物业管理论文（27篇）

在日常学习、工作或生活中，大家总少不了接触作文或者范文吧，通过文章可以把我们那些零零散散的思想，聚集在一块。范文书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇范文呢？

物业管理论文 1

物业管理最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才30多年，而在大陆内地则普遍只有20年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。

一、我国物业管理的现状

（一）物业服务企业自身存在问题

1．资金问题

物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业服务企业却在抱怨物业管理的经费有困难。 开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。

2．资质问题

物业服务企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业服务企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业服务企业资质各个相差甚远。物业服务企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业服务企业或附属的物业管理部、独立组建的物业服务企业、房管所转换的物业服务企业、各大系统单位组建的物业服务企业，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过

一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业服务企业不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。

3.规模问题

有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业

服务企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业服务企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业。

（二）物业管理行业发展不健全

1.业主缺乏物业知识

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.物业服务企业收费难

在物业管理中应该贯彻“谁享用、谁受益、谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业服务企业收费范围和价格透明度低，有的企业收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业服务企业提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业服务企业，这些都极大的影响了物业服务企业的发展。同时，使物业主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。

3.地区间的发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7。据不完全统计，20xx 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

4. 法律体系不完善

不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足。法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是20xx年才颁布的《物业管理条例草案》，由此可见法律体系的建构还需要时日。

同时，也导致了物业服务企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业服务企业与业主很难和谐相处；制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业服务企业操作上有些差距，例如武汉市物业管理地方法规中规定物业管理费不能超过1元/平方米（不含电梯），但实际上迫于无奈大多数的物业管理费在1.2元/平方米-1.8元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难守的局面。

二、我国物业管理的发展趋势

随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌。针对制约物业管理健康发展的种种情况，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，使物业管理企业向着规模化、区域化、专业化的方向持续健康发展是值得我们思考和研究的重要问题。

（一） 人才的选择是物业服务企业生存和发展的关键

一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是物业服务企业参与竞争、志在必得的信心所在。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，多学习、多取经，增强企业的竞争力；外部方面，物业服务企业必须在品牌塑造上下功夫，创立有自己特色的管理理念和模式，主动出击，积极参与物业市场竞争，全面提升企业的知名度，为物业管理可持续发展奠定的基础。

（二） 物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制

招投标要求公平竞争，企业之间比管理、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。这就要求行业破除保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。虽说目前政府已采取了一定的措施推行物业管理实行公开招投标制度，但力度不大。政府既要营造竞争的'环境，更要维护竞争的秩序。

（三） 健全物业管理法律、法规体系

市场经济是法制经济。物业服务企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体�

（四） 走专业化、规模化发展的道路

现在很多物业服务企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居

高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业服务企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业服务企业仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正朝着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。

当然，物业服务企业要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经� 因此，在这个新的世纪里，物业服务企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

（五） 加大物业管理的宣传力度

目前，在物业服务企业与业主之间，一方面存在收费难的问题，另一方面却要求内容广泛的优质服务，这种权利和义务的不对等的状况不利于整个物业管理行业的健康发展。所以要加大对物业管理的宣传力度，帮助老百姓正确认识、理解、关心、支持物业管理。引导人们树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务对等统一。

物业管理引入我国虽然仅有30多年的历史，但是，它在市场管理中的巨大社会作用已得到充分显示：政府的职能转变了，财政负担减轻了，城市的管理水平提高了，人们生产、工作和生活的环境改善了。对于这个新兴的行业，我们不能求全责备，而应以比较平和的态度学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，开拓创新，促进其健康成长。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！

参考文献`

[1]邓红平。物业管理计算机化。华中科技大学出版社，20xx.

[2]黄英。房地产开发与经营。机械出版社，20xx.

[3]周珂。物业管理法教程。法律出版社。20xx.

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[5]蔡耀忠。物权与物业管理。中信出版社。20xx.

[6]贺学表，王子润。中国物业管理。法律出版社。20xx.

结 语

非常感谢***老师给予我的悉心指导、多方面的入微关怀和帮助。老师渊博的知识、扎实的理论功底、高深的学术造诣、严谨的治学态度和胸怀宽宏的高尚品质，让我受益匪浅，终身难忘。感谢本寝室全体人员三年来的照顾和帮助，这三年的欢声笑语是永远的美好回忆。

经过两周的努力，浅谈我国物业管理的现状及发展趋势的论文终于完成 在整个设计过程中，出现过很多的难题，但在老师的帮助下顺利解决了，在不断的学习过程中我体会到： 写论文是一个不断学习的过程，从最初刚写论文时对企业职位面临的问题的模糊认识到最后能够对该问题有深刻的认识，我体会到实践对于学习的重要性，以前只是明白理论，没有经过实践考察，对知识的理解不够明确，通过这次的做，真正做到理论时间相结合。

总之，通过毕业设计，我深刻体会到要做好一个完整的事情，需要有系统的思维方式和方法，对待要解决的问题，要耐心、要善于运用已有的资源来充实自己。

物业管理论文 2

物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已�

随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。物业管理是一种不同于其他任何一种服务类型的服务。不同有三，其一就是服务和管理合二为一；其二，服务对象非常广泛，服务内容不断丰富；其三，服务标准千差万别，具有自生性。

一、服务和管理合二为一

没有任何一个行业像物业管理这样把管理和服务结合得这样紧。没有好的服务的物业管理也 近来，不断有楼市纠纷见于各种媒体上，纠纷的核心是物业服务和收费问题。对业主来说，交了费就要享受个性化的服务，物业公司应该满足我的要求，对物业公司来说，缴纳的物业管理费必须和服务水平相匹配，住户对服务的需要也千差万别，归结起来物业本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。北京市小区办公室主任刘志宇说过，物业公司在日常生活中对业主的作用到底是什么？很简单，就是公共服务，同时，重要职责就是管理，由此可见，物业公司就必须把服务作为管理的重要内容，同时把管理作为有效手段。

二、服务对象非常广泛，服务内容不断丰富

物业管理是有形管理无形服务。有形管理可以定价，比如说对大中维修项目，只要做好投标招标工作，双方不会发生太大争议。无形服务不能定价，比如说电梯司机热情服务和冷面对人的差别。业主所要得到的'是有人来看电梯，只为电梯的运行付出费用，对于不同的服务，并没有想到它的价格区分问题。(在美国，服务是单收费。)对于物业管理来说，根据物业收费情况，也很难对服务水平给出合理的定位。这缘于物业管理是有形管理和无形服务的统一。

物业管理的对象不仅是客观存在的房产，还有业主。业主是活生生的个体，也就具有了差别性。张三喜欢你每天早上打扫卫生，李四则喜欢你夜里悄悄打扫；又如电梯里不让运自行车的问题，现在骑自行车的人不少，你总不能让人家爬上去吧？可是你要运了自行车，占用轿厢的空间，其他的业主就有意见，赶上高峰期，矛盾就会产生。与此同时，普遍形成的收费难现象，也会进一步加剧物业公司收支平衡的难度。个性化服务需求愈来愈强烈，为了满足这些要求，物业公司必须对部分服务项目加大投入从而提高服务水平，但是公共的投入有时却会使一部分人不履行交费义务。供暖问题，就是一个众人皆知的问题。

其实，服务对象的广泛性在造成困难时也带来机遇。物业管理公司的综合实力很大一部分体现在这一方面。在我们物业管理的实践中，针对同样的事情，不同的处理方式也会有不同的效果。所以，服务水平和管理水平是分不开的。物业内部管理水平上去了，服务水平也自然提高了。管理是前提，服务是目标。两者缺一不可。

三、服务标准千差万别，具有自生性

政府规定统一的服务标准，对于一些新小区可能就好落实，对于一些老小区就力不从心了。开发商售房时的过多承诺，导致业主入住后与物业管理企业的矛盾重重。物业管理只有充分市场化，才能适应千差万别的住户需求。实际上，有很多小区服务标准和收费标准一样，具有自生性：是由住户产生了需求，然后经过与相关方交涉，才完成一些项目的立项。政府应该给业主和物业管理企业更大的自主权和自治权，通过双方协商一个合理的标准。

相对于私人空间的扩大来言，介于私人空间和公共空间之间的小区空间，应该按照自生性的原则，充分发挥各小区物业管理要素的积极性和创造性。可见，物业管理是有形管理无形服务。对于有形管理，可以量化小区常规性的工作，应当有个确切的标准。对于无形的服务，则应该市场化、多样化。

物业管理论文 3

高校物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。物业管理概念最早起源于19世纪60年代的英国，主要是指业主对共有建筑、公共场所及设施等进行的管理或者委托他人进行管理的活动。21世纪初开始进入高校，是高等教育管理体制改革与后勤社会化改革大背景下催生的产物，是学校委托专门的管理机构，依照国家相关法律法规和合同约定、运用市场化的管理方式及现代管理理念、对高校提供全方位、多层次的专业化服务，从而为高校营造良好的学习环境及舒适的生活环境，为广大师生提高优质的物业服务。

一、高校后勤物业管理的特点及重要性

1.特点。

高校的非营利性决定了其物业管理与城市物业管理不同。首先，从管理范围上，涉及学生公寓、教师住宅等生活类的物业，又有教学科研楼、实验实训类物业，同时还有图书馆等文化健身类物业，更有食堂、校企等经营类物业。其次，从服务对象上，主要服务于广大师生，不像城市物管企业追求利益最大化为目标，高校物业管理是在追求经济效益的同时，更需兼顾到社会公益性，实现教育和保障的目标。最后，从经费来源上，主要依赖财政拨款，而城市物业管理一般按照物业管理条例规定及政府部门核定标准，根据当地实际情况，直接向业主收取服务费，所以高校物业管理在测量具体物管费时，与城市物业管理差异性较大。

2.重要性。

高校物业管理是高校后勤服务工作中十分重要的内容，作为后勤管理的重要组成部分，无论是校园里的一花一草，还是房屋建筑等，几乎存在于校园的每个角落。尽管物业管理的效果很少被人重视，然而一旦有问题发生，很容易使师生不满意，甚至成为被投诉的对象。高校物业管理水平的高低，直接影响着广大师生的工作、学习和生活。因此，从某种意义上而言，高校物业管理水平的高低对高校可持续发展有着重要影响。

二、高校物业管理存在的问题

随着我国高校后勤改革的不断深化，高校物业管理也取得了一些进步，然而仍存在很多问题，具体表现在以下几方面：

1.缺乏服务意识。

服务意识，即满足客户需求的一系列特征的特性总和的意识。高校后勤物业管理既然为广大师生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必须牢固树立以人为本的理念。温总理曾在谈到政府服务职能时说过“管理就是服务，我们要把政府办成一个服务型政府，为市场主体服务、为社会服务、最� 温总理所提到的。服务理念也同样适用于高校后勤物业管理。然而高校物业管理的人员绝大部分是从原来后勤部门的工勤人员转型而来的，其管理人员本身就缺乏服务意识，其思维模式依旧停留在原来的行政管理上，误认为物业管理是管理广大师生而非服务师生，从思想观念坐等师生要求服务，而非主动为师生提供服务。

2.人员素质参差不齐。

高校的重心在教学科研上，对后勤管理往往不重视，疏忽对后勤管理人才的培养。如前所述，后勤从业人员大多是以前工勤人员转型而来，文化素质较低，专业技能不高，服务意识不强等，加之学校也不重视后勤物业管理人员的后续培训、进修等。受传统管理体制及待遇的影响，高校的物业管理队伍又很难实现人才的双向流动。校内优秀管理人员不愿去后勤，校外又很难直接招聘到优秀的管理人才。后勤物业管理队伍人员结构不合理，缺乏优秀的管理人才，无法形成优胜劣汰的竞争机制，高校物业管理人员素质的参差不齐，无法形成专业化的管理队伍，严重制约着后勤物业管理水平的提高。

3.经费投入不到位。

高校物业管理由于涉及范围广，工作量大，因此需要投入大量的人、财、物。随着学校建设的发展，一些建筑及教学设施随着时间推移也在不断老化、损坏，无论从维修难度上还是维修工作量上，都要投入更多，这就使得物业管理成本更大。此外，随着经济发展，智能化的设备诸如自动消防、监控系统、物业管理信息系统等都需要逐渐配备和完善，物业管理经费的投入也需要不断加大。然而高校物业管理费经费来源大多数都是依赖上级行政拨款，资金来源的单一性使得物业管理经费投入出现严重不足，这种低投入势必造成低水平地运行和低水平的服务。

4.部门间缺乏沟通。

高校物业管理是涵盖范到房屋建筑、安全保卫、环境卫生、设施维护等服务，而这些职能在很多高校都由多个部门一起承担，每个部门仅仅负责其中一两个服务项目，如保卫处负责安保工作，部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合，出现问题互相扯皮推诿，导致部分物业管理资源重复投资，浪费严重，在物业管理经费资金投入不足的情况下，降低服务成本，提高工作效率、提升经济效益将成为空谈。

三、提升高校物业管理水平的对策

1.牢固树立服务意识。

要提高高校物业管理服务水平，必须转变后勤物业工作人员的管理思想，牢固树立服务意识。首先，后勤物业管理人员要有危机意识和竞争意识，要让服务的理念深入心中，为师生服务而非管理师生，并落实在行动中。其次，定期或不定期地开展一些爱岗敬业的主题教育活动，从而增强职工的责任感和责任意识。让后勤物业管理的员工从心底中认为，师生员工的满意，是实现自我价值的重要体现。最后，加大宣传力度，树立典型，发挥典范的带头作用。如通过宣传、教育、培养等多种方式，树立思想上和专业上都过硬的典型，树起群众拥护欢迎的旗帜，对大家起到教育作用从而全面带动大家的服务意识。

2.提升从业人员素质。

提高高校物业管理队伍素质，对于全面提高高校物业管理水平意义重大。因此，应当从以下两方面方面着手：一从干部队伍上，应当建立一支高素质的管理干部队伍，上层决策领导者懂得经营，善于管理，并且有一定的专业知识和物业管理经验，最重要的是要有责任意识和事业心，这样才具备带好物业管理队伍的能力；另一方面，从物业管理员工上，多组织各种培训，全面提高从业人员素质。员工技术水平和服务水平的高低，对于高校物业管理的生存发展有着重要影响，对员工开展全方位的培训，针对在物业管理不同的岗位上进行不同的技能培训等。

3.拓宽经费渠道。

物业管理的基础是资金来源，资金的缺乏是难以保障高校物业管理提供优质的服务。因此，按照市场经济的要求，后勤物业管理不能仅仅只依赖学校下拨的款项。应当采取多元化经营以拓宽经费来源，开展多层次的经营服务，增加物业管理收入。学校从甲方的角度对后勤物业管理的服务做出评价，物业管理公司可按照学校服务项目、标准的要求提供服务。学校物管公司应该坚持以服务为本，根据师生的不同消费层次和领域，千方百计地在多领域里提供有偿服务以弥补物管经费的不足。

4.加强制度建设，部门间通力合作。

为了提升高校物业管理服务水平，一方面应当从完善相应的制度出发。规范的物管制度应当包含两个层面，一是物管单位的管理制度，比如综合、财务、业务制度等，常见的如管理机构职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序及服务规范等；二是物业辖区的管理制度如用户手册、物管公约等。当前尽管诸如此类的制度也有些，但不够完善，与社会上有资质、正规的物业管理公司比较，有相当差距。所以应当加强制度建设。另一方面，部门间通力合作。厘清责任，对于重复岗位设置，或职责重复的进行整合，节约资源，也避免出现问题是互相推诿扯皮等，从而有效提升后勤物业管理水平。

物业管理论文 4

关键词：小区物业；管理部门；消防职责；工作模式

在房地产行业的不断发展下，居民住宅的建设规模也在不断扩大。促使了社区管理结构逐渐向着小区方向转型。从现阶段的小区管理模式来说，以业主来委托物业进行管理的方法能够在一定程度上保证业主的人身与财产安全。尤其是对于消防等内容来说，作为管理中的重点，要做好研究与完善工作，满足发展的要求。

1现阶段物业消防安全管理中存在的问题

1.1制度规范指导不足

对于物业消防安全管理来说，已� 对于物业管理来说，其实就是借助合同的形式来要求相关单位履行自己的用作职责，同时向其他行业逐渐渗透的经营管理模式。虽然我国已经出台了一系列的物业管理规定与政策等，但是从物业消防安全管理的法律地位以及管理责任等方面却并没有提出明确的规定，这样也就造成了物业消防安全管理中出现了许多的问题。当出现问题后，司法部门由于缺乏法律的依据，出现了难以解决一系列问题的现象，这样也就影响到了社会的和谐发展。如在消防安全设备管理中就存在着维护责任划分不具体等问题[1]。

1.2对物业的监督管理力度不足

从实际上来说，我国的房地产开发与物业管理之间存在着严重脱节的现象，由于并没有对物业管理过程中的设计、营销以及消费等内容进行全面的监督，这样也就使得物业在投入与消费中出现了消防安全分离以及疏散不合理等问题，或是消防设备与设施存在着不齐全等，这样也就遗留下了火灾安全隐患。

1.3物业消防职责的不准确

对于物业消防安全管理工作来说，其中包含了许多的内容，如设备设施的维护与管理等，同时还要做好监督与宣传工作。但是就现阶段来说，由于并没有做好准确的划分工作，这样也就使得一些单位难以履行自身的职责。

1.4物业管理人员的消防业务素养不足

在开展日常的消防安全检查中可以看出，一些物业管理单位所聘请的人员存在着消防专业知识不足以及学历层次较低等问题。且在许多的小区消防控制室中虽然采取了值班制度，但是却存在着形式化的现象，甚至一些单位中还存在着仅有人员在岗，且人员自身对消防设备的运行与日常的防火巡查情况却并不了解等现象，这样也就出现了对设备的正常工作状态毫不关心。其次，一些值班人员虽然发现其中存在的问题，但是却并不能够解决问题。

2做好物业消防管理工作的措施

2.1落实人员职责

首先，要让物业管理部门清楚明确自身的工作职责，认识到做好消防工作的重要性与意义所在，同时还要确保物业能够服务于企业中的职责，在合理化的范围内来使用好巩固消防设施，确保设施的安全性。通过提供给出相应的安全防范服务，从而提高自身的服务质量。就物业管理来说，员工要具备一定的管理知识，熟练的掌握好消防的器材，同时还要主动学习消防法规与政策等，在政策的基础上来提高消防管理的效果，确保辖区内设备能够正常工作。

2.2提高物业消防安全管理队伍的综合素质

对于物业企业中的员工来说，要不断提升对物业消防管理的认识，熟悉好我国相关法律法规，尤其是对于消防控制室中的人员来说，要积极参与到教育培训中去，只有培训合格后，才能进入到工作岗位中。通过研究可以看出，消防安全发生主要受到了物业管理人员自身消防观念意识不足所造成的，加之其并没有及时采取有效的措施，这样也就使得消防安全事故不断发生。所以从这一层面上来说，要不断提升物业管理人员的消防法律意识，同时还要建立出一支综合能力强于专业素养高的管理队伍。通过确立出主管部门，要求管理人员要掌握好相关的消防知识与技术能力。可以看出，具备专业能力的消防安全管理队伍能够在发生消防事故的过程中及时处理好存在的。问题，同时也可以在消防人员进入到事故现场前就做好人员疏散与安全管理工作，从而保证人们的生命财产安全[2]。

2.3做好消防设施的维护与更新管理

为了提升消防的质量，要求小区内的消防器械要做好严格的检验与维护工作，同时还要不断提高使用的效果，以此来保证器械工具能够在使用的年限内可以发挥出正常的价值。所以对于安全消防机构来说，要做好完善工作，保证资金的有效集中，提高监督管理的效果。第一，要成立出专门的设备设施维护基金。第二，要走好维护基金的运用工作，也就是说消防部门要及时与公安部门进行沟通，提出相应的申请报告。第三，要建立出完善的评估考核体系，健全相应的制度，确保资金的合理化运用，从而满足工作的要求。第四，要做好协调工作，通过加强管理与行政部门之间的合作，以此来保证各项工作的顺利进行。

2.4与公安部门进行联合

对于公安消防机构来说，要定期对物业管理人员进行消防培训，同时还要做好专项的训练与培训工作，以此来提升人员的消防安全意识。其次对于物业管理人员来说，还要主动与业主之间进行沟通，及时做好消防宣传工作。如可以利用好小区中的宣传栏或是分发宣传单等，以此来提升业主的消防意识，避免出现消防违章行为。在公安部门与物业管理部门的合作下，能够实现对物业管理部门的监督，同时也可以实现监督与管理的目标，为服务企业提供法律的帮助。只有不断提升物业管理部门的技术能力与服务能力，才能确保物业管理的顺利开展，才能提高服务的质量。

2.5做好宣传教育工作

不仅要对业主的基本消防知识进行培训，同时还要做好安全监督管理工作，提升业主的维护意识。可以说这种方法也是维护自身利益的一种手段，可以让业主之间进行相互监督，从而履行消防监督的职责，维护好小区中的消防设施，减少违� 其次，是要求业主与业主委员会之间要主动对物业部门进行监督，及时发现可能存在的安全隐患问题，不断减少火灾隐患。通过采取一系列的方法与措施，不仅可以提升业主的安全意识，同时也可以组织起积极参与到管理监督中去，从而不断提升小区中的消防安全管理效果。

2.6认识到物业部门消防管理的重要性

在社会的快速发展下，城市中的人口数量不断增加，传统的社区管理也开始逐渐转变成为了小区物业管理模式。因此从物业管理部门的角度上来说，要清楚认识到自身工作的重要性，同时还要完善管理体系，不断提升小区物业管理的专业化程度，实现职责的具体划分，从而解决好存在的问题。其次，是要保证业主的生命财产安全。当发生火灾隐患时，很容易出现经济或是财产的损失。因此，要不断提升业主的专业知识与管理能力，清楚认识到消防安全与自身之间的关系，从小区消防需求出发，提高管理的效果。

3结语

综上所述可以看出，消防管理的效果直接关系到了人们的生命财产安全，所以要清楚认识到这一工作的重要性，通过设计出有效的目标，以此来做好各个环节的管理工作。此外还要从管理人员上入手，做好教育与培训工作，提升管理人员的综合素养与专业能力，为保证业主生命财产安全提供支持。

参考文献

[1]王娜，徐君。浅谈小区物业管理部门的消防职责和工作模式[J].江西建材，20xx(23):280.

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物业管理专业论文参考文献 5

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物业管理论文 6

1、物业管理企业的服务营销模式研究

2、我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究

3、中国物业管理行业发展现状与对策研究

4、区分所有物业自治管理制度研究

5、中国物业管理企业战略管理理论与实践初探

6、“春江花园业主委员会诉陆家嘴物业管理有限公司物业管理纠纷案”评析

7、A物业管理企业物业服务创新研究

8、人民调解在物业管理纠纷中的作用与完善

9、物业管理企业风险管理研究

10、可持续发展的物业管理研究

11、物业项目管理中员工压力源、工作倦怠与团队效能关系研究

12、现代物业管理中移动服务系统的采纳研究

13、我国物业管理业问题与对策研究

14、物业管理委托的法律思考

15、住宅小区业主区分所有权问题研究

16、BIM技术在办公建筑设计及物业管理中的应用研究

17、物业管理法律问题研究

18、城市物业管理组织体系研究

19、绿色建筑物业管理的评价和评级研究

20、从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善

21、从盈亏平衡分析看居住性物业管理的规模经营

22、XX市XX区物业管理的现状、问题及对策研究

23、居住区物业管理的研究现状与对策分析

24、关于物业管理收费标准的思考与建议

25、我国物业管理问题初探

26、智能化住宅小区物业管理初探

27、物业管理企业的发展趋势及对策

28、从市场营销看物业管理前期介入的必要性

29、浅析社会保障性住宅的物业管理

30、提高普通居民住房的物业管理水准的对策研究

31、规范物业管理企业会计制度初探

32、企业推行物业管理的重要性

33、论物业管理是房地产业可持续发展的动力

34、论我国物业管理可持续发展战略

35、关于物业管理企业走集团化发展道路的构想

36、住宅小区业主委员会参与社区治理的困境研究

37、信息技术与物业管理专业课程整合之实践研究

38、XX房地产中介公司营销策略研究

39、XX物业管理公司激励机制研究

40、基于空间可视化技术的小区物业管理系统

41、基于服务的商业地产webgis研究与实现

42、创远第三城房地产开发项目营销策划研究

43、现实视域下的安全保障义务

44、scs体育馆管理创新研究

45、cx物业公司发展战略研究

46、物业管理监管法律制度研究

47、我国物业服务法律问题的若干思考

48、yc公司翰林苑项目分析

49、生态社区建设实践探索

50、物业服务质量评价模型及实证研究

51、沈阳方圆大厦物业管理有限公司发展战略研究

52、高空落物损害赔偿问题研究

53、我国物业管理行业行政管理体系研究

54、物业服务企业营销力研究及提升途径探析

55、我国业主委员会法律主体地位之研究

56、我国经济适用房制度研究

57、物业管理企业核心竞争力研究

58、我国房地产企业开发中的成本控制研究

59、房地产开发项目成本控制研究

60、论抛掷物或坠落物致人损害责任

61、业主委员会的法律地位探讨

62、住宅小区物业服务收费法律问题研究

63、青岛hwxc项目市场定位与营销策略研究

64、大楼整体服务外包模式的探讨

65、物业管理中业主权利之实现途径研究

66、山东普通高校学生公寓管理模式的研究

67、论业主团体的民事法律地位

68、基于struts框架的小区物业管理系统

69、山东鲁商物业服务有限公司物业管理系统的分析和设计

70、城市生活垃圾简易分类装置设计与研究

71、基于arm9和gprs安防系统的研究与实现

72、论我国物业管理制度的完善

73、业主委员会法律地位研究

74、物业管理安全保障义务研究

75、小区业主委员会法律地位问题研究

76、屋顶平台的权利归属与利用研究

77、业主自治权的法律保障问题研究

78、建筑智能化系统网络安全体系研究

79、重庆市房地产开发企业组织结构设计研究

80、协同营销理念在房地产领域的应用研究

81、四川油气田jy基地后勤综合服务满意度测评研究

82、鞍山商品住宅小区人居环境评价研究及优化方案

83、小区物业管理系统的设计与实现

84、论我国业主委员会制度对物业管理的影响

85、日常政治视野下中国城市社区业主维权行动探析：基于hb社区的个案研究

86、老旧社区物业管理存在的问题及其对策

87、中国物业管理服务质量的改进研究

88、物业管理法律制度论析

89、物业管理存在的问题及对策研究

90、关于提升物业管理效率的策略及区域化管理

91、住宅小区物业管理顾客满意度研究

92、物业管理从业人员激励机制研究

93、基于作业成本法的物业管理企业成本核算与控制研究

94、论三级资质物业管理公司的发展战略

95、联通大厦物业管理改进研究

96、XX市物业管理顾客满意度研究评价

97、物业服务企业发展战略研究

98、XX市住宅物业管理公司竞争力的评价

99、基于技术的小区物业管理系统的'设计与实现

100、论物业管理中业权利及其行使

101、完善我国物业管理立法的构想

102、物业管理信息系统的研究与实现

103、我国物业管理早期介入困难分析与对策

104、CPM公司物业管理计费模式的应用创新研究

105、基于可持续发展的住宅小区物业管理运行方式改进与评价的研究

106、现代城市住宅小区物业管理研究及模式选择

107、论我国物业管理市场的初步形成及发展趋势与方向

108、关于高校物业管理工作的思考

109、城市社区物业管理良性发展的路径分析

110、论物业管理法律关系中的主体制度构建

111、浅议高职物业管理人才培养模式的改革

112、物业管理纠纷法律问题研究

113、基于SWOT分析高校物业管理研究

114、我国物业管理模式分析

115、对当前小区物业管理的现状及创新新型管理模式的探讨

116、高校物业管理存在问题及其解决对策

117、我国物业管理立法可行性的探讨

118、论物业管理人员的素质

119、物业管理合同的变更和解除

120、GIS在小区物业管理系统中的应用

121、论物业管理合同的变更和解除

122、浅析我国物业管理条例立法的意义

123、物业管理专业开设心理学课程的必要性

浅谈物业管理论文 7

关键词 ：物业；物业管理；前期介入；质量控制；接管验收

中图分类号：F263.33文献标志码：A文章编号：1000-8772(2014)19-0227-02

1、引言

随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。

为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，

不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。

2、某社区已建物业及物业管理存在的问题

某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。

承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。

该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。

所以，存在很多难以解决的问题。

现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊2007年建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧；并且需一天内24小时照明，

灯具和电能消耗量很大，维护费用高；更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层（26层）相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。

纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。

②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。

其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。

③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。

随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。

④乙街坊2011年底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、

配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。

这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。

因篇幅有限，还有很多问题不便列举。

通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。

那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢？一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。

3、物业管理前期介入的概念及必要性

3.1、物业管理前期介入的概念

物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位（或产权人）的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，

就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。

是一个长效服务的概念。

3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性

3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。

传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定（或移交给）物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的'责任问题。

现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。

为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。

3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，

因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。

其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。

因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。

所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。

3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。

由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。

而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，

并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。

3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。

由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出；另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。

那么，如何解决和平衡这一矛盾？如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。

这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。

是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。

由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义？则作以下简要论述：

4、物业管理前期介入的作用和意义

4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。

由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。

因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题；在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。

所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。

物业管理论文 8

【摘要】社会主义市场经济体制的日趋完善和快速发展，推动着国有科研院所不断深入改革。传统的后勤管理方式已严重制约物业管理的效益，并影响着国有科研院所的整体创新和持续发展。本文简要介绍了目前国有科研院所在物业管理中存在的问题，从能力重构的角度，提出若干解决思路，意在为科研院所的物业管理提供一定的借鉴作用。

【关键词】国有科研院所；物业管理；能力重构；解决思路

一、物业管理概述

物业管理在20世纪50年代进入香港，伴随着中国的改革开放，各沿海城市政府打破了传统的管理方法，出台了一系列关于土地使用的优惠政策，吸引了一批海外人士来中国居住和投资，促进了房地产业的迅速发展。因为海外人士生活方式的不同，对居住条件提出了更高的要求，传统的房屋管理体制已远远不能满足他们的需求，于是内地第一家物业管理公司于1981年3月在深圳成立。中国的物业管理经过近四十年的发展，已由一个传统初级管理行业发展到具有现代化、智能化管理特征的行业。

二、国有科研院所物业管理存在的问题

由于国有科研院所物业管理大部分是从计划经济时期的后勤房管工作延续下来的，国有科研院所物业管理与当前物业市场的发展仍存在着一定差距。受传统体制的影响，很多物业管理部门没有独立自主权和决策权，后勤房管式的物业管理也无法满足市场需要，严重制约了科研院所管理的整体市场效益。首先，物业管理模式落后，没能顺应市场发展形势。国有科研院所物业管理部门名义上是独立核算，但是物业管理部门的人员、资金、组织设计、流程架构等都由国有科研院所内的上级部门控制，物业管理部门主要是对上级负责，而不是对顾客负责、对市场负责，于是便不可避免地造成物业管理在国有科研院所内的封闭性和福利性其次，物业管理效益低，创收途径极为有限。随着国有企业房产改革的深入，许多国有企业将自有住宅出售或出租给外部企业，但对于如何正常收缴物业管理费却没能形成规范和制度，导致出租易收租难，回收的费用不够维持部门日常运作，经费主要还是靠上级财政拨款。另外，国有科研院所承担了办社会职能，经营成本相较非国有企业要高，如果不剥离企业办社会职能，国有科研院所的竞争力无疑会下降，甚至可能被市场淘汰而结束企业生命。最后，物业管理部门员工整体素质不高。由于长期受计划经济时期物业管理机制的影响，国有科研院所物业管理部门大多都是后勤服务转岗人员组成的群体，部门职工由上级分配或老弱安置。由于没有下岗的威胁，缺乏学习和上进的动力，因此，尽管职工队伍庞大，但管理水平和工作效率却非常低，人浮于事的现象很普遍。

三、解决科研院所物业管理问题的思路

在现代市场经济体制下，如何处理好物业管理与科研院所转型发展之间的关系，如何改变计划经济体制遗留下来的后勤体制的被动状态，在深化体制改革过程中促进物业管理的成功转型，已成为国有科研院所面对的挑战性课题。住房制度改革和国企改革的实施，开始出现了国有企业的转型，这一时期的科研机构的所有制变化，给物业管理指出了发展的方向：通过能力重构，成立自主经营、自负盈亏的专业化物业管理公司。动态能力（Teece，1997）的重构，是指重构企业内外资源从而在变化多端的外部环境中不断寻求和利用机会的能力，本文将从组织管理机制、人力资源、组织流程及架构、组织文化四个方面提出物业管理的解决思路。

（1）组织管理机制重构。通过物业服务企业化运作，找到适合自己的经营模式，提升物业服务竞争能力，增强物业服务抵抗市场风险的能力，实现物业管理服务可持续发展，实现物业管理服务的差异化、多元化经营，提升盈利能力。为改变科研院所物业管理资本运作手段单一，资产经营效率低的不利局势，可采取托管、划转、租赁、合作等多种方式，对科研院所物业管理现有从事的资产实施整合，重构物业组织管理机制。为盘活物业管理资金，可开展并加强与各类银行的合作，推进融资工作，扩大融资规模。通过建立组织学习机制，开展“三个转变”学习及各类业务学习，规范管理流程，提升部门员工的管理水平和服务技能。建设市场化的物业服务与管理团队，培养专业人才。加大运行成本控制与核算，规范运行保障的各项操作规程，及时、准确开展各项物业维修服务，从单纯的提供服务转变为多元化的服务创收，增加创收途径。

（2）人力资源体系重构。完善内部创新机制，建立创新培育机制，鼓励物业管理人员内部创新，并通过引入外部优秀管理人才，为科研院所物业管理增添新鲜血液，指导创新。优化内部激励机制，借鉴林晖（20xx）的观点，科研院所物业管理可以在人才管理上进行差异化激励，通过性别、年龄和文化等的差异，做针对性的激励。优秀的专业化人才是企业发展的保障，建立一套具有市场竞争力并符合企业实际发展情况的人力资源体系是重中之重。在人才培养方面，一是加强产学研合作，与高等院校建立“产学研交流基地”，为持续发展储存后备人才；二是选派企业领导参加高层管理培训与企业论坛，选派中层管理人员和业务骨干进行系统性专业知识培训与考核，提高业务知识水平；三是制定物业管理职业资格考试计划，鼓励物业管理人员参加职业资格考试，提升物业管理入职门槛。

（3）组织架构及流程重构。组织架构及流程的重构也是解决物业管理模式落后的关键。基于转型后的战略部署要求，科研院所需要在原有的`基础上对组织机构设置、岗位职责等进行改革，需合理有效地设置组织职能部门，科学地利用组织流程降低物业服务成本。科研院所物业管理职能部门的设置应以精干、高效为宜，可减少管理层级，推行扁平化管理。其一是对不符合主业发展方向和总体发展战略要求的下级企业实施撤销和合并重组；其二是采取流程梳理与优化，对于资源浪费严重的、关键环节重叠的、进度严重滞缓的流程进行删减与增效，将业务流程的审批控制在24小时以内。

（4）组织文化按需重构。文化是企业长期形成的共同理想、价值观念和行为准则，它对企业员工的成长起着积极的引导作用，优秀的企业文化是企业吸引、留住人才的重要因素，只有将核心价值观浸透到企业每个员工的头脑中，才能使员工产生认同感和归属感，才能使员工将企业的发展与个人的发展有机结合，为企业发挥最大潜能。IBM、麦当劳、华为等世界知名企业都创办了自己的企业大学，这种“企业大学”有自己的培训计划，会定期聘请公司内部或外部具有较高管理水平和技术水平的专家进行授课，在定期的授课过程中，不断构建的企业文化、不断输送企业文化，不仅改变培训者知识、能力和态度，同时也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的员工，以此建立共同的企业文化、共同的企业理想与共同的奋斗目标，极大程度提高了企业的整体合力。

四、结束语

通过以上分析可以看到，国有科研院所物业管理在复杂的外部环境下，应借助企业动态能力的重构，伺机把握市场发展的方向和需求，形成适合企业自身特点的发展路径和管理方式，以此取得成功转型，获取长期竞争优势和可持续发展。

参考文献：

[1]毛立彤，浅析国有科研院所物业管理现状及走向市场对策[J].现代科技(现代物业下旬刊),20xx,(7).

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[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.

物业管理论文 9

【题目】《住宅物业管理存在的问题与对策研究》

【摘要】住宅物业管理是目前我国物业管理的主要形式，是近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文对住宅物业管理存在的问题加以分析，以探讨、研究相应的解决办法， 促进住宅物业管理的健康发展。

【关键词】物业管理 物业 问题 对策

【目录】根据内容生成目录，

【正文】绪论、本论、结论

一、绪论，说明我完成此次作业的目的、现实意义、对所研究问题的认识，并提出本文的中心论点。

二、本论

住宅物业管理存在的问题

（一）国家法律法规，政府管理体系不健全

1、缺乏完善的`法律法规（宪法、法律法规、规章制度）

2、政府相关部门的监管问题（行政主管部门、社会公共部门）

（二）物业管理企业自身存在的问题

1、物业管理企业体制问题（5种）

2、物业管理企业规模效益较差，资金运作混乱（物业费、运行）

3、物业管理服务脱节，管理人员素质不足（服务意识、标准规范）

（三）业主方面存在的问题

1、业主物业消费意识淡薄

2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强

（四）要点问题

1、物业费收取问题（开发商、社会舆论）

2、物业管理中的纠纷问题（宏观）

解决住宅物业管理所存在问题的对策

（一）关于法律，政府：改革、完善、履行；监督力度、协调关系。

（二）关于企业：改革，结合自身情况，适应市场需求；经营模式、

费用利用、长远发展；服务同步、资质要求、重视培训。

（三）关于业主：改变观念和认识；了解法律常识，提高素质。

（四）关于要点：前期介入、加大正确信息宣传力度；标准制度、方式方法。

三、结论

1、概括当前住宅物业的现状和我们的任务所在

2、呼应开头的绪论

物业管理论文 10

【摘要】我国高校物业管理社会化已实行多年，高校的物业服务基本上是由社会上专业的物业公司来承担，高校只需购买服务，对物业公司进行监管即可。物业管理的水平和质量与过去相比，有了很大的进步。但是，也应该认识到现阶段高校物业管理仍然存在着不足，本文针对这些不足之处，提出了一改进些措施和方案。

【关键词】高校；服务外包；物业管理；物业服务

1高校物业管理外包的原因

（1）与一般社会上物业管理不同的是，高校物业管理是一种服务与育人相结合的市场化物业管理。近年来我国高等教育事业发展迅速，许多大学、学院升格，办学规模不断壮大，一些高校物业管理全部向社会购买服务，高校物业管理以这种服务外包模式进行运作，取得了良好效果，校园环境更加优美，物业服务更加高效。（2）变革前的高等学校物业管理隶属于后勤处，在这种体制下，高校后勤机构普遍存在人浮于事、机构庞大，导致工作效率低下，成本居高不下。利用服务外包的形式革新现有的高校物业管理体制，通过招标引进社会上专业的物业公司进行管理，利用这只专业队伍，既能提高物业服务效率，又能很大程度地减少用工成本，从而节约学校财政经费，使学校把精力放在科研和教学上，增强我国高校的办学水平和效益，提高学校的竞争力。

2高校物业管理的现状

（1）高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在招投标过程中，物业管理公司为获得中标机会，仅仅需要以最低的投标价格就有可能成为最终的`中标企业。物业公司在报价过程中极易出现恶意压低价格以抢占市场的现象，甚至有企业通过陪标、串标等非法手段，使高校利益受损。另一方面，在物业公司进驻高校后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校对这� （2）高校有关职能部门监管不到位。物业服务公司作为乙方，高校有关职能部门如后勤处作为甲方，甲方对乙方的服务根据合同中有关内容进行监管。由于物业管理涉及的面非常广，主要有学生宿舍区、教学科研区、办公区，而服务内容更是宽泛繁杂，包括了房屋修缮、公共设施维护、环境卫生、公共区域绿化、水电气保障等，这些服务内容既要遵守服务行业规范，也要与其所属的区域特征相对应，满足不同区域的功能需求。合同中有些内容由于起草时未考虑到或未明确写出导致乙方履行时钻空子现象时有发生。例如合同中“按照甲方标准，规范完成清扫、保洁、垃圾清运、雨污处理等各项目在内的校园整体环境卫生与保洁工作。”此合同内容甲方未对校园每天保洁次数、保洁标准、保洁区域、垃圾清运次数及垃圾清运的要求进行量化，这极易使乙方在履约过程中偷懒，而甲方苦于合同中内容不够细化，无法拿起合同这一武器制约对方，这就在监管上大打折扣。（3）制度不够完善。物业管理制度按性质分为物业服务监管单位的管理制度和物业公司的管理制度。物业服务监管单位的管理制度主要是指学校后勤处的物业管理制度，主要是对物业公司的制订考核制度。物业公司的管理制度主要是物业公司的安全责任制度和各个岗位工作职责。但是，制度还是不够完善，执行也不够严格，随意性和盲目性较大。

3优化高校物业管理体制的对策

1）实行契约化管理。契约原本是民事法律的基本制度，指平等主体之间为了达到某种目的，在追求各自利益的基础上签订的一种协议。这种协议有的称为契约，有的称为合同。契约的实质有三个特征：一是它具有有效的法律形式，一般通过书面达成协议，有时也通过口头达成协议。二是它具有明确的权利、义务，即契约双方之间通过能够做什么和不能够做什么的权利和义务互相制约，一方的权利，对于另一方而言就是义务。三是它具有相应的制约形式。契约一般都有法律责任条款将双方予以制约，若一方违反则要对另一方予以补偿，使另一方不能因他方违约而遭受损失。契约化管理则是将契约的基本内容引入到高校的管理中来，使高校管理具有契约化色彩。高校与社会上物业服务公司签订的服务合同就体现了契约化管理。合同中将双方的权利、义务明确表述，双方都应按合同中规定的条款去履行职责。如果乙方物业服务公司在服务过程中未按合同履约，甲方就可以用合同中有关条款去制约它。作为高校的甲方应该把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有关条款，而不能口头化，用合同来制约乙方，与乙方之间达成一种契约，实行契约化管理。2）实行精细化管理。精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。精细化管理用在高校物业服务上同样适用，甲方应对乙方的物业服务实行精细管理。甲方首先要求自己的监管部门岗位职责精细化，明确要监管的内容和标准；其次甲方要求提供物业服务的乙方将工作内容、岗位职责精细化。3）建立一套严格的考评体系。为高效、优质地做好物业管理工作，为师生提供舒适、便捷的生活学习环境，甲方应对乙方的物业服务建立一整套的考评体系。考评分为三个部分。（1）乙方物业公司自评部分根据合同规定的服务内容进行自我检查、自我打分，占月考评总分的20%。该部分应由班组评分、经理评分、公司评价三部分组成。（2）甲方主管部门考评部分甲方根据合同要求进行月考评，占每月考评总分的60%。（3）第三方考评部分为保障考评的公正性，引入第三方考评，占每月考评总分的20%。第三方构成人员主要是教职工和学生。考评得分点细化到物业服务中每一项工作，每一项工作为1分，总分100分。每月总得分在90%以上，给予奖励500元；总得分在80%-90%，不予奖励；总得分在60%-80%，由甲方出具限时整改通知书，并罚款20xx元；连续三个月考评总得分低于60%，多次要求整改无效，甲方有权终止合同，并启动重新招标程序。

4结语

服务外包是市场机制下高等学校完成物业服务的一种比较经济的手段，是高校自身物业管理发展中的一种战略选择。高校在购买服务的同时，一定要按照契约化、精细化管理原则对物业管理公司提供的服务进行监督和管理，建立健全岗位职责、监管制度、奖惩制度等一系列规章制度，努力做好物业服务，提高物业管理水平，提高师生满意度。

【参考文献】

［1］李岳坤。高校物业管理服务外包思考[J].新西部，20xx(18).

［2］刘宪。高校物业服务外包的利弊和发展建议[J].兰州教育学院学报，20xx(2).

物业管理专业论文参考文献 11

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[6]欧阳华生：“我国物业税制要素的。初步构想”，《涉外税务》，2005年第3期

[7]朱德莉冲国物业税立法的具体构建[J]，社科纵横，2010，(1)，

物业管理论文 12

摘要：大数据给人们的生活带来了重大影响，同时也影响着现代管理系统的发展，大数据这一新兴技术和方法给管理系统的创新、应用开辟了新视角，对管理系统的数据处理流程和相关结构产生了积极的推动作用。本文通过分析在当今大数据环境下小区物业管理系统的创新应用，探讨了小区物业管理系统开发的实践。

关键词：大数据；小区物业管理；系统开发应用

进入21世纪，随着经济的发展和居住条件的改善，我国的物业管理经历了从萌芽出现到起步成长的关键时期，以居住小区为单位的物业管理发展起来� 人们生活模式在逐步社区化，而物业管理作为整个小区生活最统一的实体进出口是未来社区生活的纽带，目前国内大型房地产公司都在逐步转型，从房地产公司向互联网+房地产服务公司转型，物业也从基础的物业收缴费管理向小区生活增值服务转型，所以为了推进物业公司向增值方向转型我们做了这个大数据下的小区物业管理系统。该系统是某银行为了提高开户和代收费业务而开发的项目。同时开发此系统是为了通过物业公司作为小区入口而带来的社区金融的发展转型。

一、背景

目前在小区的物业管理中，对于规模较小的物业管理公司来说，仍然可以采用传统的手工管理模式，这足以满足日常管理工作的需要。然而，� 小区物业管理系统是在计算机操作的`辅助下，为物业管理者和小区的业主提供更方便快捷的物业服务而开发的系统。在必要的数据分析及对物业管理工作的具体流程和日常业务分析的基础上实现的小区物业管理系统，为物业管理工作带来了越来越大的收益。因此，开发一个适于现状的小区物业管理系统，是具有非常重要的现实意义的。

二、系统设计

该小区物业管理系统是采用B/S框架来进行构建并基于J2EE平台进行设计和实现的，后台数据库采用SQLServer20xx数据库，配合云服务器实现物业管理的轻量级应用，且提供移动端APP应用。

三、系统设计技术可行性分析

小区物业管理系统是基于J2EE平台进行设计和实现的，J2EE平台与其他开发平台相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技术内容都是成熟技术，在无需采用新兴技术的情况下不会出现需要攻克的技术难题。同时后台数据库采用SQLServer20xx数据库，J2EE+SQLServer20xx的开发组合已被多年应用于许多B/S系统的开发中，被证明是可行的；同时小区物业管理系统并不存在新颖的技术，多是整个小区物业管理中数据表之间的关联设计，根据上述分析可以知道，用当前技术可成功实现小区物业管理系统。

四、系统功能模块设计

这个物业系统的功能范围主要包括涉及物业管理的“四个管理+一个服务”平台业务模块。其中平台模块包括：首页展示、房产管理、客户管理、客户服务、收费管理、财务管理、人事管理和系统设置；系统模块包括：高级搜索、添加、编辑、删除、批量添加、批量导出、审核、权限等。在平台使用中，房产、客户、费用、财务、人事应具有很强的逻辑顺序，平台应按照这种强逻辑关系进行流程设置。其中平台模块各部分的功能简介如下。1.房产管理模块完成小区资产管理中的从小区管理申请到对应每个房间/车位等固定资源管理的整个关联架构的添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。房产管理模块包括五个子功能：楼盘申请管理、楼盘管理、楼栋管理、房间档案和车位档案。2.客户管理模块完成小区中业主档案的建立以及业主与物业资产的对应关联关系，并对用户信息进行认证审核，保障后续费用的正确性；针对业主档案进行添加、搜索、编辑、删除、下载批量模板、批量添加、审核、查看等操作。客户管理模块包括两个子功能：业主档案和业主认证审核。3.客户服务模块客户服务模块是针对客户提供的各类生活服务，包括基本的物业相关服务和生活便捷服务两大类；系统针对客户服务进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。客户服务模块包括四个子功能：物业报修、增值服务、投诉建议和小区公告。4.收费管理模块收费管理模块是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项收费条目进行设置与管理；通过各项费用管理与前面对应的客户和资产进行关联，完成小区内费用的管理操作。系统针对各种费用管理信息进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看、批量添加、生成模板、批量导入等操作。收费管理模块包括五个子功能：收费项目设置、固定费用管理、周期性费用管理、临时费用管理和租金费用管理。5.财务管理模块财务管理模块也是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项费用条目进行设置与管理；通过对各项费用类型的财务管理，整理和分析物业公司在该小区的运营财务情况。系统针对各种财务信息进行操作。财务管理模块包括五个子功能：收费、费用预缴、收费查询、欠费管理和财务统计。6.人事管理人事管理主要包括物业公司人员基本信息和职能分配，方便物业公司统一人员信息管理和增值客户服务中职能工作分派，并依据不同的职能工作分配不同的平台操作权限岗位，满足不同的权限岗位人员对系统的具体操作。7.系统设置系统设置指只有一项功能即修改密码。

五、系统实现

该小区物业管理系统最终功能整体实现包括三个部分：数据存储的云服务器、物业公司物业管理系统和用户移动端APP。

六、小结

结合以上各部分功能，这个系统基本可满足当今社会物业管理公司新形态下的管理需求。若要进一步完善系统形成社区生态圈，可让各小区充分借助物业管理职能，提供移动小区周边生活服务包括住户生活密切相关的吃住行游购娱各项实体功能需求，即餐厅、酒店、医院、交通、娱乐等诸多领域，针对住户每一个社区的生活活动形成海量信息，基于大数据对小区内业主进行增值服务和精准营销，提高物业公司服务质量以及业主满意度，面向未来打造业主、商户和物业三者之间全新的社区生态圈。

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物业管理论文 14

摘要：伴随着物质生活水平越来越高，人们对于各方面的要求变得愈加的严格，因此，住宅业主对物业管理服务的要求越来越高。住宅的屋顶和外墙渗漏这些情况会在很大程度上对业主的生活带去一定的麻烦，还会给业主的生活带去很大的困扰，不仅如此，它还会使业主对物业管理企业的满意度下降，更会对物业的主要结构和使用寿命造成很大的危害。本文将围绕房屋渗漏的原因和物业管理的日常维护，分析房屋渗漏维修施工各个阶段的要点。

关键词：物业管理；房屋渗漏维修；施工技术

1导致房屋渗漏的原因分析

1.1基础建设不合格。在施工之前，房屋的保温层经常有一部分的干湿部。当线圈材料附在墙壁时，热沥青会迅速蒸发，并蒸发屋顶水基中的水分。随着建筑环境温度的升高，水分会蒸发到空气中，从而导致了线圈鼓起，甚至出现腐烂。如果在房屋建设的过程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上减慢水分蒸发的速度，会使得这类问题免于发生。水分的蒸发影响了橡胶颗粒分子链的热运动，不利于膜的形成，这将会影响到涂层之间的结合力，导致房屋渗漏的问题出现。

1.2屋面结构和接缝问题。线圈位置的不恰当，两线圈的宽度不够，会使得一些房屋渗漏问题出现。按规定，长圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常会疏忽一些碎片(或严重污染)的层。

1.3屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准。屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准，使防水层表面经常积聚，造成腐蚀和渗漏。另一个原因是基材不光滑、涂膜厚度不够、玻璃布不整齐导致了涂层与砂浆之间的粘结力减少。

2物业管理的日常维护是房屋渗漏的关键

对于没有质量保证的房屋，工程维修人员应根据房屋的维修规则定期检查房屋外墙防水，定期与业主沟通，及时了解房屋渗漏的基本情况，制定相应的维修方案，并根据具体情况进行维修和保养。

2.1防水层失效。当屋面防水层失效后（且渗漏部位面积小），应该使用玻璃纤维胎改性沥青防水卷材，此材料和玻璃纤维毡、SBS改性沥青作覆盖层，两侧粘贴绝缘材料可算是防水伴侣。具有低温弹性，但延伸性差，适用于一般建筑变形的地下或屋面防水层，以下简称碾压材料、特种堵漏材料和单块聚氨酯防水涂料。它是一种厚、固化的涂层，不需要现场成分，取决于吸水和空气，但基本固化时间较长，不适合长时间储存。它适用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于维护和可靠，并且可以降低维护成本。

2.2部分漏雨。屋面防水层没有出现故障，只有部分产生漏雨情况，主要是施工过程遗留的问题，如滚筒的常见防水层、开裂、局部渗漏等，可以在滚筒拍区进行切割。可以填补特殊防水材料外观贴片的'裂缝，漏雨的地方恢复加工方法需要精心维护，否则将影响维修效果。

2.3大渗漏面积的房屋。对于大面积渗漏的房屋，应进行大面积的维护。首先，要除去防水层，如果防水层已经严重失效，会造成保温层的绝缘性能丧失，维修时应该使保温层完全干燥，直到没有水。否则，绝缘层不能完全干燥和防水，从而防水层中的剩余蒸汽层不能在防水层中蒸发，不仅影响隔热效果，而且防水层会有膨胀和破裂情况发生。最后，必须使基层清洁。

3房屋渗漏维修施工各个阶段的要点分析

3.1基层处理。民用住宅项目大多在年初开工，年终竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不适合雨、雪或雾期进行施工，基层必须完全干燥，其基本含水量不应超过8%。屋面和外墙防水施工中的地基处理质量会直接影响到施工质量。施工的要点是要求在基面上有足够的强度和刚度，这样房屋不会发生明显的变形。当屋面防水时，1∶3水泥砂浆可作为厚度为15毫米的底座，底座必须光滑、坚实、干净。施工中的含水量应控制在8%左右。砂浆的强度必须有足够的强度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交点距离，半径约为15毫米，形成圆弧。或制成约100毫米长的钝角，使表面光滑，以便用轧制材料粘贴。

3.2细节处理是关键。根据各房屋渗漏部位的统计，屋面与纵墙交界处、屋顶边缘檐口、屋顶管接头和雨水出口是防水工程的薄弱环节。若处理不当，会造成渗漏，施工必须非常重视沟槽和沟槽泄漏部件，除了在设计要求上加入粘合带和添加线圈层外，还应注意用密封剂对辊端进行加固。屋面、屋顶沟、檐沟交叉口和排水沟上部均为空铺方式，空铺宽度为200毫米恰当，碾压材料固定密封；滚动材料应该在80毫米区域的无组织排水屋檐进行填充，并且密封。对于屋面管伸长接头处的渗漏，施工时将管子周围的找平层做成锥形台，在填平层内填满沟槽填充防水膏，防水层的环箍应与接缝紧密箍在一起。对于雨水出口处的渗漏，施工中的附加层不应小于5%，其周围直径为500毫米，并用防水涂层或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之间的接触可以加宽和深，凹槽约20毫米深，填充密封材料。

3.3铺设防水卷材的方法应科学。防水卷材的铺装方向应根据屋面的坡度来确定。当坡度小于一定数值时，应与垄平行铺设，从檐口到两个卷材的长边，边缘应遵循流动方向，短边应导引风向，坡度大于15%，轧制材料应垂直放置到屋顶，屋顶不能停留在脊中，因此滚动材料必须越过脊。

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物业管理论文 15

摘要：本文首先就当前高职院校物业管理概论课程的现状进行了分析，然后阐述了高职院校物业管理概论课程中使用微技能训练的重要性，最后提出了微技能训练在高职物业管理概论课程中的开发利用。

关键词：高职院校；物业管理；概论课程；微技能；训练

一、当前高职院校物业管理概论课程的现状分析

（一）大多数学生对物业管理专业的认知不够

根据相关的调查研究我们可以看出，有接近90%的学生在正式进入院校进行物业管理专业学习前，对这一专业的主要内容和未来就业方向有非常粗浅的了解，5%的学生对这一专业基本一无所知，剩余5%的学生对这一专业理解和掌握得十分透彻，这一部分学生大多是通过身边的亲戚和朋友介绍而知道的，对物业管理的主要内容和发展趋势有一定的分析和领悟能力，大多数学生对此专业知之甚少。

（二）理论知识已经无法满足学生的技能需求

高职院校中物业管理专业的主要课程内容包括基本概念、相关理论、管理组织机构相关知识、分类管理内容及物业管理相关法律法规等。在实际教学过程中，大约50%的学生认为物业管理课程的理论性一般，40%的学生认为理论性太强，超过96%的学生想开展一些实践教学活动，通过课程学到更多的物业管理技能。

（三）学生的学习积极性强，能够主动探究

在对学生的实际教学需求进行研究分析时，我们可以明显看出，有72%左右的学生希望教师能够将教学中的重难点进行详细讲解，对于一些简单的知识点则可以进行自学。大约30%左右的学生认为教师应该将所有的知识点进行讲解，没有任何学生可以将所有的内容通过自学进行掌握。基于此，部分院校对学生的自学意愿进行调查研究，超过45%的学生就算没有教师的监督也会认真学习，30%的学生会在教师的检查指导下进行自学，大概20%的学生在期末考核前会自主学习，只有5%的学生表示不会自学。由此我们可以看出，大多数学生对于物业管理专业内容的学习积极性都很强，并且在学习时能够主动探究，具备一定的自学意识和自学能力，但是仍有部分学生需要教师的监督和检查才能形成良好的学习习惯。

二、高职院校物业管理概论课程中使用微技能训练的重要性

（一）满足课程的实际需求

微技能的开发利用主要是基于实践教学中出现的微小问题所进行的，因此，教师在开展物业管理课程教学时，可以立足于自身课程的实际情况和教学目标，对课堂教学中存在的问题进行分析，主要对语言交际进行运用。根据实际情况可以看出，大多数物业管理的学生在毕业后都是从事物业管理公司前台行政等工作，这类岗位对于学生的语言交际能力都有着较高的要求。

（二）不断提高学生的物业管理技能

在实践教学过程中，教师可以充分运用为技能训练模式，通过对现代信息技术的利用，建立起完善的信息平台，在平台中推送与物业管理内容相关的知识和技能，学生则可以通过平台中的资源对自己感兴趣的内容进行自主学习，结合自身需求进行课前预习。教师在课堂教学中进行重难点的详细讲解，根据教学目标和教学任务进行微技能的训练，在课后学生也可通过微技能训练不断巩固知识，在信息平台中进行技能演示，从而将微技能训练贯穿教学的各个环节。

三、微技能训练在高职物业管理概论课程中的开发利用

（一）物业管理技能训练项目微小化

教师在开展课堂教学之前可以对相关的教学资料和内容进行整合分析，对教材中的相关知识内容进行筛选，提炼出其中的物业管理技能点。教师可以对当前就业岗位的工作内容和岗位技能需求进行研究，通过实践锻炼和相关人员的引导和帮助，将物业管理中的技能点进行概括，使其成为多个微技能，并且将所有的为技能进行整合，编写出相关的训练手册。例如，教师在讲解物业管理中企业服务的'权利和义务相关内容时，可以根据国家相关法律法规和政策制度向学生提问：何时应当向业主计算物业服务费用？通过这样的方式进行技能难点的训练，正确引导学生自主翻阅相关资料，并且深入企业中进行调查研究得出问题的正确答案。

（二）创新微技能训练方式

（1）创设课堂微技能训练教学情景。在课堂实践教学过程中，教师可以创设课堂微技能训练教学情境，使学生能够在较为真实的环境中进行知识内容的学习，充分调动学生的积极性，激发学生的学习兴趣，使得学生明确教学目标和教学任务，从而形成足够的学习动机，将物业管理相关知识点进行串联和互动。

（2）生动形象地展示微技能。在实践教学过程中，教师可以通过视频演示或是现场示范的方式对学生进行正确的引导和帮助，向学生展示正确的微技能运用方式方法，同时通过对教学资源的有效使用，使学生能够更加直观、生动形象地感受到物业管理教学的技能，同时引导学生利用自己的感官系统感受周边的事物，从而更好地理解和掌握相关的知识点和技能，深入理解微技能，在脑海中形成概念，做到学以致用。通过生动形象的微技能展示可以在一定程度上激发学生的好奇心，使学生主动积极参与到课堂教学过程中，活跃了课堂教学氛围。

（3）将微技能进行重复训练。对于课堂教学中所讲解的相关微技能，教师应当根据学生的实际情况组织开展小组合作，采用角色扮演的方式对微技能进行重复的训练，教师和其他学生在这个过程中要及时观察分析，找出学生演示过程中存在的不足，语言表达是否正确，行为举止是否得体等，这样才能不断提高学生的物业管理技能。综上所述，高职院校教师应当将物业管理技能训练项目微小化，创新微技能训练方式。

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物业管理论文 16

摘要：高校作为我国重要的教育机构，发挥着重要的教育作用，为社会输出了大量的高素质的复合型人才。在高校管理工作中，物业管理也是其中的一项重要内容，不容忽视。高校物业管理主要立足于高校、服务于高校，为高校教育的发展保驾护航。高校物业管理具有强大的育人功能，因此做好物业管理工作是高校的必然选择，有利于校园文化建设的提升，有利于教学质量的提升。本文指出了高校物业管理与人工功能的主要体现，针对在物业管理中如何发挥育人功能提出了几点建议和措施。

关键词：高等院校；物业管理；育人职能

1高校物业管理育人功能的体现

1.1管理的育人功能

高校的物业管理工作的内容涉猎很多，包括建筑及道路的物业管理，校园配套设施的管理，校园绿化、美化等等，都属于物业管理的范畴。校园物业是大学生学习和生活依赖的硬件条件，是高校教育体系正常运行的保障。物业管理可以为高校带来一定的经济效益，又具有强大的育人功能。主要体现在物业管理可以规范学校工作人员和学生的行为，进而促使学生提高自身的修养，高校物业管理是高校教育的辅助资源，对学生会产生积极的影响。

1.2服务的育人功能

高校物业管理的服务项目很多，物业员工加强物业管理和服务活动，可以将这种服务精神体现在日常工作中，这种服务形象的确立可以提高学生对于物业管理的认识。物业服务人员积极地态度、优质的服务，对大学生的思想品质有着至关重要的影响，有利于提高学生的思想认识，懂得珍惜别人的劳动成果。

1.3校园环境的育人功能

环境是由人类创造的，同时环境也可以造就人，意思是指优质的环境会影响人的情绪和思想。尤其在高校校园，优质的教学环境和生活环境，可以提高学生的学习质量和生活质量，使学生获得良好的体验。校园加强物业管理，使学校环境得到了提升，有利于陶冶学生的性情，激发学生对学校的喜爱，可以为学生创造良好的学习氛围，进而产生出育人的功能，增强学生的凝聚力和向心力。

1.4校园文化建设对大学生素养的提升

校园文化建设是校园的灵魂，相对社会企业而言，大学校园更简单纯净，校园教育宗旨和大学精神的建设是对学生有着潜移默化的影响的。物业管理工作与校园文化建设是分不开的，二者有着密切的联系。例如，大学校园里的一些标志性建筑和修饰性建筑都是物业管理的对象，一些带有标语的醒目装饰雕塑是校园文化的重要体现，而这些都是物业管理的范畴。校园文化对于学生个体的影响很大，文化作为精神的载体，能够体现一所大学的风格和方向，对于学生的道德思想和能力都有着不可忽视的作用。

2发挥高校物业管理育人功能的'有效措施

2.1完善高校物业管理运行机制，提高物业管理的服务质量

目前，我国各地区的高校物业管理不够完善，还没建立起规范的、系统的物业管理体系，考核制度和监督制度有待建立。因此，国家有关部门要加大立法进度，完善高校物业管理的有关法律法规，高校也要建立相应的管理制度，为物业管理工作的开展打下基础。高校要针自身的实际情况和校园特点，慎重地选择合作的物业管理企业，加强对去也管理服务的考核，规范物业服务流程，因地制宜的开展物业管理活动。其次，针对各个岗位的物业管理服务要做好规范，建立岗位职责标准，签订物业服务合同，要求物业管理企业根据学校要求，合理配置人员和物资，创新物业管理模式，充分发挥物业工作的育人功能。

2.2提高物业管理人员的素质

目前，大学生朝着个性化的方向发展，他们对校园环境和教育都有一定的要求，对物业管理工作也不例外，为了满足学校和学生对于物业管理工作的要求，物业管理企业一定要提高员工的综合素质，进而提升物业服务的水平。①物业管理企业要建立规章制度，约束员工的行为；建立员工培训制度，定期为员工开展物业管理的专业培训，提高其物业管理专业知识和技能；运用激励机制，激发员工的工作积极性，使员工注意提升自身的能力和素质，满足高校的物业管理工作的需要。②物业管理企业要加强竞争上岗、岗位比武、量化考核，给员工合理施加压力，将压力转变为动力，促进员工综合素质的提升，进而实现高校物业管理工作的顺利进行，充分发挥其育人作用，为广大教职工和学生提供满意的物业服务。

2.3培育“以人为本”的物业管理文化

以高校的校园文化为基础，打造相应的物业管理文化，深化物业管理育人内涵，将物业服务作为一项教育事业去完成。用先进的理念指导物业管理工作的开展，创新物业管理模式，为学生打造优质的环境，以文化浸润学生的心灵，更好地体现物业管理的育人功能。通过打造温馨的物质环境，构建积极高尚的精神文化突出“以人为本”的服务理念，进而充分发挥物业管理的育人价值观，提高高校物业管理的效能。

3结语

高校物业管理是高校管理工作的一部分，是带有育人功能的管理工作，通过建立规范的制度、提高员工的素质、打造个性的物业管理文化，这种育人功能会得到充分的发挥，实现其辅助教学的目的，进而提升学生的综合素质，助力高校教育事业的发展。

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物业管理论文 17

关键字：物业管理企业业主信息交流

作为物业管理中的两个基本主体——物业管理企业与业主，他们之间信息交流的重要性不言而喻。其中所称的信息交流是指物业管理企业对业主就物业管理方面的意见、建议、咨询、投诉、要求等做出反应，以及业主对物业管理企业为自己提供的各项服务做出反应的信息互通的全过程。那么物业管理企业应如何搞好与业主间的信息交流工作，提高自身管理水平，为广大业主提供优质的服务呢？我个人认为：要控制好此项信息交流的全过程，应特别做好以下三个阶段的工作。

一、物业管理前期介入阶段

其实，早在物业管理企业的物业管理前期介入中，就与潜在的业主进行信息交流了。其中最明显的就是物业管理企业通过营销的宣传过程与潜在的业主进行信息交流。根据目前各地举行房交会上，很多客户在咨询楼盘情况时很多都提及今后楼盘的物业管理情况。于是有人得出这样一个论断："昨天购房是远地段、选价格，今天购房是选环境、选配套，明天购房就是选物业管理了"。部分先知、精明的开发商已意识到这一点，通过市场招投标选择一些服务和品牌较好的物业管理企业，并已逐步开始将小区物业管理作为一个全新的卖点大包装，同时这也就为物业管理企业与潜在业主间的信息交流创造了客观条件。物业管理企业与业主间的信息交流还体现在物业的规划、设计、修建过程中。在此过程中，物业管理企业站在业主的角度，将业主对物业使用过程中出现的一些不合理的设计和规划进行提炼，向设计或建设单位进行反馈，对物业的整体施工质量进行监督，这从某种意义上来讲已是在与业主进行潜在的信息交流。

二、物业接交、业主入伙阶段

在这个阶段物业管理企业与业主间的信息交流主要体现在以下四个方面：

1、物业接管验收。此时物业管理企业从开发商处接受物业，代表全体业主对物业的共用部分、共用设施、设备等进行验收，对业主所购房屋从专业角度进行较细致的初步验收，指出不合格处要求开发商整改。

2、交房前的准备工作。重点做好物业的整体清洁，设置各种标识牌。准备办理业主入伙手续的相关资制等等。设置合理的入伙流程，现代人生活要求要简单方便，入伙手续的。办理流程设置是否合理，将直接关系整个入伙过程便利性。同时办理入伙手续是业主们第一次直接正面接触物业管理企业的过程，第一印象的好坏对今后的管理至关重要。

3、办理业主入伙手续。物业管理企业要及时将物业自用部位交予相应业主，同时将入伙后应遵守的各类公约〈如业主公约、精神文明公约等〉、须知〈如各项费用、交费时间等〉、物业管理服务方式、物业管理服务具体内容等信息通过各种形式告知业主，同时根据业主填写的资料、反映的情况，建立起相关的档案，如，有些企业通过业主在入伙时填写业主信息动态，通过这种信息表，了解目前内小区业主车辆的拥有量，从而制定车辆管理方案。

4、迎接业主装修、乔迁、入住。装修管理控制是物业管理中的一大难点，物业管理企业装修管理人员要细心的以专业的角度协助业主出谋划策，便于业主今后的使用和日常的维修。要做好业主正式入住时，物业管理企业工作人员的亲切问候、祝贺，对增进双方的了解无疑有着重要的作用。

三、日常管理服务阶段

曰常管理服务阶段是物业管理企业与业主接触最频繁的阶段，要搞好相互间的信息交流，物业管理企业必须"主动出击"，主要应做好信息交流的过程控制，即对"信息收集——信息处理——信息反馈''''这“PDCA”的过程控制。要做好这一过程控制，我个 信息的收集，包括被动收集信息和主动收集信息两种。所谓"被动收集信息"，主要是指：物业管理企业中相应的信息主管部门在日常值班时，由业主主动"上门''''反映情况而收集到的信息。在此值得一提的是，要搞好"被动收集信息"工作，值班的安排十分重要。首先得树立"业主的休息时间，正是我们的上班时间"的观念（特指对住宅小区区的物业管理）。因此物业管理企业就得在充分考虑成本的前提下合理的安排好作息时间，确保（特别是在休息日、节假日）能够及时的受理业主反映的各种问题。还有做好信息的传递工作，在考虑成本下往往值班人员并不一定是问题解决的主管人员，因此要做好信息的登记和传递工作，准确地将信息传递给相应的部门真正体现物业管理企业为业主服务的宗旨。所谓"主动收集信患''，主要是指物业管理企业通过以回访不定期的上门征询意见、满意率问卷调查、组织社区文化活动、业主恳谈会等等形式主动的与广大业主交流、沟通，从而收集到各种信息。

（二）信息处理。信息处理过程主要包括了三个步骤，即信息整理、信息再传递、处理结果返馈。所谓"信息整理"，是指物业管理企业中的信息主管部门将收集到的各种信息根据自身管理方式加以分门别类的处理，如按专业分类〈保安、保洁、维修、绿化、客服〉、按服务性质分类（常规服务、专顶服务、特约服务）、按迫切程度分类〈紧急、较急、普通〉等等。所谓"信息的再传递"，是指将分类整理后的信息按分类形式传递到相关部门进行督导处理。所谓"处理结果返回"，是指相关部门将信息的处理结果传递返回信息主管部门。如有些物业管理企业往往成立客服中心，由客服将收集来的业主信息进行发射到每个相关部门，客服负责监督处理，相关部门又把信息处理的结果返回到客服，然后由客服进行信息的反馈。

（三）信息反馈。是指物管理企业中的信息主管部门将业主所反映信息的处理结果以各种形式及时反馈给业主。即使是因各种原因经努力仍未能解决的，也应向业主讲明原因，充分尊重业主的"知情权"，避免因信息的"有去无回"而造成业主的种种误解，甚至带来一些不良后果。同时好要对信息的具体内容进行分析，区分信息内容的出现是偶然性的或是必然性的，或是潜在性的，对于这三种情况有针对性的采取措施，纠正或是预防。在此应特别注意的是物业管理企业应做好回访工作，可根据业主所反映具体情况而采取不同的回访方式，以便能收集到进一步的信息适时调整处理信息的方式，从而提高工作效率，同时最终彻底的解决问题。

为了把握好整个信息交流的过程控制，我个 在收集信息时，应主动、被动相结合，多方式、多渠道的收集各方面的信息。如在住宅小区内，分区块管理、对业主定期进行走访，通过全区域的业主满意度调查等形式收集各方面的信息也是主动的方式之一。

2、信息的处理要及时、高效。即对各种信息进行处理要"急主所急，想业主所想"，尽快、尽力的为业主排忧解难。

3、信息的反馈要适时、真实。即应根据信息的"轻重缓急"及当时的具体情况在适当的时间如实向业主反馈信息。

4、信息传递的通道要便捷、畅通。即信息传递的通道应尽可能的缩短，同时尽可能避免因各种原因而阻碍信息的传递，便问题得不到解决。

5、信息传递的内容要清楚、准确。即信息在传递过程中不能拖拖拉拉、含含糊糊，甚至完全"变样''''，使得事倍功半，既浪费人、财、物力，又失信誉。

6、信息传递的控制要规范化、程序化。即为保证信息传递的质量，在对其控制中不能有随意性，严格按规定做到环环紧扣、层层落实、规范有序，避免出现信息在传递过程中丢失或是遗漏。

7、信息传递全过程的资料要做好保存工作。"管理要留下痕迹"，特别是对于重要事件全过程资料自记录，更要收集、整理、保存完好。这个也是管理的沉淀，便于查阅和分析小区内目前的管理动态。

物业管理论文 18

［摘要］

物业管理对于优化新农村社区环境、保障社区安定团结以及营造文化氛围等方面，有着较强的优点。而在新常态背景之下，在缓解社区管理负担、加速乡村建设都具有非常重要的作用。分析了物业管理在新农村社区中的重要意义，提出当前新农村社区中物业管理所具有的主要问题，并给予相应的处理建议以供参考。

［关键词］

新常态；物业管理；新农村社区

由于我国正常城镇化建设的加速期，各地区对于建设新农村的步伐都在不断加速，在这当 在发展新农村社区的过程中，相关的物业管理工作也必须与时俱进，这在保障村民之间的和谐、构建优美环境的社区以及加速村民形成现代生活等方面起到了举足轻重的作用。然而，我国在建设新农村方面所投入的时间较为短暂，各方面亟需完善及改进，而其中所伴随的物业管理工作也需要进行相应的优化。

1物业管理在新农村社区建设中的重要性分析

物业管理的重要作用价值不单单体现在城市建设以及相应的发展当中，同时对于建设新农村社区也具有非常的积极作用，对夯实新农村建设成果有着非同一般的意义。其重要性主要表现为如下几点：第一，物业管理在实现新农村市场化方面具有积极地推动作用。在城镇化发展过程中，主要伴随着生产、生活等方面的改变，在此之中必定会出现众多的废弃物。倘若对这些废弃物未开展及时地处理，必定会导致垃圾的过多堆积。这不仅会对新农村的形象产生影响，同时还极易引发环境污染甚至对地下水造成不可逆的污染，进而危害乡村居民的健康。由此可以看出，对废弃物的集中处理和再利用就显得非常重要。在将专业的物业管理模式应用于新农村社区建设过程中，不但可以有效节省能源、降低成本，同时还能够通过回收再次利用。让农民实现增收，可进一步促进农村城镇化的建设脚步。第二，物业管理对于加强农村社区建设的社区治安有着积极地作用。虽说建设农村社区能够有效改善村民的生活条件。但相较于城市，农村社区还存在着较大的问题，其中较为突出的便是社区治安。由于村民自身的安全防范意识不充足，缺乏法律知识，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建设新农村社区的过程中存在着很大的安全问题，为此积极引入物业管理将对保障社区安全具有重大的效用。第三，物业管理有助于新农村社区村民形成现代生活习惯，提升生活品质，打造和谐新农村社区。新农村社区当中的村民基本上都是长时间居住在农村当中的，各门各户都是零散分布的，生活方式随便，不文明习惯较多，比如垃圾乱放、污水随意倾倒等。然而对农村进行社区建设，必定会导致社区人口密集度加大。邻里之间由原来的分散居住转变成了对门或楼上楼下，相互之间的距离拉近了。倘若一直沿用之前的生活模式，极易导致邻里间突发矛盾。而此时物业管理的介入，会在很大程度上推动村民形成健康的'生活习惯（如不随便乱放垃圾等）以及调和邻里间所产生的纠纷。

2新农村社区物业管理运行过程中遇到的难题

2.1资金短缺无法缓解

物业行业作为利润微薄的行业之一，存在着较大的资金流动性问题。而对于不断兴建的新农村社区，必定要求有巨大的物业管理市场与之相配套。倘若只通过现有的一些物业服务企业进行投入，再加上投资回收时间的过于太久，必定会导致大部分的物业公司不敢轻举妄动。现阶段，物业公司的资金筹措途径有政府资助、民间集资、社区内居民自发筹集、部分产业的效益贴补等。然而新农村社区的建设不断扩增，使得物业所需要的管理的规模也在不断地增加。单纯的依附于政府或者是社会恐怕是远不够的，同时在对社区内村民进行物业费用收缴时存在着非常强的消极情绪，这使得社区内居民自发筹集的方法也无法缓解资金短缺的难题。

2.2传统观念难以改变

由于新农村社区的居民主要 长时间以来，传统的村居生活方式都是自由自在、无拘无束的，并且村民们也比较方案受约束的感觉。但与之相对的便是统一化、规范化的物业管理模式。为此，怎样让村民能够顺应现代物业管理模式，配合物业管理的开展是急需处理的重要难题。

2.3相关法律法规的困境

目前大部分所使用的物业管理条例主要以城市为主，如果推广到农村，必定会出现与农村习惯相矛盾的情况。农村中的物权所属问题异常复杂，违规搭建的情况也非常的普遍。在应对这方面的问题时，怎样均衡法律条文以内的规定与风土人情是非常令人痛苦的。那怎样有针对性的制定关于新农村物业管理的制度条文，以及通过何种制度、交由什么样的部门来进行有效地管理都是亟需进一步商榷的。

2.4治安管理存在隐患

由于传统思想的制约，很多新农村社区依旧使用着传统治安模式。而智能安保装置、出入门禁等普遍应用于城市社区，且具有很强震慑效果的设备。然而在新农村社区当中这些设备的使用非常之少，特别是缺乏必要的安保系统。另外，有部分智能安保装置虽然应用到了新农村社区， 与此同时，随着商品房金融化、贫富差别日趋显著，都对新农村社区稳定产生着消极的影响。近郊的新农村社区常常因其生活成本较低，使得其成为了流动人员的主要居住地，人员组成异常复杂。社区村民间因各种事件而导致的冲突较多，如果不及时处理，可能会导致治安甚至是刑事案件的发生。这对社区村民的生命安全，以及社区的安定产生了极大的影响。在降低村民安全感的同时，也对物业管理带来了不良的安全威胁。

3建设新农村社区物业管理的建议

3.1新农村社区物业管理市场化

从当前的发展形势来看，在农村社区引入专业的物业公司存在着非常多的困难。但由于“新常态”经济发展以及城镇化建设脚步的不断提速，使得农村社区引入物业管理已然是未来的主要走向，这过程中必须经历熟悉与接受两个阶段。村民以往的生活模式必定会受到约束，物业收费也需要逐步落实。根据不同地区新农村社区物业管理的特点，各地政府可利用相关政策及文件保障农村物业管理的稳定发展，例如制定相关物业计划、服务协约等，积极引导物业公司与村民一同实施管理，帮助村民了解物业管理的重要作用所在。而在此过程中物业公司也需要对其服务进行相应的提升，让村民们能够切实体验到物超所值，这样才能确保物业公司逐渐融入新农村社区。从长久的角度来看，新农村社区物业管理未来必然会走向市场化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或参考其他地区先进经验强化管理。唯有这样才可以有效保证物业管理水平的增强，与城市物业之间的距离实现缩小，并实现自身的可持续发展。

3.2建立多样化资金筹集渠道

虽然在新农村社区中应用物业管理能够在最大程度上实现环境卫生、社会安定等，然而其资金短缺，物业公司长期亏损以致难以为继。作为微利行业，物业公司的业务利润是非常低的，所需要担负的资金压力异常巨大。例如改造配套以及维护基础设施，城市物业公司主要由专项资金中支出，而新农村物业并不具备该项经费。对于此类问题，物业公司需主动求助于政府部门，争取政府帮助，或通过其他渠道进行集资。此外，物业公司也需要发挥其在管理中所具有的优势，组织多样化的经营活动，通过低费用、高品质服务等实现利润的提升。将公共区域进行出租、收费等公共管理业务交由物业公司进行管理，公司提供多远化的有偿服务进一步实现利润的提升。

3.3做好沟通降低工作难度

新常态下新农村社区物业公司，需在短时间内树立以“客服中心”，不仅需要处理业主的投诉，同时还需要深入调查、分析居民的潜在需求，尽可能尝试为个别业主提供专项物业服务、制定特殊化服务。此外还可通过多样化的社区活动，强化业主、开发商、物业三方的沟通，从而营造和谐融洽的社区氛围。物业管理主要是为“人”提供服务，因此物业在进行管理时其主要目标便是为业主建设“整洁、文明、安全”的社区环境。在此当中，虽说部分农村居民能够改变原有零散化的农村生活，然而其长时间所形成的习惯及思想，则会为物业的管理形成一定的障碍。村民在短时间内很难接受新的生活方式，必然会出现较大的消极情绪。为此，在进行社区物业管理工作前，物业公司的相关工作人员需要充分了解村民的基本情况，与村民之间开展及时有效的沟通与交流，让村民能够转变以往思想上的习惯，积极融入到全新的生活模式当中，帮助社区营造出高品位、讲文明的氛围。这样能够在很大程度上降低物业管理工作的困难，确保管理工作的有序进行。

3.4落实安全管理模式维护社区秩序

物业所进行的安全管理，是保障社区一切活动尽然有序开展的必要基础。对于现阶段复杂的社会治安状况，强化新农村社区的安全防范已然是物业管理的重要工作。因此在进行管理时，物业公司必须做下列几点：第一，职责分清，落实责任制。制定具有目标性的安全管理方案，社区的出入口由安保人员进行查证，实行全天候安全防卫。第二，应用智能安防装备。目前常用的人防方式早已无法应对安防工作的复杂性，依据具体情况设立智能闸门、监控、电子巡更系统等，保证设备正常运行，强化安全防控能力。第三，积极演练突发事件处理及应对。物业公司必须对要当地社区的地质情况、气候环境等加以了解，对于极易发生突发情况的地方进行相关演练，并熟悉常用的预防应对措施。第四，物业公司需登记流动人口的基本信息，对于社区中所含居民的情况以及流动人口状况进行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，强化农村纠纷的排查处理工作，最大化降低矛盾的产生。对于已出现的纠纷需妥善处理，切实维护社区居民的安全，实现社区村民满意度的提升。

4结语

新农村社区是原有农村社会实现经济结构转变的最终结果，其主要体现在硬件改造、重新构建，配套建设以及相应的社区管理。在建设新农村社区并投入使用后，物业管理可有效夯实新农村社区的建设成果，加速社区发展和运行。新常态的经济发展背景下，政府、企业以及社区居民的参与下，有针对性地引入具有较高水平的物业公司，实现新农村与城市社区的连接，打造城乡化的专业物业管理市场，进而全面提升新农村社区的物业管理品质及水平。

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物业管理论文 19

五矿邯邢矿业（安徽）物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司，成立于20xx年11月29日，服务矿业公司生产矿山一线，实现有偿服务，由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司，小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分，大到小区的公共设施的维修及维护，小到一滴水一度电的节约和使用，无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的'体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。

一、公共设施的维护及维修

定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区，由于建成多年，大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗，我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划，分期分批进行维修，这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算，各种维修费用按分配字段区分，便于查询。为了方便小区居民，小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心，便于管理。

二、水电管理

由于小区建成时间久远，线路及管道老化，为了防止跑、冒、滴、漏的发生，除了要发现问题及时维修，还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算，月底要从预付账款里转出，同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配，按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账，其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时，冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况，还可以清晰的记录各项费用的承担及变化，为了方便小区水电管理起到重要的作用。

三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理

小区的卫生费由工作人员上门收取，财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时，直接从往来账中转出，做到专款专用，不会影响成本费用的变动，虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担，来年收取卫生费时适当增加，做到有据可依。

四、暖气管理

北方的冬天，每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖，小区增设了二次加压加热站，其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算，支付时从其他应付款中转出，补齐差额部分全额付款给热力公司（差额部分含办公区取暖费），由专人计算出办公用取暖费进入成本，其他进入运行费用成本单独核算，每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算，等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可，账目清楚，有据可查。随着社会的不断发展，小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼，做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗

物业管理论文 20

随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。

物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。

目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。

现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

如20xx年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的。本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。

很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。

三、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。

由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。

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物业管理论文 22

摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理市场日渐成熟，物业管理法规更加完善，逐步走向规范化、合理化、制度化、理性化，已经取得了相当不错的规模和成绩。一些不可忽视的问题也逐渐浮出水面，这些问题不但困扰了业主，也令物业管理行业发展遇到了瓶颈。为了解决物业管理中存在的问题，我们加强立法，提高物业管理资质等级，加大宣传和物业管理力度、加大与政府职能部门之间的协调关系，制定详细、行之有效的管理制度与措施，及时解决问题与矛盾，从而对物业管理发展起到重要而深远的影响。

关键词：物业管理；解决对策

一、物业管理发展存在问题

1.效益差，生存难。物业管理是风险小、利润低的行业，物业公司受经营范围和场地等原因限制，目前只能因地制宜开展可行性经营。随着市场经济影响，之前制定的物业收费标准低于物业公司运作成本，增加了物业管理企业的经济承受压力，业主要求物业公司在原有基础上不断提升和改进服务质量与水平，因此相关费用逐步增加，导致物业管理企业严重亏损，直接影响物业管理企业的正常运行，同时也是影响物业管理企业持续健康发展的难点问题。

2.违章建筑、私搭乱建现象严重。小区私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题，个别业主在住进小区后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏了公共设施，严重侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得不到正当维护。截至目前，没有一部完善的法律来制止这种违法行为，此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管，导致业主对其置之不理，违规现象时有发生，屡禁不止。

3.维修保养能力较弱。小区和写字楼一旦出现故障性事故，急需维修，业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理公司受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消防故障、供水、供暖管网泄漏等技术含量较高的维修工作，因物业公司不具备这方面的专业技术操作知识，如有这方面报修，物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的施工队伍进行维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4.物业管理经费不足。物业管理可经营性项目较少，相对经营性收入较少，物业管理主要靠收取物业费为主要经济来源，不少住户往往不能完全理解物业费缴纳是住户应尽义务，甚至把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力，因此加大力度宣传住户有偿服务意识和消费原则，提升物业服务水平，促进物业与业主之间顺畅沟通，广泛听取业主心声和意愿，关系的良性化发展有助于物业费收取，使物业公司利益得到最大化。

5.物业与业主之间矛盾日渐激化。随着广大业主维权意识不断增强，业主对物业管理企业提出了更高的要求，物业管理企业生存空间和压力不断增加，其实物业与业主就是“鱼和水”的关系，需要相互理解、相互支持。有些业

6.从业人员素质较低。目前，物业行业出现了低学历化倾向，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，又累又受气；而低学历又干不好。造成这种现象主要两个方面原因，一是工资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，相对其他行业工资待遇较高。随着市场行业体制发生变革，物业行业工资福利远低于其他行业，物业管理企业市场不再有优势。二是录用从业人员门槛较低。人们想象中的物业公司就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有什么技术含量，不需要其他硬性条件要求，只要有一定的工作经历就可以胜任，人员素质与水平参差不齐，大大降低了从业人员标准和要求。

7.建设遗留问题。由于建设施工单位在建筑房屋时，存在抢工期、赶任务等原因，产生部分房屋裂缝、供水管网破裂、墙体渗水等问题。随着业主入住率不断增加，问题逐渐显现，业主投诉较多、意见较大，有问题找物业天经地义，物业公司对问题无法解决，或者维修费用较高，物业无力承担，问题久拖不解，物业不作为，业主将不满情绪对准物业，增加了物业公司工作难度和压力。如何解决遗留问题是当今物业管理企业面临的难点，也是今后工作的重点。

二、物业管理行业发展对策

从物业管理行业整体发展趋势来看，解决问题主要应从以下几个方面着手：

1.完善物业法律法规，加强宣传力度。由于我国小区数量的不断增加，我国政府应该加强对物业管理的改善，完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，也提高了物业管理的规范，双方利益最大化。政府要加强对物业管理的宣传与支持，使更多的人了解物业管理，能享受到物业管理服务企业的服务。使业主和物业管理企业能够和谐相处，提升城市的整体水平。

2.改善物业坏境，杜绝私搭乱建。物业管理的是一个集体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。物业管理企业在满足业主的要求时，也应该有明确的规定，对于私搭乱建而不改正的个别案列，物业管理企业就应该根据相关的法律法规去约束他们，而不是使用极端的手段，迫使业主听自己的。物业管理企业要做到有理有据，使业主明白物业这个大环境是大家的，而不是属于个人的。

3.加大人才培训与储备。针对物业管理企业发展现状，人才的培养与储备是企业生存与发展的立足之本，否则公司发展受限，难以扩大发展规模，影响团队成长，因此加大人才培养，提供人才发展空间，使其发挥所学之长，补其之短，以点带面提升人才整体水平，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓，促进该行业人才建设层次的整体提升。

4.应从多方面着手，改善经费不足状况。

（1）目前社会是一个以科技创新促发展的时代，高科技新型事物不断出现。科技创新的合理运用能减少人员成本，提高物业管理的服务质量。

（2）物业公司可利用小区优势与一些网络电商、产品供应商展开合作，提高多种经营收入，达到利益最大化。

（3）通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。

5.完善物业管理服务观念。物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律法规，不断提升专业技术知识，提高物业管理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物业公司管理机制，增强员工的服务意识，拉近与业主之间的距离，取得相互信任和理解。物业和业主不是相互对立的，而是合作关系，物业在付出服务的'同时收获业主的肯定和物业费用的收入，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量，各取所需，共筑和谐美好家园。

6.提升从业人员的专业素质。物业企业应多学习外地市物业行业先进的经验和办法，可以外派人员到沿海发达地区进行学习培训。这也是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径。积极吸纳高学历、高素质人才。物业服务是微利行业，工资福利待遇水平决定了其难以留住高学历、高素质人才，物业企业要优化人才队伍，一是送出去，二是请进来。送出去就是送单位年青的骨干力量出去进修学习，员工进修学习完毕后，再派其他员工去学习，展开周期循环，提高人才整体素质。请进来就是聘请物业专业人员进行专业和综合技能短期培训，建立奖励机制，从而调动员工的学习积极性，提高员工的整体素质。7.物业管理企业加强完善承接查验管理制度，严把承接验收质量关，从源头杜绝问题蔓延，对所查验的公共部位及公共区域设施设备建立查验台账，对问题划分分清权责、利于追责，避免遗留问题再留给物业公司，增加物业公司解决问题的难度，引发业主因此遗留问题与物业公司产生矛盾。

三、总结

总之，物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立良好企业形象，推进物业管理行业的健康发展。

参考文献：

[1]古海山．物业管理行业发展现状与对策研究[J]．建材与装饰，20xx（44）．

[2]姚学清．狮港物业管理发展对策研究[D]．成都：西南石油学院，20xx．

物业管理论文 23

写字楼的品质是由硬件和软件共同决定的，硬件固然重要，但也离不开物业管理等软件的支撑。近年来，伴随着经济的发展和商业活动的繁荣，写字楼越来越多，特别是出现了一批高档的写字楼。但是，这些写字楼的管理也存在着问题。比如，写字楼的物业管理就经常被诟病。来往人员繁杂，很难杜绝不法分子入楼盗窃；写字楼的消防隐患等。[1]我们要对写字楼物业管理问题进行重新认识，知晓其工作内容，了解优化管理的意义，并掌握物业管理优化的路径。

一、寫字楼物业管理的内容和优化意义

（一）写字楼物业管理的内容

与经济快速发展相伴随出现的现象就是各个城市写字楼的发展，写字楼在一定程度上代表着这个城市的经济能量和物质财富，也是经济发展的重要载体。[2]关于写字楼物业管理的内容，可以从狭义和广义两个角度来认识。从狭义的角度来看，就指的是个人或者物业管理公司对写字楼的内部环境、设施设备、场所等所进行的管理。广义的物业管理除了以上内容之外，还包括了委托管理等在内。本文从狭义的角度来认识写字楼的物业管理问题。

（二）写字楼的物业管理优化意义

写字楼物业管理优化对于写字楼本身的增值、写字楼各业主或者租户的利益维护、城市经济的发展等都具有重要的意义。从写字楼本身的增值来看，目前对写字楼是分等级的，要努力提升写字楼的等级，提升写字楼的商场价值或者品质，这其中，物业管理水平就扮演了重要角色。从写字楼租客或者业主的角度来看，高端的物业管理可以维护写字楼内外部的优良环境、维护安全和秩序、消除消防隐患等，这些对业主或者租户都是有利的。

二、写字楼物业管理优化的路径

（一）写字楼物业管理的标准化

写字楼物业管理优化路径之一是推行管理的标准化。标准化程度本身就是服务性行业发展水平的一个基本指标，越是标准化，越容易规范服务性行为。从大的行业发展来看，写字楼物业管理要有自己的标准，这一点从 在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

3.2认清行业本质找准行业定位

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的`局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

3.3完善相关规章制度

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

3.4完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

参考文献：

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2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，20xx(1)

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4王光荣。城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，20xx(2)

5寇晓燕，张居盛。社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，20xx(1)

6黄闯。城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，20xx(1)