适应新时期财务管理发展的需求，对财务管理造成一定的制约作用，也不利于企业健康发展。

三、改善房地产企业财务管理和控制的措施

(一)不断完善财务内控制度，加强财务内部审计

不断建立和完善对于房地产企业财务管控的内部制度，这是做好财务监督� 房地产企业需要根据会计的相关要求逐渐健全企业内部财务管控的制度，建立起内部核查、会计核算、财产清查等一系列完整的财务管理的制度，密切监控企业的存货、资金、成本核算以及应收账款等情况，有效降低企业管理的成本，保证企业能够健康、安全运行。另外，企业不但需要对财务进行内部严格的管控，还需要对企业的决策以及相关的规章制度的执行力度进行控制和审计，保证企业所有进行程序都科学合理。加强企业的内部审计，可以从以下几个方面着手：首先是要建立职务的分离制度，合理安排财务管理工作的每个岗位，明确每个岗位相应职责；其次是要建立财务会计控制制度，主要包括财会工作规则、核算流程以及财会人员的责任；第三是要建立授权审批控制，明确财务人员的授权的权限及相应的承担责任；第四是要建立企业现金与银行存款的管理制度，确保企业资金运转健康。

(二)加强企业财务管理和控制的意识

首先要加强企业领导者对于财务管理和控制的重视，放弃房地产门都要定期检查资金是否到位，是否专款专用，对于那些资金没有到位、擅自挪用资金的基建项目，要及时进行整改，保证计划的落实。

四、结束语

总而言之，基建项目是一项投资大、建设周期长的工作，财务管理在基建项目中至关重要，直接决定了基建项目的社会效益能否实现，关系着事业单位的发展，财务工作的目的是做好基建项目资金的考核、监督、控制和预算，财务工作这不仅要对项目实施的可行性进行分析，还要了解实际花费的资金和预算之间的差额，对财务管理工作提出有效合理的建议。事业单位基建管理部门一方面要正确履行本部门的职责，另一方面还要合理承担项目投资人或者业主的角色。建设部门的会计核算是单位会计核算范畴中比较重要的一部分，包括招标投标管理、合同谈判、合同管理、工程量价审核、竣工结算、财务决算等。由于各方面的原因，事业单位的基建财务工作总是存在着各种各样的问题，有的是主观原因造成的，有的是客观原因造成的，但无论是哪方面的原因，事业单位必须充分重视，正确的认识基建财务管理工作的重要性，及时发现问题，并立即采取相应的解决措施，不断提高本单位基建财务工作的水平。

房地产的论文 14

1、工商管理的职能和必要性

工商管理，指国家工商管理部门根据经济学及管理学理论，运用现代化的管理手段，对企业和市场经济发展进行的监管活动。政府工商管理主要职能是纠市场垄断、恶性竞争行为，遏制经济活动中的各种不正之风，营造一个公平、公正的市场环境。工商管理更多是对市场经济的规范和约束，工商管理部门的职能主要是：依法监督管理市场，规范企业的竞争行为；监督管理协调作用，积极做好市场服务；依据有效监管，对企业给予正确引导。

工商管理的必要性主要体现在以下三点：首先，市场经济具有自发性、滞后性和盲目性等缺点，要想使市场经济正常发展，必须运用市场营销学、管理学、运筹学、经济学知识去解决相关问题，以促进市场经济健康发展。其次，随着经济全球化水平不断提高，中外经济贸易往来日益频繁，外部资金流入、外企入驻给我国经济发展带来了巨大的冲击，如果不依靠完善的制度对市场经济进行调节，我国经济秩序很快就会失控。因此，政府必须以工商管理为手段对市场主体进行规范和指导，以确保他们所从事的经济活动符合市场发展规律。再次，在市场经济发展过程中，各行各业所处的市场环境、面临的问题都会有所变化，企业整改和重组也在所难免，许多企业还会在这一过程中迷失自己，误入歧途。工商管理的重要作用就是为企业发展解决麻烦，提供服务，指明方向。

2、工商管理与经济发展的相联性

2.1经济发展能有效促进工商管理工作

从某种程度上来说经济发展对工商管理工作有很大的促进作用，市场经济发展越来越快所以带动了工商管理的出现，在市场经济条件下，要求必须要有工商管理部门的监督和控制，为了进一步提高经济发展的程度，也应该要采取一定的措施提高工商管理的效率和质量，只有这样才能够最大程度上发挥工商管理工作的促进作用，带动经济的发展。

2.2工商管理是经济发展的推动力

工商管理与经济发展相互影响、相互促进，完善的工商管理制度对经济的调节和发展有着积极的促进作用。随着生产关系的不断优化，利益主体间的矛盾越来越突出，仅靠市场机制自身对经济进行调节，根本无法促使市场经济健康发展。工商管理对市场活动开展引导、监督和管理，能够弥补市场自身的不足，创造良好的市场经济环境，保障市场经济主体公平交易，进而推动市场经济的可持续发展。

3、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析

3.1促进房地产市场更加规范合理

现在我国的房地产企业在发展的时候出现了一些不合理的现象，这就需要工商管理来进行监督，通过工商管理来限制其行为。加强工商管理对房地产行业的监督力度，就可以在很大程度上减少那些不合理现象的发生。举例来说，规划房地产的一个重要环节是拿地，这也是最激烈的一个环节。在有些房地产企业上，会出现一些损害市场经济现象的事情发生，存在一些不正当的发展行为，这就给整体的房地产带来不好的影响，打乱了健康的发展，所以要加强工商管理对于房地产企业的监管，根据相关的法律来进行监督，改善那些不正当的现象。

3.2维持房地产经济发展秩序

发展房地产行业的时候，会有一些不合理现象发生，这对我国市场经济的发展会带来不利的影响，破坏我国的经济。最终损害消费者的利益，然后自身经济下滑，前景不景气等问题。所以要加强工商管理对房地产行业的监管力度、工商管理作为我国的宏观调控手段，要切实履行自身责任，保证国家的一些政策可以在企业自身上实现，保障我国经济的发展，这样对于恢复那些房地产不正当现象造成的损害也有帮助。

3.3有效的风险防控

对于房地产经济来说，还要加强一些风险的监控，这是所有企业中需要关注的重点问题，但是要怎么来实行，还需要在继续研究。发展房地产行业，就需要面对很多的风险防控因素，很多的因素都会对其造成影响。这个风险防控也是工商管理应该做到的，是它本身的职责。这需要从工商管理的管理层来说，防患于未然，保障房地产的发展，并且可以提出一些解决的方法。

3.4保证消费者利益

工商管理的作用还有维护消费者的权益，不仅仅只是维护市场的经济发展。举例来说，房地产的发展就经常发生一些不维护消费者权益的事件，这就需要工商管理来进行监督管理，保障消费者的'权益，在房地产中发生最多的问题就是房屋的质量不达标，这就会损害消费者的利益，消费者作为市场经济发展的弱势群体，很容易受到经济发展中的损害波及，所以要通过工商管理来维护消费者的利益。

3.5工商管理工作要注重信息的发布和及时更新

企业想要在庞大的市场经济中占据一席之地，就必须时刻关注整个市场经济的发展动向以及相关的政策消息，通过对最新的政策以及消息进行收集并将信息进行整合，从而综合分析出企业的发展方向。可是在实际情况中，企业对政策信息等的收集并不及时，这就给企业的发展带来了不小的损失。针对这种现状，工商管理部门应当对信息的发布和更新等重视起来，要保证信息的发布及时，还要确保其更新速度，以便于企业尽快为自己的发展找到方向，适应经济社会的步伐。

总之，在经济全球化发展背景下，我国经济市场与世界经济市场的接触也更加频繁。这给我国经济发展带来了机遇，也带来了挑战。政府只有在完善经济法律法规的基础上，严格落实宏观调控政策，同时不断加强工商管理力度，对企业生产、运营和交易过程进行全方位监管，才能促使我国经济健康发展。

参考文献：

[1]梁艳军。浅谈工商管理对房地产经济发展的促进作用[J].中国集体经济，20xx，（03）：52-53.

[2]林海龙。浅谈工商管理对经济发展的促进作用[J].发展，20xx，（06）：63-64.

房地产的论文 15

1相关理论概述

1.1JDC工作压力模型

工作需求指的是工作对个体的需要，是工作压力的来源，在实际工作中通常表现为工作时间和工作角色的冲突；工作控制与工作自由度相关，表现为个体的工作能力和对工作任务的控制，即技能的多样性和决策权力。不同水平的工作需求与工作控制组合在一起共同影响着工作压力，如高工作需求和低工作控制会导致高工作压力而产生焦虑；相反，低工作需求和高工作控制会带来低工作压力而产生倦怠；只有高工作需求和高工作控制时员工才会积极工作，产生积极的工作压力。

1.2沉浸体验的基本概念及维度

1.2.1沉浸体验的概念及模型

沉浸体验， 在这种状态下会产生无意识感，似乎其他事情都不重要，而且这种感觉十分享受，驱使人们不惜一切代价去追求这种体验。沉浸体验的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明确提出，被广泛地应用到音乐、体育、教育领域中。近年来，沉浸体验被应用于管理学领域的研究中。沉浸体验产生的基础是挑战与技能的平衡。沉浸体验模型表明，当挑战超过技能时，压力就会以焦虑的形式表现出来；当技能高于挑战时，会导致厌倦，进而随着差距的增大而发展成焦虑；只有当挑战与技能平衡时，沉浸体验才会产生。也就是说，技能与挑战平衡是个体产生沉浸体验的前提条件。

1.2.2沉浸体验的维度

关于沉浸体验维度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸体验9个维度的构成已经得到了广泛的接受和认同，即自觉体验、清楚的目标、挑战-技能平衡、专注任务、潜在的控制感、明确的反馈、行动-意识融合、时间感扭曲、失去自我意识。

1.3沉浸体验与JDC工作压力模型的融合

挑战与技能平衡是沉浸体验产生的基础，这一点与JDC工作压力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作压力中，工作需求相当于挑战，而工作控制相当于技能，这样沉浸体验与焦虑相当于工作压力的正反两面，即积极工作压力可以体现为沉浸体验，而焦虑相当于消极的工作压力。也就是说，将沉浸体验与JDC工作压力理论相融合是可行的，且可以同时拓展这两个理论。

2基于沉浸体验的房地产销售人员积极工作压力管理策略研究

由于房地产销售人员的薪酬构成中浮动部分占的比例很大，其收入直接与销售业绩挂钩，而且工作时间长，越是公众节假日越是房地产销售人员最忙碌的时候，工作域与家庭域之间的冲突促使房地产销售人员成为社会公认的承受着巨大工作压力的人群。前些年，我国房地产行业飞速发展，楼盘火爆时房地产销售人员可以获得较高的收入，有助于缓解其较高的工作压力及工作-家庭冲突。但目前楼市遭遇了罕见的“寒冬”，使房地产销售人员的。收入锐减而工作压力倍增。在这种情况下，过去企业仅依靠高额的销售提成和经济性激励等外界干预手段来缓解房地产销售人员工作压力的方式已经难以实现。那么，将沉浸体验引入工作压力之中，驱动员工有意识的进入自觉体验状态，促使消极压力向积极压力转变将成为房地产企业人力资源管理新的突破口。

2.1通过人才测评技术提升人职匹配，达成挑战-技能平衡

人职匹配理论要求个体素质与职业性质保持一致。不同的工作对人的素质要求不同，而每一个人又具有不同的个性特征，所以要实现人员和工作之间的匹配，需要通过人才测评来实现。房地产销售人员的通用素质模型表示，优秀的销售人员要具备影响力（通过数据、事实等直接影响手段或人际关系、个人魅力等间接策略来影响客户，使其接受产品推荐并产生购买行为的能力）、成就动力（追求成功的意愿强烈，不断设定挑战性的目标挑战自我）、客户导向（时刻关注客户不断变化的需求，服务客户）、人际交往能力及自信心等。房地产公司在选拔销售人员时，可以基于房地产销售人员的胜任素质模型，通过心理测验来对候选人的人格、需求动机、职业锚等进行测评，结合面试与情景模拟技术对人员的胜任素质进行评价，从而做到因事择人、人职匹配，以达到工作控制与工作需求的平衡从而产生沉浸体验。

2.2通过绩效沟通与辅导明确绩效目标，获得清楚反馈

沉浸体验构成的9个维度中，“清楚的目标”是指确切地知道自己在做什么，而且知道自己行动的意义和结果的感觉；“明确的反馈”是指个体获得迅速和清楚地反馈，确定所有事情都按计划执行的感觉。这两个维度可以通过绩效执行过程中的绩效沟通与辅导获得并得到提升。首先，与员工共同制定绩效计划是使员工产生“清楚的目标”的有效方法，房地产企业依据业务发展的需要将总体销售目标进行层层分解，由销售人员与其主管共同协商制定个人销售目标，并且定期检查目标的进展情况。这样做可以使员工参与自己的绩效管理，促使员工为实现自己的销售目标而积极行动，促使权力下放，责权利统 其次，在对房地产销售人员的绩效管理实施过程中，销售经理要对销售人员进行绩效辅导，与其讨论有关工作的进展情况、潜在的障碍和问题、解决问题的办法措施、员工取得的成绩以及存在的问题等。绩效辅导可以是正式的（上下级间的面谈），也可以是非正式的（非工作环境下的私人交流等）。绩效辅导不应仅仅在绩效计划的阶段，也不应仅仅在绩效考核阶段，而是贯穿于绩效管理的始终。这种“明确的反馈”可以提高销售人员的工作控制感，及时又肯定的评价使其更加期望获得更大的成绩，进而产生沉浸体验。

2.3通过对心理资本进行干预，促进自觉体验

沉浸体验理论表明，当技能与挑战平衡时，就会产生个体的沉浸体验，二者的匹配程度由个体的技能水平决定。因此，开展专业、有效、持续的培训是提升房地产销售人员工作控制感的必要途径。以往房地产公司多是针对销售人员进行技能方面的培训，如沟通能力、谈判技巧、时间管理、角色转换等，但立足于改善员工情绪、促进自觉体验的培训与开发并不多见。其实，积极心态的培养更加有助于提升员工对工作的控制感，例如对心理资本的干预与调节。心理资本是指有助于预测个体高绩效工作和快乐工作指数的积极心理状态的综合，这些积极心理状态能够使个体自觉地、努力地去做正确的事情，并且获得较高的绩效和工作满意感。心理资本包括自我效能感、乐观、希望和韧性四个能力。其中，自我效能可以通过“体验成功和模仿他人”和“说服和觉醒”来提高；乐观维度可以通过“树立信心”来提高；希望维度可以通过“目标和途径设计”和“执行障碍计划”来提高；韧性维度可以通过“构建资源和回避危险”和“改变影响过程”来提高。目标管理法是有效地对心理资本进行干预的方法，通过培训和辅导来提升员工达成目标的能力，同时在实现目标的过程中不断地体验成功、树立信心、开发积极的期望，有助于房地产销售人员形成较强的控制感，从而提升其工作兴趣，增加工作投入，达成沉浸体验。

2.4通过实施组织支持政策，提升工作控制感

为提升房地产销售人员的工作控制感，企业可以在保证工作效果的前提下推行组织支持政策，提供给销售人员更为自主的工作方式，比如较为灵活的工作时间、灵活的工作场所、允许弹性工作等，使员工可以更加合理地安排自己的时间与精力。自主的工作方式可以促使员工由消极的焦虑状态向沉浸体验状态转变，同时上级的支持也是使员工感受到组织支持的关键因素，通过非正式的形式为下属提供更为灵活的工作安排，增强下属对工作的控制，减少消极工作压力，营造良好的组织支持氛围，建立和睦的同事关系。

2.5通过人力资源规划，实现工作需求与工作供给平衡

人力资源规划可以防止因为招聘过量而造成的人力资源供给大于需求，即工作控制大于工作需求，员工可能产生厌烦与倦怠；同时也可以避免人力资源供给小于需求即人员不足导致任务太重，工作需求高于工作控制，使员工感觉时间压力过重或角色冲突剧烈。目前，房地产市场的不景气导致销售人员大量流失，人员短缺使销售人员承受繁重的任务而产生消极的工作压力。因此，房地产企业的管理者应对销售人员供求进行科学的预测，使人力资源的需求与供给保持平衡，让工作需求与工作控制适当匹配，使员工的工作压力处于科学合理的水平。

3结束语

当前，房地产市场的持续低迷使房地产销售人员陷入较长工作时间、经常性加班、工作不稳定和收入锐减的困境，并且呈愈演愈烈的趋势。如何正确地对房地产销售人员实施压力管理是现阶段房地产企业人力资源管理要解决的重要问题之一。管理者不应只关注工作压力的消极结果，应着眼于工作压力的积极影响，将沉浸体验理论引入人力资源管理的实践中，通过人才测评技术来提升房地产销售人员的人职匹配程度，通过绩效管理来明确目标，通过心理资本的干预来促进自觉体验，通过实施组织支持政策来提升工作控制感，促进沉浸体验的产生与持续，发挥工作压力的积极效应。

房地产论文 16

摘 要：自从20世纪20年代企业社会责任兴起以来，它经历了一段漫长的发展历程。它与房地产企业的结合还是最近几十年的事情，而且更多的是从理论上来探讨和呼吁其承担社会责任。从实证上通过构建一个房地产企业的社会责任评价体系来分析它们的社会责任承担状况并不多见。本文从利益相关者的角度出发，通过对他们的需求回应来构建房地产企业社会责任评价指标体系，引导房地产企业重视社会责任问题。

关键词：房地产企业 企业社会责任 利益相关者 指标体系

伴随着科技的进步，企业在当今社会已不再仅仅扮演一个创造物质财富的角色，而是在政治、经济、文化等各方面都产生巨大影响力。它们希望可以凭借享受的种种特权，攫取更大的利益；但另一方面，随着人们认识水平的提升，他们对企业的期望已不再仅仅局限于创造物质财富，提供就业机会，照章纳税，而是更多的关注其是否能够为社会的进步、环境的改善、社区的福利以及弱势群体的保护等方面有所作为。企业社会责任已�

房地产开发企业，根据《城市房地产管理法》的定义，它是以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经� 作为国民经济的支柱产业，又是一个事关民生的行业，更应在这次企业社会责任运动大潮中，抓住机遇，调整内部组织结构，改善与企业内外部利益相关者的关系，实现企业自身与社会的双赢。

一、 房地产企业社会责任的概念

企业社会责任的思想最早诞生于20世纪20年代的美国，由谢尔顿提出。但是那时的企业社会责任思想是非常抽象的，认为企业不能仅仅满足于创造利润，还应在更大范围的社会利益上有所作为。迄今为止，对企业社会责任人没有一个大家都认可的概念。我觉得应该从房地产企业的整个开发过程视角来看待它的社会责任，一个房产开发过程包括项目决策阶段、前期准备工作、工程建设阶段、项目销售阶段以及交付使用阶段。在每一个阶段，房地产企业需要与不同的机构和群体打交道，比如说，在前期准备阶段，它要获得土地使用权，需要与政府相关部门沟通协商谈判；在拆迁过程中需要对拆迁户承担责任。而所有这些与房地产企业产生互动的群体和个人就构成了它的利益相关者群体。

二、 利益相关者理论对企业社会责任评价的影响

1984年，弗里曼在他的著作——《战略管理：利益相关者方式》中明确提出了利益相关者理论。所谓利益相关者就是能够影响一个组织目标的实现，或者受组织目标实现过程影响的个人或群体。纵观利益相关者理论从产生到发展的整个历史演进过程，其间始终贯穿着这样一个核心理念，即企业除了股东之外，还存在许多利益相关者，如管理者、员工、供应商、客户、政府、社区、环境等，他们也同股东一样，对企业进行了某种专有性资源投入，并承担着由此带来的风险。因此，企业必须有效的处理好它与各利益相关者的关系，通过满足他们的合理利益要求（而不仅仅只是考虑股东利益），来使企业得到永续发展。而且通过利益相关者理论，由于确定了一级指标，可以很便利的通过构建一个指标评价体系来分析和探讨企业究竟应该向谁承担责任以及承担什么样的责任，

但是根据弗里曼对利益相关者的定义，几乎所有的个人和组织都可 鉴于此，米切尔指出了鉴定企业利益相关者的三原则：（1）合法性，即某一群体是否被赋予法律上的对于公司的索取权；（2）权力性，即某一群体是否拥有影响公司决策的地位、能力和手段；（3）紧急性，即某一群体的要求能否立即引起公司管理层的关注。通过查阅大量相关文献以及专家咨询，将三个原则的指标得分相加，确定出了房地产企业的主要利益相关者：拆迁户、股东、债权人、社区、政府、员工和消费者。下面通过一个房产项目开发全过程一一分析房地产企业对各个利益相关者的责任。考虑到项目决策阶段主要是进行项目的市场调研，可行性研究，没涉及具体的利益相关者，所以不加讨论。

三、 从项目建设的完整周期剖析房地产企业的利益相关者

1.前期准备阶段

房地产企业在前期准备阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。此时，对土地审批及建设部门的责任是占主导地位的。此外，对拆迁户的拆迁补偿也是重点。其实对拆迁户来说，最大的愿望就是希望能够得到合理的补偿。《城市房屋拆迁估价指导意见》明确拆迁估价机构的选择应当公开、透明，应采取由被拆迁人投票决定。但在实际拆迁过程中，大部分估价机构都是由拆迁人单方面决定；有些拆迁单位甚至利用自己的强势地位，直接指定估价机构，被拆迁人的权利完全被剥夺。这不但为开发企业提供了利润来源，同时也为拆迁户的暴力阻拆埋下了隐患。所以这一时期，房地产企业的主要社会责任就是“五证齐全”以及尊重拆迁户的意愿选择估价机构。

2.工程建设阶段

工程建设阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。房地产开发建设是在一定的地域时空条件下进行的，不可避免的会对周边的社区和环境产生影响，如何最小化对他们的影响是这一时期房地产企业需要关注的。社区承担着为企业的生存和发展提供社会服务的功能，如水电供应，治安保卫等。公益捐赠应该是企业的一项重要社会责任实践，通过捐赠，可以增进社会福利，改善社区环境，促进社区发展，同时企业形象也能得到改善，建立良好的社区关系，有利于企业的可持续发展。另外，房地产企业作为环境污染和能源消耗大户，应该在环保和节能方面发挥带头作用。东丽湖·万科城，万科的节能创新典范，包括建筑外围护结构节能、地热资源的利用、太阳能利用、防止热岛效应的技术措施、雨水收集系统、建造中水处理站等很好的诠释了绿色节能型建筑。

3.项目销售阶段

销售阶段是开发商出售房屋，回收资金实现赢利的阶段。一个楼盘销售的`成败决定于消费者的认可。随着信息技术的日益发达，消费者可以通过各种渠道来了解房地产企业的形象和所建房屋的质量，房地产市场已经进入了理性消费时代，消费者不仅关注他们所购买房屋的质量，而且在意企业在建房过程中体现的人文精神、道德素质及对周围环境的影响。所以房地产企业应在保证房屋质量的同时积极主动地向顾客提供真实的产品信息、建立咨询渠道、健全售后服务体系，认真及时地处理顾客投诉。

在这一阶段，房地产企业除了要对消费者负责之外，还需要履行对政府的责任。因为实现销售获得了收入，需要纳税。房地产企业应与政府充分沟通，相互理解，诚实守信，照章纳税并积极响应政府的相关政策。

4.交付使用阶段

很多房地产企业没有自己的物业公司而是委托专业的物业公司进行社区的管理。但是如果售后服务处理的不好，同样会影响房地产商的形象。建外SOHO“停电们”事件应该是一个很好的警示。

此外，股东作为企业名义上的所有者，债权人作为企业的重要外部投资者，员� 对房地产企业来说，首先应该保证股东的资金安全，这是底线；其次在资金安全的基础上，努力实现资产的增值，定期向股东发布企业经营和投资方面的真实信息。银行作为房地产企业的债权人，在项目开发过程中发挥着重要作用。不仅房地产项目开发的大部分资金来源于银行贷款，而且预收款中大部分也是银行对购房者发放的住房贷款，据统计总共约有70%的资金是来自银行系统，因此银行在其中承担着巨大风险。房地产企业应恪守合同要求，严格执行合同，按时还本付息，定期向银行发布企业经营信息，保障银行借贷安全。员工是构成企业的细胞，他们直接参与了房地产项目开发的全过程，企业对员工的责任一方面在法律意义上保障实现员工的劳动报酬获取权；另一方面在道德和伦理层面上做到对员工进行系统的培训，为员工的个人发展创造条件。

四、 指标体系评价方法的选择

企业社会责任评价指标体系的分析框架主要有四种经典模式：（1）Carroll（1979）的企业社会责任四维度模型；（2）John Elkington（1995）的经济、社会和环境三重底线模型；（3）以KLD（20xx）为代表的社会责任主题框架；（4）以Clarkson（1995）为代表的利益相关者模型。

以上四种评价模型中，与前三种评价模型相比，利益相关者评价模型具有比较明显的优势，也更加符合企业社会责任的评价要求。Wood（1995）认为利益相关者理论是评价企业社会责任的最为相关的理论体系，非常适合企业社会责任评价模型。首先，利益相关者理论和利益相关者为人们所熟悉，得到多方认可；其次，按利益相关者来展开的企业社会责任评价指标在结构上是相对清晰的，采用利益相关者理论的评价指标体系在应用于评价和披露过程时也具有一定的便利性；另外，利益相关者框架也能全面地体现企业的社会责任主题框架。

五、 房地产企业社会责任指标体系的构建

上面分析了房地产企业在项目开发的各个阶段对各利益相关者所应承担的责 从企业利益相关者的各自目标出发，客观的选取评价指标，对其进行综合评价。这种指标评价体系的构建，首先应明确为获取利益相关者支持企业发展战略时发挥其应有的作用，明确他们各自的需求；其次，明确如何度量房地产企业和利益相关者的目标，即从每个利益相关者的角度选取指标进行评价。

根据以上分析，再依据科学性、系统性、可行性、可操作性以及财务指标与非财务指标相结合的指标选取原则，筛选出了房地产企业对利益相关者（股东、债权人、拆迁户、员工、消费者、政府、社区、环境）所应承担的17项主要社会责任。

1.基于股东的绩效评价指标

为确保股东的资金安全，必须建立完善的公司治理结构，即有关股东大会、董事会、监事会以及经理层的权力制衡机制；资本保值增值率反映公司运用股东投入资本获得资本增值的能力。该比率越高，意味着企业运用 一定的资本为社会，尤其是股东所做的贡献越大，对股东的责任履行得越好；为使股东了解企业情况，保持投资热情，必须建立完善的信息披露机制。

2.基于债权人的绩效评价指标

对银行来说最大的愿望就是贷出去的钱能按时收回。资产负债率是指企业一定时期负债总额与资产总额的比率，该指标是评价企业负债能力和偿债能力的综合指标。现金流动负债比是企业一定时期经营活动产生的现金净流量与流动负债的比率，这一比率是从现金流动角度反映企业当期偿付短期债务的能力。

3.基于拆迁户的绩效评价指标

拆迁是房地产正式开发阶段的第一环节，处理的好坏直接影响着后续的工程，而对拆迁户来说，为了经济发展需要，拆迁不可避免，唯一的希望就是能够按照房屋市场价得到合理的补偿，而自主选择拆迁估价机构是实现合理补偿的核心环节。

4.基于员工的绩效评价指标

员工收入提高率是本年度员工平均收入总额与上年度平均收入总额的比值，反映了员工对企业增长的利润的分享程度。员工收入包括其从企业获得的工资、津贴、补助、加班费等一切货币是实物形态总和。此外个人发展已�

5.基于消费者的绩效评价指标

对消费者来说，房屋质量永远是第一位的。没有人会选择为了少花钱而去购买一栋危房，相反他们会在保证房屋质量的前提下，寻求尽量低的价格。顾客投诉率反映了房屋质量的好坏。它是房地产企业接受顾客投诉的数量（包括电话投诉，书面投诉以及网络投诉）与该企业总共投放市场的房屋数量之比。产品价格率是反映了房屋质量和价格的综合。此外，完善的售后服务体系在企业品牌提升和消费者满意方面发挥了越来越重要的作用。

6.基于政府的绩效评价指标

按照卡罗尔的金字塔模型，房地产企业对政府的经济责任可用资产纳税率衡量；法律责任可用税款上缴率衡量，它反映企业对国家相关税收法律法规的遵守情况；伦理和慈善责任可用就业贡献率衡量，反映房地产企业运用全部净资产为社会公众提供就业的能力，该比率越高，说明企业为社会提供的就业能力越强。

7.基于社区的绩效评价指标

因为房地产项目开发主要是对社区内的环境产生影响，因此我将社区和环境合二为一。环保资金投入率直接反映企业对环境保护的重视程度。单位利润能耗量直接反映企业为获利对资源(包括各种材料、水、电、煤等)的消耗程度。捐赠收入比反映企业对所在社区的关心程度。

根据上述内容，将房地产企业社会责任分为三个层次，第一层次是目标层，是企业社会责任绩效的最终表现。第二层次为因素层，分别从股东、债权人、拆迁户、员工、顾客、政府和社区七个角度来衡量影响房地产企业社会责任绩效的因素。第三层次是指标层，具体阐述房地产企业对各利益相关者所承担的责任。由此，我们构建出了房地产企业社会责任绩效评价体系。

房地产论文 17

摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，已� 随着房地产业发展的常规化和我国居民住房商品化改革的进一步推进，作为房地产开发经营中的一个专门方面一一物业管理正日益为诸多行业有识之士所重视。本文拟对物业管理的一些问题作一初步探讨。

关键词：房地产，物业管理，经营

一、物业管理的概念与意义

所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点：

①一般是在一定土地范围内的；

②具有不可移动性；

③具有一定的价值和价格。物业的具体形式多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，还包括工厂的厂房、学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。饭店也是一种物业，但由于已经形成了专门的管理体系，所以有别于一般意义上的物业管理。

可以说，人类自拥有了建筑物起也就拥有了物业，对物业的一些基本管理活动一也就随之而起，但物业管理成为现代服务业的一个门类则是社会经济发展到一定程度和社会分工进一步完善的产物。物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。物业市场营销与其它商品营销有许多共通之处，它必须根据物业的实际价值，包括工程造价、质量水平、建筑风格、使用目标以及区位地域因素，再考虑到国家政策和市场环境，对特定物业进行正确的市场分析和品牌定位，选择合适的销售对象，采取相应的营销策略。

物业的日常管理，也即狭义的物业管理，它主要通过经常性的维护保养、清洁和保安服务以及必要的社区公共关系活动来实现的，其目的在于使业主获得租金收益，使物业设施保持完好，为使用单位提供满意的办公、居住、商业、工业、仓储等场所和使用条件。近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。

80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国沙卜经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国90年代具有较大影响和广阔前景的新兴行业。

二、物业管理的内容

随着时间的推移，建筑物由于使用和自然磨损等因素，如不及时进行维修和加强管理，就会使建筑物的结构逐渐损耗，甚至过早损坏。如我国一些城市的住宅小区刚使用两三年，就已面目全非，玻璃残缺不全，阳台等房屋结构和外观被随意改变，楼道挤满自行车和杂物，而小区原配套建设的商业网点也改变了性质，等等。这与缺乏正常的物业管理有着直接的联系。物业管理的内容，可以分为管理和服务两个方面。

①管理方面，主要是掌握房地产的变动和作用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备作用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录。

②服务方面，主要是充分满足用户要求，及时登门服务，如提前检修上下管道、暖卫管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供气；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；对于房屋、设备必须登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传适当使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出门寸，要进行清点。物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。

具体的工作内容一般包括如下几个方面：

1.注意房屋的'经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整；建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。

2.注意设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。

3.注意资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。

4.注意环境保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。

5.加强治安防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。

三、物业管理的组织与经营策略

现代社会分工的专业化趋势与发达国家的物业管理实践告诉我们，成立专业的物业管理公司是现代物业管理的主要组织形式，而物业公司内部的多个部门又构成了其完整的内部结构，履行着物业管理的各种职能。

1、办公室：负责协调公司各部门的工作，并充当公司和业主联系的桥梁。

2、发展经营部：策划公司的服务和经营项目，制定公司的发展计划，负责项目经营创收，增强公司的财力。

3、财务部：负责制定公司财务计划，预算管理费等各项费用，制定合理的收费标准，监控资金收支、做到专款专用。做好公司财务报表，接受客户的监督。

4、保安部：负责治安保卫，参与社会联防，维护小区(大厦)正常的工作、生活秩序。

5、清洁绿化部：负责小区(大厦)的绿化，保证小区(大厦)环境清洁、美化。

6、工程部：负责维护小尽。(大厦)的登共设施，导证其止常运行开展各种服务项目，为住户排忧解难。

物业管理工作，可以按照不同特点的物业而制定不同的经营策略：

1、住宅管理工作着重为用户提供舒适的生活环境，所以清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理或服务较为重要。

2、办公大楼管理应该着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求较高，故各项细节工作必须完善，以免影响用户的正常使用。

3、对商场的物业管理，除一般服务外，必须保持商场的外观及形象，以吸引消费者来购物、饮食、消遣，提高知名度，增加消费者的流量，但有关推广及宣传费用则不列入管理费支出项目。

4、工厂大厦主要是水、电的供应不受影响，保证生产顺利进行。此外，货物运输必须流畅，大厦货物起卸区的设立和管理都是大厦管理的重要方面。

5、停车场要方便车主，车场内应光线充足，通道畅通，有清楚而又足够的指示信号，停车位易于识别。对收费系统的操作等也应给予重视。

四、物业管理费用的筹集和使用物业管理经费的来源

主要有以下三个方面：

1、收取管理费。其标准根据各类物业的不同特点和业主内外有别的原则而定。业主如逾期未交管理费，则加收滞纳金。一般采用并鼓励住户提前预交，以保证管理工作的正常进行。

2、收取水电管理费备用金。缴纳办法是根据低层、高层楼了和商场三种不同类型一次付清，其标准应按当地水平而定。备用金是专款专月J，主要是对配套设施如供电、机电、电涕、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的，抢修大型设备动川备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。

3、屋村的其他收人，也称杂项收入。一般根据当地政府有关规定制定收费标准，在屋村范围内收取停车费、单车、摩托车保管费、迟纳金、装修管理费、小商店租金等。随着屋村老化和物价指数的上涨，每两年适当调整一次管理费，以保证收支平衡，略有节余。管理费用于维修小区的各项费用开支，主要用来支付小区的道路维修、园林绿化、清洁卫生、治安保卫、公共设施、机电设备的保养维修，并支付管理公司办公室(占管理费收入的15%)和管理人员的工资、劳动保险、工伤保险、员工福利、行政费用等。物业管理经费的筹集和使用是当前尚处初创阶段的行业热点问题。一般来说，一些高档别墅区的物业管理费的收取问题不大，但对普通类住宅小区来说确实是个问题。因此，在进行或组建对一般物业的一长期管理时可以在物业建造初期就留出一部分，作为今后长期管理的经营所需，以弥补长期管理的经费不足，达到管理部门或物业公司的收支平衡。

五、发展物业管理事业值得注意的几个问题

1、树立物业管理的市场营销观念，即物业管理不能等建筑物落成投入使用后再开始，而是应该超前地考虑市场的需求。在物业尚在设计阶段，即对开发、设计等提供专业意见和建议，反映用户的要求，务求物业的设计更符合实际的应用和方便日后的管理工作。

2、及时做好有关物业管理的规章制度乃至立法工作。使用户更好地享用物业内的设施和服务。新加坡等国的物业管理在某些方面己经通过国家立法(住宅法)来保证，我国有条件的城市似也可通过类似的试点工作，以推进我国物业管理事业的规范化发展。

3、适当宣传物业管理的重要性，以促进我国物业业主和消费者的观念。由于我国味期计划经济体制一F复杂的产权关系和短视的消费观念的影响，物业管理的意义并未普遍地为以政府为代表的业主和消费者所接受，随着我国全面市场经济改革的推进，国有资产产权归属的清晰化，将有助于物业管理工作的推进，物业管理企业更应该积极地通过多形式的传媒适当地宣传本行业的重要意义。

4、加强从业人员的队伍建设，做好从业人员的培训工作，尽快建立并形成一支具有较高职业道德和管理水平的从业队伍。

房地产论文 18

房地产企业是我国支柱型企业，房地产企业直接占GDP的比重高达6%由此可见其对于我国经济的重要性。随着我国的营改增的税务政策调整以及公允价值计量模式的推行使得我国的房地产行业正在面临着一场比变革，其资产运营模式正在逐渐转换由原本的中资产模式走向轻资产模式，这种模式的转变与财务管理是息息相关的，因此我们必须对财务管理的房地产企业资产运营模式的转型进行深入的分析从而找到影响其转型的各类因素，今天笔者就和大家来谈一谈关于财务管理的房地产企业资产运营模式转型的相关话题。

一、资产模式概述

（一）重资产运营模式

重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。

（二）轻资产运营模式

轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。

二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素

（一）土地成本因素

我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控，这些因素都是的，土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。

（二）楼盘库存压力因素

近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。

（三）现金流因素

房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。

三、房地产转型的成功案例

凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业（重资产结构）转换为了房地产投资企业（轻资产机构），在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。

四、结束语

对于我国而言房地产企业资产运营模式的转型已经是一个势在必行的趋势，我们必须对影响其转型的各类因素进行了解和控制，使得我国房地产行业能够在财务风险最低的情况下实现成功转型。

房地产论文 19

对于住房公积金来说，我国的企业职工自20xx年底能够拥有住房公积金的人数仍然不多，据统计，在这个时期，我国拥有住房公积金的职工只占全国所有在岗职工人数的8.2%。我国住房公积金制度的建立已经有二十多年的时间了，经过这些年的不断发展，住房公积金逐渐推动了住房制度的改革，加快了我国住房建设的步伐，并且我国的城镇居民的住房条件也为此而得以改善，调动了人们住房消费的积极性，同时也促进了我国房地产经济的增长与发展。

房地产经济对我国经济的影响

我国经济的发展有赖于房地产业的大力推动，房地产行业在我国的诸多行业中也占据着重要的地位，其对我国经济的影响主要有三个方面：一是对我国政策的影响。近些年来，房地产业的发展也赢得了相应的利润，且处于居高不下的地位，其在推动房地产经济稳定增长的同时，也影响了我国的经济产业的发展。例如在房地产市场中出现的炒房行为，这就会使大量的资金转向房地产业，并加大了我国经济出现泡沫破裂的风险，直接影响了我国的实体经济的发展。因此，我国政府要针对这一系列的影响而采取相应的对策，有效的管理和规范房地产市场。例如近几年，我国推行了对房地产市场的限价、限购的调整制度；通过调整银行准备金率、房屋转让税等政策手段来稳定房地产市场。不得不说房地产行业的发展对我国的其他行业和经济政策都会有产生一定的影响。二是对我国相关行业的影响。房地产行业一直推动着其相关产业链的发展，同时房地产业的发展也解决了大量剩余劳动力的问题。但由于房地产行业属于一种新兴的行业，其产业结构缺乏规范与标准，致使与之相关的行业缺失标准，以致在行业的衔接上不够连贯，问题不断，不利于整个链条上的行业的稳定发展。例如一些开发商作房地产业链占据着上游的优势地位，并占有大部分收益，以致下游的产业链只能得到剩余的少部分利益，这种不平衡的利益分配打乱了市场秩序，不利于相关行业的健康发展。三是对社会的影响。房地产行业的发展为我国社会的各阶层提供了良好的就业平台，减少了社会就业的压力问题，在一定层面上稳定了社会的秩序，同时也改善了我国居民的居住环境，提高了人民的生活质量。

住房公积金在房地产经济中重要意义

我们要了解住房公积金的重要意义，首先要了解住房公积金的提取条件如何使用。我们以北京住房公积金提取为例，职工可以提取的条件包括购买、建造、翻建、大修自住住房；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还自住住房贷款本息；房租支出超出家庭工资；遇到突发事件造成家庭生活严重困难；务工人员与单位解除劳动关系；死亡或者被宣告死亡等情形，职工若满足以上的任一情形，都可以提取相应的住房公积金，并且这是一个相当可观的金额，同时促进了房地产市场的发展。

住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平。但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金，但面对一直增长的房屋价格，这种专项资金的'作用也在逐渐减弱，如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用，才是我们真正要解决的问题，以便更好的促进房地产经济的持续、健康发展。

住房公积金的管理体系需要加强。对于住房公积金的管理需要有力的监管部门进行管理，明确各部门的监管责任，将监管工作落实到各个部门；采取有效的监管措施与手段，各个监管部门要合理分工，例如作为审计部门，其工作就是负责审查资金的来源；财政部门要对资金的经营状况进行检查和监督等。同时住房公积金的管理也需要社会的监督力量来完善，而相关的管理部门也要对社会监督过程中提出的问题和质疑进行认真的检查与分析，并及时处理和解决这些问题。

结束语

综上所述，我国住房公积金制度正在不断的完善，住房公积金成为人们支付住房的强大支撑，增强了个人支付住房的能力。同时住房公积金也促进了我国房地产市场的发展，有效的消除或挤压了房地产泡沫问题，从而使得我国的国民经济有了良好的增长趋势。（本文作者：赵广庆 单位：泰安市房产交易中心）

房地产论文 20

一、简要概述房地产企业成本控制管理的相关内容

1.房地产土地费用

房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。

2.房屋建筑的安装费用

房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标

3.建筑配套设施费用及其他支出费用

房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。

二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题

1.没有确立全面系统的成本控制观念

房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长；成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化；成本构成之间的差异；成本价格不透明；成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。

2.没有建立科学合理的成本控制体系

由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。

3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位

制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。

三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施

1.成本控制观念更新，实施全面成本控制

房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。

2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性

构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩；另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。

3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制

施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。

大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的。问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。

4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门

房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。

四、结束语

总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求；另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。

房地产论文 21

摘要：随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展，房地产企业的竞争日渐加剧。当前，规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征，而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角，在分析房地产企业的价值链构成的基础上，对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。

关键词：房地产论文发表，价值链，房地产企业，管控模式

1房地产企业的发展趋势

规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。

集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。

规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势，在其促动之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地，现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新，否则难以适应发展的要求。

2价值链理论

1985年，迈克尔？波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。

价值链具有如下特性：

（1）企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面，其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节，而辅助活动主要是企业的内外部管理活动；

（2）企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体，每一环节完成自身的工作内容后，传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作，实现价值增值。

（3）企业竞争优势来自于成本领先和差异化，而从价值链角度来看，企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。

3房地产企业价值链构成

按照价值链理论，房地产企业的开发作业流程，同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。

3.1房地产企业价值链中的基本活动

（1）前期研究决策阶段：通过缜密细致的市场调研，结合企业自身综合实力，对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究，确定项目业态和开发模式，进行价值研判与决策。

（2）规划阶段：根据前期决策，委托设计单位对已获得地块进行策划设计，形成良好的功能规划和市场识别，将土地最大限度实现增值。确定设计方案后，依法对拟建地块进行规划保健，获得许可。

（3）工程建设阶段：通过招标比选，选择最优施工企业，使其有能力完成设计方案，实现低成本、高质量施工，并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值。

（4）销售阶段：在取得房屋销售许可证的基础上，对产品进行推广与销售，并根据客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，实现销售价值最大化。

（5）物业管理阶段：产品开发、销售完成后，对产品进行物业管理、保修和后期维护。

3.2房地产企业价值链中的辅助活动

房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的，它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。

（1）战略定位管理：确定企业的发展方向和宏观战略，作为具体经营方针制定的依据，保证企业核心竞争力的培育和发展。

（2）财务和人力资源管理：人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制，促进知识资源的积累和应用；财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及

税务筹划。

（3）企业文化：企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源，在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。

（4）企业创新：在激烈竞争的`房地产市场中，技术、产品、销售和管理等方面的创新，是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。

4价值链运营管理模式

价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心，按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位，从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责，整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体，互为依存，互为客户，各自形成可以量化的对整体价值链的贡献，通过协同提高效率，从而实现整个价值链的价值创造最大化，形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”，通过积累形成各自的专业化优势，提高专业化能力，形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势，从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论，将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本；纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。

4.1横向一体化协同

首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条，这是地产企业价值链的核心和主干；由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台；业务链条以支持平台为依托开展经营活动，相互作用，形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方（如：供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售代理等）对接串联起来，就构成了房地产企业的整条价值链。

基于价值链，四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究，目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析；产品设计中心侧重于项目规划与设计，致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计；制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本；营销中心侧重于营销和服务，基于消费者心理，研究需求趋势和营销方式，建立营销管理和服务特色；与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢；实现价值链创造价值的做大化。

基于价值链，业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存，互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样，就会产生协同效应，并打破部门和业务单元之间的界限，实现价值链的价值最优。具体工作中，各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率，然后主动地参与价值链其他环节的工作，从不同的视野贡献智慧，避免漏洞，防止风险。

4.2纵向一体化协同

纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下，各业务单元和模块工作范围相对固定，业务聚焦，打造专业化团队，提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会，有利于员工个体在实践中积累经验，成为专业化人材，并通过专业化发展的通道成长，实现自身价值。同时，各业务单元和模块作为专业化团队，有了人才培养的途径和良好机制，团队内更容易培养知识分享的气氛，从而更有利于知识的积累，进而形成专业化优势，提高价值创造的能力，能为价值链的价值贡献更大。

价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式，它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内，在很大程度上提高了集团的管控能力；并且通过业务单元和职能模块的设置，一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰，业务流程更为顺畅，另一方面这种调整弱化了职能部门的权力，强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下，各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值，进而也避免了各职能部门高高在上，缺乏服务意识的现象，使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外，重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥，而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高，使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。