房地产论文最新15篇
在学习和工作的日常里，许多人都写过论文吧，论文是一种综合性的文体，通过论文可直接看出一个人的综合能力和专业基础。那么一般论文是怎么写的呢？
房地产论文 1
有人将21世纪称之为信息时代，也有人称之为网� 随着以网� 近几年来，我国住宅与房地产业每年拉动经济增长1.5%~2%,住房建设投资额以 7%的增幅上升，已成为拉动国民经济增长的主要动力之一。特别是国家作出“让房地 面对e 时代的变迁，我国集团房地产企业的发展面临着前所未有的机遇和挑战。企业成败的关键在管理，而财务管理是企业管理的核心。
目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化，提高了财务部门的工作效率，但也存在一个共同的缺陷，它只是简单模仿和照搬手工流程，将一项项相对独立的工作搬到计算机中，并通过一个个相对独立的子系统(如工资核算系统、固定资产核算系统)完成相应的工作，它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息，缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日，信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时，或一笔非法事件的发生，会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精，管理层对信息的需求和预期发生改变，传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化，以达到真正有效的经营运作控制，实现信息高度集成，这就是笔者所探讨的'主题。
一、立项、规划环节的预算控制
新项目开发应进行财务预算管理，即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险，这是因为必须投入大量的资本，而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。
1.立项环节的控制
各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：
●成本费用估算和控制目标及措施；
●投资及效益测算、利润体现安排；
●税务环境及其影响；
●资金计划；
●《竞投方案》;
●投资风险评估及相应的对策；
●项目综合评价意见。
2.规划设计环节的控制
总体规划设计方案，应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段(如小区设计、单体设计、施工图设计)。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标。
关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。
由此可见，集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后，各开发公司在财务分析子系统中，编制有关项目的阶段性预算，从财务管理的角度，把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制，因此，在管理软件中需要进行预算管理科目的设置，如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时，可以在总账中按部门录入其发生额，在进行数据处理时，可以按照部门进行归类汇总，在将数据转化为信息输出时，按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要，对项目进行预算控制。
二、项目开发环节的财务控制
1.房地产开发成本的核算
(1)成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全
部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理，明确所属级次及隶属关系。
(2)成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。
2.网络化反馈式成本控制
公司高级管理层根据管理需要，根据期初编制有关项目的预算信息系统，随着项目的进展，将有关业务信息录入账务系统，使用资金单位在旬末的3日前，将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库，经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后，由网上发布到执行分公司或部门，按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置，使各业务岗位相互稽核，资金在授权范围内审批和使用，杜绝先斩后奏现象，以往具有权力特征的资金使用，通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开，堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示，实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询，给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析，不仅可以了解该项目的当前状况，而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项，从而可以从源头对异常现象进行分析，有针对性地采取措施。期末，管理者通过项目进行预算分析，为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高，同时也对高层管理人员形成了制约。
三、销售环节的财务控制
1.加强房屋销售的计划性和价格的准确性。利用信息化销售管理系统对房屋的竣工时间、户型、数量进行计算机统计，销售部门负责房屋的销售预定，企管部物价科根据市场调查、成本数据、历史价格及周边房地产价格进行综合评审，向价格管理部门申报房屋的销售价格，企管部物价科对销售违价有处理权包括处罚权。各分公司销售部在每旬前3天通过全公司的销售信息网络集合旬回款计划，每天将房屋销售情况输入计算机，将销售房屋的种类、户型、合同号、价格、房款总额、款项回笼等到信息通过因特网传送到总公司资金数据库，使公司高级管理层能随时通过计算机网络了解市场动态，了解各分公司的销售及存量房的情况，适时调整营销策略。
2.提高销售工作的透明度。通过计算机网络信息管理使销售工作的透明度提高，公司高级管理层可以通过计算机网络对客户了如指掌，以往销售人员动不动就要挟经理，销售人员吃里扒外，采用与客户联手暗地抄房获取房屋销售差价等手段，来对付公司的情况都在高度透明的计算机网络管理下不复存在。
房地产论文 2
1房地产企业财务风险形成的根本原因
1.1财务预算管理不善
房地产是标准的资金密集型行业，其生产运行投资巨大，而从生产到销售资金回笼周期长，资金使用点多面广，项目调整回旋力度差。部分房地产企业不能从成本、资金运作以及效益回报率的角度对其开发的整个工程项目作细致的财务预算分析，计划不周，资金使用、管理缺乏理性，盲目借贷，使房地产企业财务风险险象环生。
1.2现金流量管理无章可循
房地产企业的生产运行周期长，建设程序繁杂，资金周转期长，周转率低，因此，必须加大对现金流量的管理力度。但众多中国房地产企业缺少现金流量管理的概念，风险控制基本达不到可持续发展要求。
1.3资本结构、成本费用掌控方面存在问题
房地产企业自我资本和借贷资本“比例畸形”，导致财务风险产生。房地产企业生产运营程序繁杂，土地利用、拆迁、前期工程、基础设施、设备、安装工程、配套设施、开工建设以及竣工销售等诸多环节都需要费用。其费用的时间节点不同、资金成本使用量和使用比例也不一样，管理的方式也应随之调整。然而部分房地产企业片面重视工期、进度以及质量，并不考量资金成本的。管理，造成财务管理部门没有资金成本管理的基本档案资料，实际成本和财务预算的成本出入较大，从而使房地产企业效益下滑。
2房地产企业防范财务风险的措施
2.1完善财务管理预算
“工欲善其事，必先利其器”。房地产企业的开发经营也一样，要完善财务管理预算。财务预算是企业项目投资能否成功的关键。财务管理部门要通盘考量总成本及其生产、经营诸多环节的所有费用。做出周密细致的整体预算，使资金需求有计划、资金月度有分析、季度有报告、年度有总评。认真执行财务预算，真正发挥房地产企业财务预警的效能。
2.2完善资金管理
房地产企业开发项目达不到预期效果，到期不能交工，投入资金不能及时回笼，对开发商来说是致命伤。因此，资金管理就显得异常重要。科学的资金安排、资金调度非常关键，财务部门要迅速收回账款，紧缩存货资金占用，提高支付力，控制经费支出，严禁费用超支，强化资金管控。
2.3合理配置资本结构
房地产企业的资金结构要合理，尽可能不负债生产，考量好本身的偿债能力，拓宽筹集资金的渠道，走多元化融资道路。降低负债率，使资本结构趋于合理，规避财务风险。
3结语
房地产企业的财务风险是悬在其头上一把利剑，要积极规避财务风险，提高对财务风险防范的重视程度，以使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
房地产的论文 3
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产调控以需求调控为主
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
房地产市场供给方面的问题较为突出
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
供给调控的意义及着力点
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的。同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
房地产论文 4
在现代房地产开发项目管理当中，经常碰到工作任务的计划时间屡屡打破而拖延的情况，给项目成本控制造成极大浪费。有一个可行性的计划显得非常重要。本文主要对现代房地产开发项目计划管理进行探讨。
前言
现代房地产项目的计划管理贯穿了整个项目开发过程，项目计划管控同样也是成本管控，项目计划控制得好，就能保证整个项目的资金计划、销售计划按照预期实施。进度管控不到位，出现设计拖延，招标拖沓，施工滞后等现象，无疑会在很大程度上加大了项目的隐性成本。正因为此，现代房地产项目开发过程中应该加强计划管理。
1.现代房地产企业开发项目计划管理的重要性
房地产开发项目进度控制直接关系到产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系到消费者的利益。房地产项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。项目计划进度必须服从公司经营进度的需求。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。
在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。
2.现代房地产项目各项计划的编制内容及要求
2.1发展控制计划
房地产项目开发的发展控制计划是房地产项目开发的总纲性计划，在这个计划中，我们必须明确项目开发的关键工作的时间控制点。发展控制计划是公司各部门工作的内控计划，编制发展计划时，让有经验的各类专业员工参与，尽快可能预计项目开发过程中可能出现的困难，时间安排要合理，以保证计划具有可操作性，避免在项目实施过程中不断地调整计划，一定要确保发展控制计划作为总纲性计划的严肃性。
2.2工程实施控制计划
工程实施控制计划是工程实体施工进度安排的控制计划，主要是指导项目工程现场施工的控制计划。工程实施控制计划的编制内容主要是：总包单位工程实施的阶段性时间控制点，工程实施控制计划，既要考虑工程关键性控制点时间，又要考虑各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系统控制工程实施的功能，具有可操作性。工程实施控制计划的编制，要求房地产企业的工程师具有较高的专业素养和较强的协调能力，熟悉各个分部工程的实施流程，这是建筑市场结构变化的结果，也必将是建筑市场专业化程度不断提升的结果。
2.3施工图出图计划
施工图出图计划就是工程项目所用施工图的安排计划。对于一般的工程，需要的施工图主要是：基坑支护施工图、常规建筑结构设备专业施工图、售楼准备工程施工图、外墙装饰施工图、各种内装施工图、室外管线施工图、园建绿化施工图、各种专项工程施工图等。
2.4承建商分包计划
承建商分包计划是房地产企业根据拟分包的工程选用承建单位的计划。编制承建商分包计划之前，房地产企业须明确拟分包的工程，分析分包这些工程的可行性、合理性和经济性，估计对现场管理带来的影响；在承包商分包计划中需要充分考虑承建单位进场的准备时间。
2.5甲供材料进场计划。
在甲供材料进场计划中需要清楚分析拟甲供材料的可行性、经济性，充分考虑对现场施工管理的影响，明确拟甲供的材料种类。
2.6工程成本控制计划。
工程成本控制计划是房地产企业在工程实施之前制定的工程成本预控计划，以保证项目的工程成本高度受控。其中预计费用的分项应与拟分包工程项目一致，以便工程实施过程中对工程成本进行动态调控；明确项目的档次定位，确定工程质量、档次标准，制定各分项费用的套用标准。工程成本计划的编制，不仅是合约预算部门的事情，更需要设计、工程技术人员提供详细的设计意图和工程技术要求。
2.7费用支付计划
费用支付计划是项目开发过程中支付工程勘察费、设计费、工程进度款、营销费用等项目费用的计划，由财务部门根据合约预算部门的工程费用阶段需求量、规划设计部门的设计费用需求和营销部门的营销费用需求量编制而成。费用支付计划是整个项目管理的经济保证，支付计划不能较好地执行，项目管理其它计划的执行将无从谈起，所以支付计划至关重要。
3.有效地执行房地产项目的各项计划措施
计划的再好，不如执行的好，重在执行。执行是对计划的实施，没有一只有效执行力的团队，再好的计划也是一个表面文章；但是，反过来讲，只有一个有执行力的团队，才能共同编制出一个有效可行的计划；两者是相补相成、互为辩证的关系。管理是计划、组织、实施、协调和控制，计划是管理工作的第一步，是基础。房地产项目的计划执行可以分为二条线进行。一条是宏观的，由制定发展计划的总经理办公室，定期检查发展计划的关键性控制点是否得到了落实，如果没有，则要召集相关部门检查出现问题的原因，协调责任部门制定补救措施，如果时间实在无法挽回，则要确定后续关键性控制点的应对措施。另一条是操作层面上的。为了保证各项计划能够有条不紊地执行，现场的实际情况及时反馈到各部门，有先后关系的事情能够有人及时跟踪过问，保证项目的`实施操作连贯、流畅，应该有一个部门全面来跟踪协调各项计划执行落实情况。现场项目部作为全面负责现场操作的部门，公司各部门的工作都要在现场项目部汇集，现场项目部是公司各部门的延伸，现场项目部应� 项目部根据工程实施控制计划控制现场的进度，并将现场的实际进展以及资源的需求及时反馈到公司各部门，比如：哪些分包工程何时具备施工条件，需要分包单位进场的信息告之合约预算部、哪些甲供材料需要进场了告之物资部门、承建单位工程进度款的应急支付需求告之财务部门等等。为了完成这些工作，一般项目部应设置项目经理全面负责计划管理的协调，平时不能解决的问题，项目部经理提到公司工程会议上解决。
同时，项目部牵头落实各项计划的好坏，依赖于公司各部门的协调配合。公司各部门要树立为现场服务的意识，急现场之所急，作为现场的资源配置工作，各项计划的落实在于不断的实施、检讨、配置资源、再实施、再检讨如此反复，检讨的工作应该制度化，保证将影响进度的因素及时反映出来，及时解决。
项目管理者联盟
4.小结
从计划的编制与组织、实施、检查、纠偏等各个环节，都离不开计划思维。一个团队实施一个项目开发，也离不开有效计划方案的支持。项目计划管理是现代房地产企业项目实施全过程中一项重要的管理内容，对项目的销售、成本、预期收益等都会造成直接的影响。作为现代房地产开发企业必须加强项目的计划管理。
房地产论文 5
【摘要】随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。
【关键词】房地产公司；经营；管理；发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与� 具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系；建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5 整合资源，合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
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房地产的论文 6
根据《投资性房地产》准则对投资性房地产的定义及其列举的范围，可以得出投资性房地产(房)是指已出租的建筑物并且持有目的紧紧是为了赚取租金；现行会计准则讲解中对投资性房地产(房)处置时，按实际收到的金额计入其他业务收入、相应的成本计入其他业务成本，这种处理方式存在以下几个问题：
一、不符合收入的定义
根据企业会计准则中收入的定义及列举范围，及结合投资性房地产(房)准则的相关内容可以得出，出租建筑物属于收入中列举的让渡资产使用权，出租活动也属于企业的日常活动，因此租金确认为收入；但是根据《投资性房地产》准则对投资性房地产的定义及其列举的范围，可以得出投资性房地产(房)是指已出租的建筑物并且持有目的紧紧是为了赚取租金，很明显处置与出租有明显的。区别，处置不符合持有目的，也不属于让渡资产的使用权，因此处置不宜作为收入来核算。
二、不符合非流动资产处置的一般核算原则
现行准则把投资性房地产划分为非流动资产说明投资性房地产符合非流动资产的判断条件，因此对其处置时也应符合处置非流动资产的一般原则，而一般非流动资产处置时不确认为收入、不作为营业活动，而确认为营业活动的如长期股权投资，因其符合其持有目的；但投资性房地产(房)的处置不符合其持有目的，因此不宜确认为营业活动，而确认收入结转成本。
三、在出具非经常性损益表时带来不便
根据证监会的公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益(20xx)规定，非流动资产处置损益属于非经常性损益，而现行企业会计准则讲解的处理作为了日常业务，分别计入其他业务收入和其他业务成本，在出具非经常性损益表时需要根据凭证查找相应的具体分录并自行计算才能得出非经常性损益具体的数额，增加了财务人员的工作量。通过上述分析可以看出现行对投资性房地产(房)处置的账务处理存在不符合准则的地方，也给实际工作带来麻烦，改进方法及优点。
四、把投资性房地产的处置作为非日常活动
非日常活动是指日常活动以外的其他经营活动，在非日常活动中不确认营业收入结转营业成本，相关的损益计入利得和损失。结合投资性房地产(房)的定义及投资性房地产(房)在资产负债表的归类可以看出，投资性房地产(房)的处置更符合利得、损失的定义，毕竟处置是一项非经常发生的活动并且不符合其持有的目的。
五、解决编制现金流量表的争议
现行对处置投资性房地产产生的现金流量计入现金流量表有两种做法，一是计入经营活动产生的现金流量有关项目，二是计入投资活动中处置固定资产、无形资产及其他长期资产产生的现金流量项目。产生上述问题的原因是，存在不同的理解，把处置作为日常活动理解的其产生的现金流量就计入经营活动产生的现金流量有关项目，把投资性房地产看成时一种投资活动，那其处置就计入投资活动中处置固定资产、无形资产及其他长期资产产生的现金流量项目；改进后就不会产生理解争议。
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1决策阶段工程造价的有效控制
据有关资料统计，在建筑项目各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%~90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中，在项目立项、可行性研究等决策阶段，工程造价的控制应从以下几个方面人手：
1.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划；
2)项目要有准确的市场预测与市场定位；
3)要编制科学的环境评价报告；
4)应做好地质初勘工作，因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
1.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点，决策阶段主要是可行性研究阶段，应编制投资估算。按照工程造价理论，投资估算的内容应包含：
1)建筑安装工程费用；
2)设备及工器具购置费；
3)工程建设其他费用；
4)基本预备费；
5)涨价预备费；
6)建设期货款利息；
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点，在项目选址已定，市场分析已完成的基础上，应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中，可结合财务成本� 应将各项经济技术指标分解到各职能部门，应用工程造价的层次性计价特点，结合成本分析，按照前者指导后者的原则，指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作，可有效避免不合理的“三超”现象，取得良好的控制效果。
2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，是项目计划的`具体化，如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话，那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点，该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
2.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度，在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；
2)结合城市基础设施资源情况，对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计，其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留，污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
2.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法，将重点放在施工图审查工作上，通过施工图预算，将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面：
1)桩基设计方面：在多层住宅中，据测算，桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择，以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比，其结果见表2。
2)结构设计：应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核，以避免造成看不见的工程造价增加，处理好安全可靠与经济适用的关系。
3施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
3.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。
2)根据项目实际，确定合理的投标条件
①根据住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目无单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。
③确定合理、科学的评标原则：对有标底的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，
注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
3.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更，经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
4建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果，应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系，从组织、技术、经济与合同四个方面人手，构建工程造价控制机制：
①组织手段：就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责，同时确定其工作考核标准；
②技术手段：主要是对项目技术方案进行审核比较，对其适用性进行论证，从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段：就是收集、加工、整理工程经济信息的数据，对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析，如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段：就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为，都要以签定合同的方式加以约束，保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能，建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度，充分利用IS09001-200*质量管理体系，提高工程造价控制水平。具体做法是：将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门，以此指导各职能部门开展工作，对工程造价实行动态管理。
在IS09001-200*质量管理体系中，涉及工程造价控制的条款及内容，主要有以下几方面，如表3。
5结束语
综上所述，房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上，为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程。概括而言，建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的，因此，宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施，将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内，避免工程造价“三超”现象的发生，实现投资效益最大化。
房地产论文 8
20xx年可谓是我国房地产行业的众筹元年。自20xx年的双十一开始，以网络的方式“众筹买房”活动进行的如火如荼，其中包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多国内知名的房地产企业都投入到“众筹”的大军当中。
20xx年7月28日，中国房地产众筹高峰论坛暨众筹房平台上线仪式在杭州市黄龙饭店举行。此次高峰论坛以“互联网+’’的概念为背景，并结合了当下较为流行的众筹、金融和社区服务等内容，实现了房地产行业的创新模式，并成立了能满足现阶段全国刚需人群购房需求的业务平台—众筹房网站。妖墅—全球家项目是杭州优尔浦环境工程有限公司委托众筹房平台于20xx年12月12日新推出的泰国民宿首秀，这是众筹房海外民宿众筹的第一站。可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，众筹房推出的此款民宿众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，笔者认为该民宿众筹项目的设立存在诸多不确定性。
作为一个在“众筹房”网络平台中上线的项目，妖墅民宿众筹活动应当可以被认为是一个房地产众筹项目。虽然该项目的投资标的是一座座别墅客栈，但其以“家”为主题的概念以及各建筑物的使用权和其他权利都与一般的房地产项目无异。此外，目前国内众筹模式主要分为四种类型：股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权；债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，米来获取利息可收益并收回木金；回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务；捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。此次妖墅民宿众筹项目所预备的众筹方案是将众� 所以对于此次妖墅民宿众筹项目的性质而言，现阶段我们可以直接将该项目划分为回报/实物型的房地产众筹项目。此外，根据此次众筹房项目的预备方案来看，发起人还设定了43份股权众筹的项目份额，按比例占有其总公司共10%的股权，这一部分就是众筹活动中典型的股权众筹。
由于此次的妖墅民宿众筹项目涉及房地产众筹，所以不得不面临房地产相关法规的限制。如果是一般的房地产众筹，那就需要按照我国《城市房地产管理法(20xx修正)》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(20xx修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。由于该妖墅项目涉及到的房地产位于泰国，可见还需要遵守该不动产所在地相关法律法规的规定。就该项目而言，普通的大众投资者在一般情况下是不会去收集当地有关房地产的法律法规的，通常只会关注项目发起人对该项目做出介绍时提出的相应权利，这必然会使投资者的利益受到损害，从而产生巨大的风险。此外，此次妖墅民宿众筹项目所涉及的标的位于国外，所以民事主体之间签i丁的必然是一个涉外合同，一日_合同双方产生纠纷，根据我国民法以及国际法有关专属管辖的规定，不动产的问题纠纷需要在不动产所在地法院提出且依照不动产所在国的法律进行处理。所以国内的普通投资者一日_在此次民宿众筹项目中产生纠纷，必然要选择适用泰国当地的法律，这在一定程度上会对权利人的利益造成影响。
其次，由于该妖墅民宿众筹项目的发起人均属于我国的公民，且根据众筹活动的特征可以看出普通大众投资人是与项目发起人签}J}合同，投资者与发起人之间存在直接的联系。根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第二条的规定，“出卖人米取得商品房预售许可证明，与买受人}J}立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。妖墅民宿众筹项目在介绍的过程中并没有说明其推出的众筹项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。
除了法律风险外，妖墅民宿众筹项目在操作上还存在一定的不确定性。该房地产众筹分别以10000元和30000元人民币作为众筹单位，虽然体现了众筹“投资者众，投资金额小”的特点，但另一方面又面临在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形。假设消费者在众筹时选择投资三份10000元的众筹项目，那在最终认定权利的同时就需要考虑该投资仅仅只是消费众筹项目还是消费加收益的众筹项目，因为在该妖墅民宿众筹方案中众筹10000元和众筹30000元所代表的权利是不一致的。相反，假设投资人选择众筹30000元的投资项目，但其所享有的妖币数额总量却比投资三份10000元的众筹要少得多，这就需要考量投资人最终的需求。根据妖墅民宿众筹方案可以清楚的看到发起人并米从投资人的。角度出发对两种众筹方式的收益进行利益最大化的分配，如若投资人选择投资三份或三分以上10000元的众筹，那其可选择的收益方式必然不会只有一种。此外，若以妖币作为众筹回报，并不能直接体现每一妖币所代表的价值或其相应的权利，由于妖币并不是正常可流通的货币，若都以“金额对金额”的方式，其转换方式也只能通过妖币兑人民币的方式进行换算，假设投资10000元人民币所能享受的是1.38万元的妖币，但其在享受外国民俗服务的同时就会涉及到人民币汇率的问题，一旦汇率波动较大，那对国内的投资者所获得的权益也会产生巨大的影响。所以，投资人如何行使权利进而实现收益，都将考验此次妖墅民宿众筹项目发起人的智慧。
如果说妖墅民宿众筹项目产生的交易行为发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有木质区别，并不能说其不合法。但这种交易行为并不宜广泛提倡。妖墅民宿众筹的投资者大多都是社会普通民众，一般来说其投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力，而且他们对于法律的认知同样缺乏。
上述有关众筹房推出的妖墅—全球家泰国民宿众筹项目是现阶段我国房地产众筹发展过程中的一个特例。然而对于一般的而房地产众筹项目而言，仍是困难重重。由于房地产众筹在中国的发展时间尚短，因此还存在不少问题。妖墅民宿众筹和普通的房地产众筹实际上就是“合作建房型”众筹模式，这种模式和非法集资较为接近，界定比较困难，因此投资者一旦选择投资，可能会面临一系列有关非法集资的法律风险。一般的情况下，房地产众筹无法在中国全面铺开，法律制度的缺失必然会导致房地产企业在众筹项目活动中无法贸然前行。
介于此，目前我国有关房地产众筹活动的立法不仅要“破旧”，还要有“立新”。以妖墅民宿众筹� 对于该项目的风险，投资者需考虑的因素主要包括以下几点：1)由于妖墅项目的众筹参与筹码较大，起征点10000元，资金风险较大；2)房地产众筹项目活动新兴，抗市场风险能力和行、!卜风险能力会相对较弱；3)妖墅民宿不动产位于国外，且信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称；4)投资收益不确定，投资者退出渠道少；5)大多数投资者并不是专业投资人，且该项目没有专业的领头人员，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱。
房地产论文 9
摘要：知识经济时代的到来，使得企业办公系统越来越倾向于以知识为核心进行设计，房地产企业的利润由土地开发向智力资本的转变，因此企业就要运用新技术来设计办公系统，将知识管理与办公系统结合。文章首先分析知识管理优越性，指出其必然性，然后给出了设计步骤与过程，并对各个核心功能模块进行详细的阐述，采用SSH开源框架和MySQL数据库，运用MVC模式和SSH框架，开发并实现了房地产企业协同办公知识管理系统。
关键词：知识管理；协同办公；SSH；房地产企业
1必要性分析
知识已经发展成为生产要素，帮助普通员工学习知识，进而利用现有的知识去创造知识，帮助管理者做出明智的决定，企业的各项业务都有条不紊的被处理，进而使企业增加变得更强，获得更好的发展前景。企业若将知识管理作为一种管理的新思路，能帮助企业制定规划和决策，提升企业知识管理管理水平。然而，由于各企业的知识在不同应用领域的需求不同，而涉及的技术也极其广泛，房地产企业难以挑选出一款符合房地产企业知识管理特点的知识管理系统，这是国内同行面临的共同问题。对这一情况，文章结合房地产行业经验，在现有协同办公的基础上，加入知识管理理念，并且对之介绍，在服务用户的基础上，又让用户学到知识，最后提高企业的创造力。同时近年来，房地产企业正因为交易量大，企业的日常办公就显得尤为重要，客户资料、对房子的`要求、查询房源等功能的频繁使用，对办公系统的要求也逐年提升。如果我们的办公系统功能不强大、技术落后，将满足不了企业的要求，严重制约企业的未来发展。因此，开发一套房地产企业协同办公知识管理系统是非常有必要的。
2系统总体设计
2.1系统分析
在本系统中，使用者可以划分为系统管理员、人事管理员、考勤管理员及普通员工三种，系统管理员具备基本操作、机构人员管理、权限、角色管理的权限；人事管理员就是主要访问人事管理功能模块，对机构、部门、员工进行管理操作；考勤管理员主要管理员工的考勤工作，请假申请等等。
2.2功能需求与实现
为大大提高房地产企业的办公效率，实现资源的共享，我们设计系统时，根据简单实用、高效稳定简洁和统一接口的三大原则进行设计。将系统分以下几个功能模块：①知识管理功能：系统实现的协同办公知识管理，我们增加了知识管理的功能，在这个模块中实现了知识添加、知识检索两个子功能模块，通过将企业中的各种知识，整合为一个知识体系，可以促进知识创新，不断提高员工的效率；②日程管理功能：普通用户与管理员都可以对日程管理模块进行访问，用户可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在这个子模块中添加或者修改自己的日程；③文档管理功能：文档管理主要是用户对具体的文件进行的处理，可以看到文件的具体内容，当不需要文件时可以将文件放入回收站，当放入回收站的文件较多时；④消息管理功能：在消息管理模块中，用户可以创建消息，对消息进行管理，即修改或者删除，信箱用来查看别人发的消息以及自己发出的消息；⑤考勤管理功能：普通用户在这个功能模块中进行签到签退、请假申请、销假申请、加班登记，最后进行统计。我们在自己的账号中查询考勤记录，但是不能查看所有人的记录；⑥系统管理功能：本模块的用户并不是普通用户，而是管理层等办公人员；⑦人事管理功能：人事管理员有权限访问人事管理功能模块，包括机构管理、部门管理、员工管理三个子功能。
3数据库设计
数据库概念设计时数据库设计的重要组成部分，我们在对数据库进行设计的时候，首先要根据用户的需求和系统的各个功能模块，对系统，数据字典等进行分析，得到概念模型，即E-R图。而在E-R图中有多对一的关系，也有一对多的关系，更有一对一的关系。根据概念设计中各实体之间的对应关系，给出详细的物理设计，即数据库表的设计，各个模块主要由概念设计图转换为关系数据模式。本系统需要设计的数据库表有存放用户基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色权限、机构信息表、部门信息表、文档信息表、考勤信息表、上下班时间表、消息表、日程表、个人便签表、登录日志表和知识信息表。
4结束语
本系统主要完成了人事、文档、消息、知识管理等模块的设计。设计过程中采用SSH开源框架，使用Dreamweaver可视化软件，使用MySQL关系型数据库。在这个过程中，我们设计了协同访问控制机制，因为在企业管理过程中，协作过程必须遵守一定的规则，否则会引起混乱。使用本系统，各位员工可以很快的收到来自管理层的信息，更快地调整工作目标，也可以将各位员工的意见更快的传到管理层的面前，有助于管理层更好的决策。使各个部门之间有不同的意见可以沟通，打破了以前互相隔绝的状态。
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房地产论文 10
房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下，由于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资基金以其相对较高的回报率，获得了投资者的追捧。然而，在信托业平稳发展同时，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险，房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性，也会最终影响到其收益性，造成投资者固定收益无法收回，致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此，本文将从兑付高峰分析入手，研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。
1 房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据《20xx年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元；20xx年末增加到4300余亿元；20xx年6月末，继续增加到6000多亿元；到20xx年6月末为6752亿元，直至20xx年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头，这种势头一直保持到了20xx年的年中，从20xx年下半年开始，由于国家对房地产行业进行宏观调控，加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管，这个势头开始下滑，但由于投资市场中股市持续低迷，储蓄利率也没有提高迹象，房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用，但无论如何，在宏观调控的背景下，由于银行贷款的减少，确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2 房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧，信托投资基金已� 资金来源之一，但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%，为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔，隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业，先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品，一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响，另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1 提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前，20xx年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于20xx年9月开盘，开盘之初，月成交套数能达到100套，但从20xx年2月开始后的12个月，月销售套数基本都在个位数，而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而20xx年2月开始，房产商销售回款大幅下降，而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款，一旦销售持续下降，兑付风险即呈现，信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷，尽管目前没有信托产品爆出兑付失败，但房地产信托投资基金风险暗流涌动，市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示，去年三季度以来，房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支，涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。20xx年全国共有50支信托提前清盘，房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过，引起了社会舆论的集中关注。
2.2 企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后，房地产信托投资基金迎来了集中兑付期，兑付问题成为市场关注的焦点。20xx年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元，迎来首个兑付小高潮，其中季度高峰出现在3季度，为716亿元，单月高峰出现在7月份，到期总额达到504亿元，兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示，截止到20xx年底，我国信托资产总规模达到4.8万亿元，同比增长58%，其中投向房地产市场的资金达到6882亿元，占比14.83%，20xx年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示，20xx年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元，20xx�
2.3 到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注，此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行，总规模为500亿元，一期资金为101亿元，根据该基金的背景资料，信托投资人的年化收益率高达20%到37%，上不封顶，其主要赢利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发，该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地，但是由于房地产市场受政策影响巨大，土地价格有着极大的不确定性，进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的，因此其能否顺利兑付 由于信托公司没有公开披露平台，各家公司产品披露情况差异巨大，因此，在高收益的背后，整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力，是否能如期兑付约定收益，使房地产行业在收益构成方面，协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定，是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3 房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式，但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩，房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源，如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1 兑付高峰引来提前清盘风险
20xx年出现的50支信托提前清偿，主要原因有三：第一，房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高，房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款，资质好的地产集团，基本上利率都在15%-18%左右，高于银行同业利率10%左右，有的地产商借了信托的资金，拿到地后四证齐全，即可到银行申请开发房地产贷款，贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降，因此房地产商拿到这笔钱之前，会想办法先把信托这部分余款补足，信托项目就会提前终止。第二，提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下，不愿意开发项目，造成提前偿还。第三，信托公司严加监管，及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险，在房地产信托投资基金里面，信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的，信托公司针对每一笔信托项目，都会采取大股权项目，指派项目监理及财务总监控制现金流，公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时，会造成提前还款，这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大，到期日又相对集中，陆续出现地产信托到期难支付的案例：如华奥国际信托的一个地产项目在20xx年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此，大量集中兑付风险的产生原因有两方面：首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示20xx年全年，根据单家公司房地产信托规模排行，发现排在前列的都是大型房地产公司，诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元，融资规模远大于中小房地产企业。
20xx年9月初，万科以51亿元的购地金额领跑土地市场，粗略计算，其20xx年前8个月，累计购地金额已达135亿元，巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例，20xx年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。20xx年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，*现33.7亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期，必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险
在追捧这种具有高收益率的投资产品时，切记要注意其风险，主要原因有两方面：首先，预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就20xx年全年来讲，在市场上共运行着138款信托产品，其中预计年化收益率高达12.5%的有两支，分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析，如此高的预计年化收益率，主要是因为央行，特别是国务院对房地产进行调控后，开发商想从商业银行正常贷款会受到限制，通过信托方式来融资实属必然之选。其次，多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中，投资风险大小在于所投项目优劣，在国家加大对房地产企业融资监管的背景下，这种现象的产生有了一定的必然性，因为信托有约定性，信托产品有人数限制及资金限制，所以一个信托能够融资的量是有限的，而房地产开发商需要的资金量却比较大，必须分散给几个信托去做，产品所募资金除用于具体项目外，还用于银行存款，同业拆借，短期贷款等资金市场运作，以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用，作为闲置资金，投资于银行间市场，在资金盘活角度上来讲没有太大风险，但如果投资于其他实业，如制造业、股票等风险比较高的市场上，开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去，资金没办法预期回笼就会造成极大风险。
4 防范房地产信托投资基金风险的对策
针对上述问题，只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力，采取切实可行的措施，才能有效防范信托投资基金风险。
4.1 协调平衡政府监管力度
房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面，需加强监管。在兑付高峰期，房地产商面对的主要是资金链问题，并不是亏损问题，所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金，它是用高利息去吸引投资者进行投资的，但在投资项目不明确时就进行筹资，把资金投给房地产开发商，这必然存在投资风险，例如信托业发展良好的香港在没有项目之前，是不允许这样筹资的，从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮，经过40多年的发展，从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究，建立了风险调控系统，值得我国政府借鉴。因此，我国政府在协调平衡监管力度的同时，应借鉴国际先进经验，从技术层面出发，全力提升我国信托行业风险监管水平。
4.2 创新改革银监会调控方式
银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革，创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响，尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者，银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，合理把握规模扩展，加强信托资产的运用监控，严控对大型房企集团多投授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场的调整风险。此前，银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导，这是非常好的举措。今后，银监会应不断创新调控方式，预防房地产信托投资基金业务风险，促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。
4.3 稳步提升房产商应对方式
就房地产商而言，应在原有应对方式基础上，不断提升自身应对方式，开展更多应对手段，一是借新还旧，找另外一家信托公司发一个新的信托产品，新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金，这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司，由于抵押率低，哪怕最后偿还不了，将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入，对于投资人来说，只要抵押物有价值，就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商，在股权信托模式下，把信托公司持有的股权卖给股权公司，按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金，由于地产基金期限比信托长，更利于其度过房地产低迷期，对于投资人来说，等于把风险慢慢消耗掉了。
4.4 改善调整信托调控能力
此前，信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括：延期兑付，借新还旧，第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等，但是由于信托对到期收益条款的刚性规定，以及新发行信托难度加大等原因，所以上述措施在实施上困难重重。于是，信托公司应改善原有做法，创新防范措施，预防风险，转化风险，保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今，不管是监管层，还是房地产公司自身，都对房地产信托投资基金风险十分重视，监管层已发文控制信托风险，那么，对于信托公司自身来说，严控风险发生势在必行。
业内人士指出，房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看，房地产信托投资基金虽然整体风险可控，但随着兑付高峰期的到来，极有可能发生不能如期兑付风险，这就需要以上四方通力合作，从源头抓起，重视房地产开发商资质，提升信托公司的监管与防范意识，积极研发多元化产品，共同防范信托风险，协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展，使房地产信托投资基金在其独特的优势下，得到进一步提升。
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房地产的论文 11
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务，使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提，房地产企业也是如此，并 多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同，导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等，可分为负债型筹资和债券型筹资。
一、具体分析其筹资方式的税收筹划
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金，具有资金成本低，不改变股东结构，成本可以冲抵税负的优点，其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资，利息支出可以税前扣除，并且企业还本付息后，企业利润下降，导致所得税税负下降。企业发行债券筹资，其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资，企业销售未完工产品取得的资金，不直接计入收入，按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额，企业可以通过对成本费用的会计处理，降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式，资金来源于所有者投入的资本，与负债行筹资相比不需要支出利息费用，但是所支付的股息，红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资，股东用资本公积转投股本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的新增股本数，不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集，企业发行股票所支付的股息不能税前扣除，但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少，从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资，资金积累缓慢，且留存收益为税后利润形成，具有双重征税问题，会导致企业税负很重，不建议采用。
二、筹资方式的税收筹划涉及的风险
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背，造成其纳税行为与国家政策不符，或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个：一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻，没有深入了解税收政策，没有充分利用税收优惠政策，就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的，而税收筹划是一个事前筹划，这就可能会与变化的政策相冲突，从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业，关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进，但是房地产的开发项目制作周期很长，这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性，就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩，中小型的房地产商获得银行的资金难度加大，对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说，其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动，不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面：一是经营活动需要大量的资金，而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低，所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求，筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提，如果没有筹集到充足的资金，企业正常的经营活动没办法开始；二是企业的经营活动是一个不断变化的过程，企业的税收筹划又是一个事前的方案，具有很强的计划性，如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情，企业很有可能没有充分的资金去应对，那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案，但是它开发的项目由于受到多方因素的影响，预售形势没有像预估的那么好，无法筹集到经营活动所需资金，那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出，企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面：一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润，另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低，达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除，所以负债筹资可以实现筹划目的，降低税收负担，但是负债比重过大，就会造成严重的资本结构不合理，会导致企业资金成本增大，我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果：企业的负债越多，资产负债率越大，这就表示企业的债务负担越重，期末还本付息数额也越来多，意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高，表明企业的偿债能力越低，债权人就会质疑企业的偿债能力，不会对其提供借款或购买其债券，甚至这一比例如果超过100%，被视为破产的警戒线。
三、对筹资方式税收筹划的一些建议
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段，并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识，所以税收筹划已经转变成为一项专业的'服务项目，需要准确并有深度的理解税法知识，把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务，如果企业内部没有这种专业化的人才，可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的，而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段，许多的法律法规还尚未成熟，这就带来了很大的筹划空间，但一定要正确掌握好两者之间的界限，保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案，在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况；每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策约束也不尽相同，企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去，还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等，制定出一个合理的筹划方案。
房地产论文 12
【摘要】随着经济与社会的快速发展，我国房地产行业实现了较为长足的进步，房地产管理的体质改革与信息化建设就是这一进步的最直观体现。在本文就房地产管理信息化建设展开的研究中，笔者深入分析了安徽省六安市房地产管理信息化的实践经验，并提出了更好开展当地房地产信息化建设的建议，希望这一内容能够为安徽省六安市房地产行业的更好发展带来一定启发。
【关键词】房地产管理；信息化建设；实践
随着近年来信息化技术的快速发展，信息化建设早已在我国各行各业中实现了广泛应用，我国经济发展的重要支柱房地产行业自然也不例外。对于我国房地产行业来说，房地产管理信息化具备着提升房地产管理运作效率、增强房地产管理决策应变能力等效用，而为了保证这些效用能够真正作用于安徽省六安市房地产行业中，正是本文就房地产管理信息化建设的实践展开具体研究的原因所在。
1房地产管理信息化建设的必要性
为了能够较高质量完成本文就房地产管理信息化建设展开的研究，我们首先需要深入了解这一建设的必要性，而结合相关文献资料与安徽省六安市房地产管理信息化建设的经验总结，本文将这一必要性概括为提升管理水平与效率、实现行业的更高质量监督与规范、更好服务于行业的宏观指导三个方面。
1.1提升管理水平与效率
对于我国房地产管理部门来说，房地产项目开发、测绘、产权产籍登记、廉租住房管理等都属于其职能范围，而随着近年来我国经济与社会的快速发展，房地产部门职能范围呈现出不断扩大的趋势，这就使得传统管理方式已经不能满足我国房地产相关行业的各类需求，这也是近年来我国房地产管理信息化建设取得较为长足的进步的原因所在。而随着各地房地产管理信息化建设不断取得成果，房地产管理部门工作人员的综合水平也实现了一定提升，依托房地产管理信息系统平台实现的各类信息录入与查询也使得该工作实现了本质性升级，房地产部门的管理水平与效率自然因此实现了较好提升[1]。
1.2实现行业的更高质量监督与规范
房地产管理部门的日常工作本身具备着管理环节多、审批程序复杂、公众负面反应大等特点，而这些特点的存在就使得传统的房地产管理工作往往不能较好发挥自身效用，但在房地产管理信息化建设的支持下，这一现状出现了较大变化。在房地产管理信息系统平台的支持下，各类房地产管理信息能够公开、透明的传达给公众，房地产管理工作的程序化与流程化程度也将实现较好提升，这自然使得房地产管理的更高质量监督与规范得以实现。此外，房地产管理的信息化建设还能够实现职能范围、办事流程、相关法律法规的公开化，这对于房地产管理部门的效率与信誉度提升、公众办事时间缩短也将带来较为积极的影响[2]。
1.3更好服务于行业的宏观指导
除了上述几方面外，房地产管理信息化还能够更好服务于行业的宏观指导，而这一指导的实现主要是由于信息化管理系统平台能够及时准确反映房地产行业的各类信息，这自然为房地产管理部门的相关决策提供了有力数据支持，依据国家近年来出台的“动态预警预报系统”房地产供求状况展示功能所实现的宏观指导就是这一认知的最好体现。此外，房地建筑节能图1信息化管理系统平台图2新建商品房网上备案子系统流程图产管理信息化还能够实现业务工作成本降低、业务管理错误减少，这自然使得房地产管理部门的工作能够在信息化建设的支持下实现更好展开[3]。
2安徽省六安市房地产管理信息化建设现状
为了较为深入完成本文研究，笔者选择了安徽省六安市房地产管理信息化建设作为研究对象，而在对该市房地产管理的代表性部门进行实际调查后，笔者发现该市信息化建设已经取得了一定成果，信息化管理系统平台也已经全面应用于该市房地产管理工作中，图1为该市信息化管理系统平台的总体结构，结合该图我们能够较为直观认识到安徽省六安市房地产管理信息化建设所取得的成果[4]。在图1所示的信息化管理系统平台中我们不难发现，该平台涵盖了数个子系统，这里笔者以商品房网上签约子系统为例，图2为新建商品房网上备案子系统流程，在这一结合商品房网上签约子系统的流程应用中，以往需要耗费房地产管理部门与民众大量时间的业务在这一信息化建设的支持下实现了短时间完成，结合这一流程我们就能够较为直观认识到安徽省六安市房地产管理信息化建设的优越性[5]。
3更好开展安徽省六安市房地产管理信息化建设的建议
结合上文内容我们较为能够在一定程度上了解安徽省六安市房地产管理信息化建设所取得的成果，不过在笔者的实际调查中发现，安徽省六安市房地产管理信息化建设中存在着信息化管理队伍建设落后、各子系统之间关联程度不够、信息孤岛现象严重等问题，这些问题就将很大程度上制约了当地房地产管理部门职能的发�
3.1创造良好的信息化建设管理环境
对于六安市房地产管理信息化建设来说，想要实现这一建设的更好展开，当地政府就必须为这一建设工作提供良好的信息化建设管理环境，加强软硬件环境建设是当地政府必须落实的措施。对于软件环境建设来说，当地政府需要以《物权法》、《房屋登记办法》等法律为依据，通过发挥自身引导作用为六安市房地产管理信息化建设提供制度与舆论支持；而对于硬件环境建设来说，当地政府需要加大对当地房地产管理信息化建设的资金投入，同时联合相关公司参与信息化建设，这样就能够为六安市房地产管理信息化建设提供有力支持[6]。
3.2建立标准规范
为了能够给予六安市房地产管理信息化建设更好的支持，当地房地产管理部门还需要建立自身业务相关的标准规范，即房地产管理业务的内容标准、流程标准、时限标准以及技术标准。当然我国住建部早已发布了行业规范标准，不过受针对性不足、数据接口繁琐等因素的影响，六安市房地产管理信息化建设对于这类标准的实施并不是很理想，为此当地房地产管理部门必须予以标准规范建立与应用的较高关注。
3.3建设统一的信息管理平台
虽然六安市房地产管理信息化建设实现了信息化管理系统平台的建立，但这一平台与银行、税务、审计等部门并没有形成流畅的信息通道，这就在很大程度上阻碍了其平台的效用发�
3.4做好信息化管理人才队伍建设
除了上述几方面外，为了更好开展六安市房地产管理信息化建设，当地房地产管理部门还需要做好信息化管理人才队伍建设，提高人才聘用的门槛、加大对管理人员的培训力度、建立良好的人才激励制度是当地房地产管理部门可以采取的具体措施，而这些措施支持下的房地产管理信息化建设就将实现更好展开。
4结论
在本文就房地产管理信息化建设实践展开的研究，笔者详细论述了房地产管理信息化建设的必要性、安徽省六安市房地产管理信息化建设现状、更好开展安徽省六安市房地产管理信息化建设的建议等内容，而结合这一系列内容我们就能够较为深入了解房地产管理信息化建设的重要性，希望这一认知能够为相关从业人员带来一定启发。
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房地产论文 13
一、房地产开发项目前期策划的原则
1、 全局性
在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。
2、 综合协调性
由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。
3、 前瞻性
一个房地产开发项目运作周期短则2～3年，长则5年或以上。所以，在进行项目前期策划时，相关人员应当能初步判断未来市场发展的趋势以及整体房地产市场以及市场经济形势有可能会发生的变化，并做好相应的应对策略，以保证房地产项目的稳定性与可持续性。
二、房地产开发项目前期策划的内容
1、 项目可行性分析
项目可行性分析指的是在进行投资决策前，对将要进行的房地产开发项目进行系统的经济分析以及论证的过程。在项目开发前期编制所得的完整、严谨、翔实的项目可行性分析报告将作为决定是否投资该房地产项目的重要依据。一般情况下，项目可行性分析主要是对市场分析（区域市场、宏观市场）、市场预测（市场需求预测、供应预测、价格变动预测）、财务评估（销售利润率、成本利润率、投资周期、净现值等）、风险评估、项目敏感性分析、盈亏平衡分析等内容进行分析，全面评估各种影响因素，并在此基础上科学编制可行性分析报告。在编制报告时，应将一切与项目开发相关的、各类不利因素全部考虑在内，并对其可能产生的不利影响进行合理评估，如若最后所得评估结果显示这个项目具有正常开发条件，且可以获得正常盈利的，则表明该项目具备可行性。即便在今后该项目的实际开发过程中，遇到的各类困难也在事前项目评估风险之内，整体开发项目的经营风险均为可控。
2、 项目研究
项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。
研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究与预测。其研究内容主要有：
①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。
②项目SWOT分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未来运作产生影响的客观因素进行定性分析。
③板块分析。即待开发地块所处的局部板块（建筑组团）和周围数个主要板块间的联系以及功能间的不同之处。这将与该地块未来发展方向息息相关。
研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判断结论，方便日后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产开发项目的产品类型、价格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。
3、 整体项目定位
首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的数据来对整体项目市场定位进行确定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的作用。
4、 项目规划设计
项目规划设计是房地产开发项目前期策划的重要内容，是将相关单位研究所得的项目定位成果体现到项目规划设计方案中的重要环节。首先，进行消费者需求调研。可以采用深入访谈的方式或者随机问卷的方式来对当地消费者开展需求调研工作，以掌握当地目标客户群体对房地产开发产品的喜好、倾向；对新技术、新产品的接受能力；对开发产品设备、档次的期望值、对房地产产品价格接受水平等内容，并将此调研结果作为今后项目工作的参考性依据。其次，进行产品界定。将消费者需求调研结果与开发项目的各种指标参数相结合来进行产品界定。包括房地产开发产品的形式（楼宇布局）、产品特点（所选用的新科技、新产品、建筑特色）、产品规格（户型、面积）等方面内容。
5、 做好销售准备工作
销售准备工作主要包括制定营销策略以及物质准备两方面内容。营销策略工作主要包括制定与执行整体项目的包装、推广；整体项目销售策略的制定；整体项目销售价格区间；项目销售工作的要求、流程以及相关事件安排等。物质准备主要包括销售队伍的建立与培训；售楼处的布置、设计以及建造；销售工具的布置、采购与制作等方面内容。
结语：
1、房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；
2、不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因
而需要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；
3、房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。
参考文献：
[1]袁亚楠。房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J]。科技创新与应用，20xx，（24）。
[2]张迪。试述房地产开发项目前期定位策划[J]。房地产导刊，20xx，（31）。
房地产论文 14
【摘要】房地产物业管理涉及的领域非常广，是一种集社会化和现代化的管理服务产业，是房地产综合开发大生产的生产方式、产品特性与功能相适应的后续服务产业。有效地提高房地产物业管理质量具有非常重要的作用，其不仅能够进一步协调房地产物业管理的整体功能，同时也能够更好地获得更大的经济效益以及社会效益，对于企业的发展具有非常重要的作用，因此进一步加强对其的研究非常有必要。基于此本文分析了物业管理在房地产中的必要性。
【关键词】物业管理；房地产；必要性
一、物业管理在房地产中的必要性
一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。
二、房地产物业管理发展现状和存在的问题
（一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全
目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。
（二）对房地产物业管理的认识与责任模糊
物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需要引起我们的高度重视。
（三）物业管理企业整体水平不一致，缺乏专业人才
如今我国房地产物业管理很多企业都还是使用代收代缴费用、绿化和保洁等相关环境问题，防卫管理小区的治安等，其都是使用一些比较传统的方法，大多数都是使用手工管理，这样会使得整个物业管理水平较低，不利于企业的发展。并且整个过程中工作人员素质参差不齐，从而也会在很大程度上影响到物业管理水平，不能够更好的保障各个业主的权益，不能够获得业主的信任，从而对于房地产行业的发展产生很大的影响，对此必须要及时采取有效的措施进行优化控制。
三、优化对策
（一）完善相关法律法规
虽然随着社会的不断发展，在物业管理方面也在不断地完善，尤其是相关法律法规，但是目前还是存在着很多问题。因此需要不断地完善相关法律法规制度，做好物业管理工作：一制定相关房屋及维修管理法律法规。二制定完善相关设施管理规定。三制定环境卫生管理相关法律法规。四进行保安保卫等方面的法律法规的完善。不仅如此，物业管理法律法治体系的完善具有非常重要的意义，能够有效地解决收费问题，确保物业管理公司在进行收费的时候有法可依，业主也能够有效地进行维权。通过完善相关的法律法规的以及规章制度，能够进一步完善物业管理经营水平，同时保障广大业主的相关权益，更好的和谐物业与业主的关系，对于企业的发展具有非常重要的作用。
（二）强化内部责任管理、转变服务观念
房地产物业管理属于一种新生的事物，其产生的主要目的是为了更好地进行各种利益的分配，从而有效地解决其中存在的矛盾问题。在实际应用中能够首先找到自身的问题，然后将责任具体到人中，不能进行推脱。在应用的时候还需要不断加强参与管理人员以及工作人员的服务观念，明确自己服务的'工作、内容以及相关责任，并受到社会及公众的监督。对于这种形式其实也是构建一种新的物业管理模式，采用多种方法进行物业管理的宣传，从而能够充分的让业主了解到物业管理以及服务的相关事宜。
（三）设置物业管理企业进入标准，培养专业化人才
在物业管理过程中企业需要进行相关标准控制，严格的按照规定进行标准规划，从而能够更好的提高整体管理水平。不断地加强品牌效应的作用发挥，进一步信息资源集约化管理，从而能够更好地促进物业管理的发展。在这个过程中还需要不断地加强物业管理人员的培训，不断提高他们的整体水平，确保整体工作人员的持证上岗率。物业管理人员在很大程度上影响着物业管理的发展，因此需要不断提高物业管理人员的整体素质，其不仅需要掌握相关的理论知识，同时还需要具备很好的思想素质，同时也能够更好地进行实际操作，在实际应用中将理论知识进行应用，从而能够更好地确保单体的物业管理水平，更好的促进企业的发展。
（四）处理好业主权利与物业公司管理权力关系
为了更好的处理业主权利与物业公司管理权力之间的关系，需要做好以下方面的工作：一物业公司需要对小区内部的违规行为进行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多个方面的，物业管理也是有多个部门一起进行监督的，物业公司不能进行执法，因此在应用过程中对于不交物业费、违章搭建以及施工改造等方面也不能够进行相应的处罚。公安局、市政管理局等相关部门是一级政府机关他们需要和街道办事处、社区居委会做好配合工作，有效地进行违法行为的管理，并采取有效的措施解决其中存在的问题，有效地进行协调和监督生活中所存在的违规行为，从而能够更好的确保物业管理水平。二不断加强对业主组织的监管服务。可以选择设置一些物业管理咨询中心，主要是选择使用政府购买方式，同时由物业公司管理人员或者是业主等方面进行协调控制。不断进行社区工作的监管，从而能够更好的保障物业公司和业主之间的关系，更好地确保物业管理水平，从而能够有效地满足业主的各项利益，对于企业的发展也具有非常重要的作用。
（五）推进物业管理智能化平台的建设
在物业管理公司使用智能化物业管理能够进一步提高信息化水平，更好地提供提高社区物业管理水平，降低管理成本，并且也能够为业主大会的表决及业委会选举提供更加规范的操作系统，确保整个过程的公平公正性，更好的规范业主大会和业委会的正常操作，促进社区的和谐建设。物业企业主管能够定期的或不定期地进行物业服务水平的满意度，从而能够更好的提高整体的监管水平。在应用过程中需要不断地加强物业管理公司的智能化管理信息平台建设，并在标准基础上不断地做好与政府的电子政务对接工作，从而能够最大程度发挥政府公共服务以及社会管理服务等相关方面的性能。使用智能平台构建工作能够更好地确保物业公司、业务组违规和行政主管部门的协调工作，从而能够降低之间存在的矛盾，这对于业主方面以及物业公司方面都有很大的好处。总之，良好的物业管理有非常重要的意义，其不仅能够提供更好的居住环境，同时也能够更好地确保人民的生活水平，延长房屋的使用寿命，从而能够更好地降低应用成本，促进房地产的保值。本文分析了房地产中物业管理的相关方面，以期提供一些借鉴。
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有关房地产市场现状分析的论文 15
《浅析我国房地产市场现状》
摘 要：本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。
关键词：房地产 价格 地租
一、我国房地产市场的发展历程及现状
中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中 自然 有不可比拟的重要性。
我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲 金融 危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。
房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需 规律 开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。
2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。
二、对我国现在房地产价格合理性的分析
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。
我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量 经济 学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家 统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。
三、国家宏观调控措施及效果分析
房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅2006年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于5月17日国务院温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、 税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足5年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇 管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。
由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。
为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。
在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对GDP的快速增长有强劲的拉动作用。第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80%。如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。
实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的 心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场，如是恶性循环，炙手可热的房价便可以得到理解了。
参考 文献 ：
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